요즘 “집을 살까요?”하고 물었을 때 “실수요자 같으면 집을 사라”고 대답한다. 또 “파는 시기로 적당합니까?”라고 물어오면 “임자 있거든 팔라”고 대답한다. 그렇다면 어떤 사람은 사지 않아야 하고, 또 어떤 사람은 팔지 않아야 할까?
옛날처럼 시세차익을 목적으로 몇 채씩 샀던 시절과는 달리 투자목적으로 사겠다는 질문에는 사지 말라는 답을 하고, 집 한 채 달랑 있는 사람이 별다른 목적 없이 팔겠다고 할 때에는 팔지 말라는 답을 한다. 투자목적으로 사도 이익은 없을 것이고, 단돈 몇 백만 원이라도 오르고 있는데 계획 없이 팔 필요가 없기 때문이다.
작년 상반기까지는 주택시장에 대하여 “어렵더라도 꾹 참고 살아가노라면 좋은 시절이 올 것이다.”라고 글을 쓰시더니 “요즘은 왜 주택시장을 밝게 보지 않고, 어둡게 보고 계십니까?”라는 질문도 많다. 여러분들도 그렇게 생각하시리라.
그 이유는 1)신규분양물량이 포화상태 2)주택시장은 인플레가 계속돼야 하는데 계속 디플레 성향을 띠고 있음 3)경제성장의 더딤 4)실수요자들이 아직도 전월세로만 눌러 살려고 함 5)투자자들이 주택투자에 대한 매력을 잃었음
이상 다섯 가지 외에도 여러 가지가 있지만, 대강 이런 여건 때문에 지금은 주택시장을 밝게 볼 수 없는 것이다. 여러분들도 이 점에 대하여 동감하시리라. 봄이 오면 꽃이 활짝 필 것으로 믿었으나 꽃샘추위가 심해 피다 마는 일도 있지 않던가. 지금이 바로 그렇다.
작년 가을에 부동산시장이 언제쯤 괜찮아 지겠느냐는 질문에 금년 3-4월이 돼야 어느 정도 거래가 있을 것이라는 답을 드렸다. 지금이 3-4월이다. 부동산시장이 국지적으로 움직이고 있는 건 사실이다. 강남 중대형주택은 대부분 1-2억씩 값이 오르고 있다.
다른 지역의 집들은 작년 연말부터 내림세를 멈추고, 500만 원이나 1천만 원정도 오른 상태에서 거래가 되고 있으나 워낙 매기가 약해 실감이 나지 않는다. 다만 전월세는 계속 오르고 있으나, 살고 있는 집 한 채 달랑 가지고 있는 사람들에게 무슨 소용이 있으랴. 집이 있어야 전세를 놓고, 하늘을 봐야 별을 따지.
전월세 상승, 정부정책, 저금리 등 호재로 서울과 수도권은 평균적으로 강보합세, 지방은 약보합세로 돌아섰다고 보는 게 옳다. 이 시점에서 다시 어떤 호재가 나오면 값이 다소 오를 수 있겠지만, 그렇지 않다면 향후 2년 동안은 미미한 상승세를 유지하다 내림세를 탈 수도 있을 것이다.
“2-3년 후에 무슨 이유로 내릴 수도 있단 말인가?”라고 묻는다면 1)공급물량 과다 2)정권 바뀜 3)경제성장 더딤 4)세계적 경기불안 등 여건을 꼽을 수 있다. 사람이 내일 일을 어찌 알겠는가마는 지금까지 살아온 세상사에 견주어 보면 그럴 확률을 배제할 수 없다.
그렇다면 앞으로 문제는 경제다. 지금 여러분들의 삶은 어떤가? 하석상대(下石上臺)일 것이다. 밑돌 빼다 윗돌 괸다는 뜻이다. 복이 그뿐인걸 어떡하랴. 하지만, 잘 사는 사람에게도 고민은 있고, 못 사는 사람에게도 웃음은 있더라. 행복은 2억 오른 아파트나 밴츠 승용차 뒷좌석에만 있는 것일까. 그러나 그건 아닐 것이다.
집값은 내리지도 않을 것이나 큰 기대도 금물이다. 부동산시장은 그저 세월에 맡겨 두고, 주어진 일에 최선을 다하노라면 어찌 좋은 날이 오지 않겠는가. 작은 부자는 부지런함에서 오고, 큰 부자는 하늘이 내린다고 했으니 열심히 살다보면 여러분들도 하늘에서 부자로 만들어 줄 날이 올 것이다.
네티즌들에게 은퇴 후 어디에서 살 것인가? 라고 질문투표를 했더니 편리한 도심에서 살겠다는 사람이 45%, 공기 좋은 시골에서 살겠다는 사람이 55%였다. 재산이 넉넉하고, 연금이라도 받는 사람은 도심에서 살겠다. 했을 것이고, 살기가 팍팍한 사람들은 시골로 가겠다고 했을 것이다.
그렇다면 꽃중년 절반이상은 살기가 어렵다는 증거다. 노후세대의 재산은 부동산인데 부동산이 불붙는 곳만 붙고, 대부분의 지역은 그대로 있다. 그러나 참을 수밖에 다른 재주가 없지 않는가? 미국의 철강왕 카네기는 “승부를 가리는데 가장 중요한 것은 인내”라고 했다. 여러분들도 나중에 이기려면 참고 기다리시라.
필자가 투자방법으로 상가나 토지를 사라고 함에는 나름대로 이유가 있다. 상가는 임대를 할 수도 있지만, 직접 운영도 할 수 있다. 공실만 나지 않는다면 매달 돈이 들어오기 때문에 어려움 없이 살 수 있고, 자영을 하더라도 가게세가 없기 때문에 손해를 보지 않게 되는 이점이 있다.
상가는 투자금 대비 수입이 문제다. 목이 좋다고 너무 많은 투자금을 쏟아 붓거나, 월세를 비싸게 계산하게 되면 임차인이 배겨나지를 못해 공실을 유발할 수 있다. 그리고 가게를 가졌으면 동네 가게가 되더라도 꼭 필요한 업종을 선택하는 사람에게 세를 줘야 점차 수익성이 높아진다.
고양시 토당동에 있는 어느 대형 상가는 장사가 짭짤하게 될 만한 상권임에도 원래 분양가에서 65%할인해서 분양하는 상가도 있더라. 당초 12억짜리 크나큰 상가가 4억이라면 투자금이 적어 노후대비나 직영으로 안성맞춤일 것이다.
토지는 많은 세월을 필요로 한다. 번갯불에 콩 볶듯 승부를 보려고 하면 계산착오다. 너무 비싼 땅을 사게 되면 팔 때 힘들다. 훗날 인플레를 보고 발전가능성이 있는 지역의 싼 땅을 사놓는 게 답이다. 팔려고 오랫동안 애써온 땅이 있거든 좀 더 기다렸다 파시라는 권고를 드린다. 조금씩 오르고 있으니까,
봄바람에 귀밑이 간지럽다. 버들가지는 재채기를 해대며 툭툭 움을 터트린다. 부동산시장에도 “사지 않고 가는 임은 밉상이요,” “사러오는 임은 곱상이다.” 옛날에는 앵두나무 우물가에 동네 처녀가 바람이 났었지만, 지금 수도권에는 전세가 바람이 나서 매매가격에 부채질을 하고 있다. 전세야! 너 아리랑 고개로 넘어가버리면 난 어떡해?
21세기부동산힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796
법무법인 세인(종합법률사무소)사무국장. http://cafe.daum.net/lawsein
수원대학교 사회교육원 교수(부동산. 법률) 010-5262-4796. 031-213-4796