2007년 서울.수도권 집값이 정점을 치고 2008년 미국발 금융쇼크로 대폭락, 그해말부터 부동산이 살아나는 과정에서 강남권 집값은 2011년까지 재반등하여 2007년, 2011년 쌍봉우리를 이루었고 지방 부산.경남 등 소형아파트는 2009~2011년까지 별도의 지방 시장을 형성하며 3년동안 대세 상승하였다.
2011년에 지방 집값이 20년만에 최고 상승률을 보이자 이번에는 그동안 지방에서 가장 소외된 대구.광주 소형아파트가 2011~2013년까지 대세 상승하였다.
2014년에도 이들 대구.광주 소형아파트 가격이 상승 곡선을 그려야 했으나 2014년 4월 세월호 참사가 터지자 이들 이 시대의 진정한 지방 부동산인 대구.광주 소형아파트가 그만 고개를 숙이고 말았다.
지방 특히 대구 40평대 이상 대형아파트는 2013년에는 대구 달서구 40평대 이상 아파트가 폭등하였고, 이어 2014년에는 대구 수성구 40평대 이상 아파트가 폭등하여 지방 40평대 이상 대형아파트가 폭등하는데 결정적인 역할을 하였다.
올해 들어와서는 대구 대형아파트에 이어 대구 인근 포항, 구미, 경산 등의 40평대 이상 아파트도 대형아파트 대세 상승에 동참했다.
일각에서는 지방 대구.광주 소형아파트가 2014년부터 오름세가 주춤해지자 이제 서울.수도권에서 대세의 바톤을 받을 차례라고 하여 최근 서울.수도권의 전세값 폭등으로 인한 매매로의 선회, 수도권2기신도시 소형아파트가 앞으로 신도시 건설을 안한다는 호재에 힘입어 올해들어와서 급격한 가격 변동을 일으키고 있다.
지방 대구는 2015년 하반기부터 소형아파트 입주 물량이 쏟아져 이제 지방 소형아파트 오름세가 막바지에 이르렀다는 말이 파다하게 퍼졌는데 상대적으로 40평대 이상 대형아파트가 상승 탄력을 받아 소형아파트 가격 하락에 대한 완충적인 역할을 해 그나마 다행이다.
2008년 미국발 금융쇼크 이후 그해말부터 부동산경기가 살아나는 과정에서 2014년 4월 세월호 참사 이전까지는 전국 소형아파트가 시장을 주도한 측면이 있으나 작년 9.1 부동산대책, 작년말 부동산3법 국회 통과, 금리인하 단행, 코스닥.코스피지수의 상승 곡선, 증권주.건설주 등 주도주 출현 등으로 보아 앞으로 2017년까지 주식, 부동산의 대세 상승이 전망되는바 이번에 부동산경기가 살아나면 그동안 부동산시장을 주도한 소형아파트보다 수요공급의 원칙상 중대형아파트가 시장을 주도할 가능성이 크다.
부동산경제 논리상 경기 상승 초기에는 소형아파트가, 경기가 본격적으로 회복될때에는 중대형아파트가 시장을 주도하는 측면이 있는데 경기 상승 초기인 2009~2014년 4월 이전은 소형아파트가 주도하였고, 경기가 본궤도에 오르는 2015~2017년에는 중대형아파트가 부동산시장을 주도하지않을까 한다.
2015~2017년 부동산경기에서는 서울.수도권, 지방할 것 없이 중대형아파트가 시장을 주도할 것으로 전망되는데 2013년부터 버블세븐지역 중 하나인 용인 중대형아파트는 바닥을 탈피하였고, 대구는 2013년에는 달서구 40평대 이상 아파트가 2014년에는 수성구 대형아파트가 폭등한게 이러한 40평대 이상 대형아파트가 전국 부동산시장을 주도할 것이라는 전조가 아닌가 한다.
2015~2017년은 서울.수도권, 지방할 것 없이 동시다발적으로 상승할 것이다.
2015~2017년 지방은 중대형아파트의 시장 주도 아래 소형아파트도 큰 폭의 상승은 없을지라도 중대형아파트가 살아있어 시장을 살아움직이게 하는한 지역에 따라서 어느정도의 소형아파트 상승은 있지않을까 한다.
요는 소형아파트든 중대형아파트든 2017년까지 부동산경기가 있는 한은 큰 폭으로 상승하거나 큰 폭으로 상승하지 않더라도 부동산경기에 편승하는 미온적인 시장이 되지않을까 한다.
주식시장의 기술적 분석으로 보아 2017년까지 부동산경기가 있음에는 틀림없다.
경제 위기는 중국 경기연착륙 시대 이후, 미국 금리인상, 출구전략, 양적완화 축소, 가계부채 등의 악재가 본격적으로 드러날 것으로 우려되는 2018년 이후에나 생각해 볼 문제다.
공교롭게도 우리나라는 10년마다 한번씩 경제 위기를 겪었는데 1978년 2차 오일쇼크, 1987년 6월 민주항쟁, 1998년 IMF 경제 위기, 2008년 미국발 금융쇼크가 그러한 경우이다.
우리나라가 1990년대 경기연착륙 시대 이후 경제위기를 겪었듯이 중국의 2015~2017년 경기연착륙 시대 이후도 걱정이 된다.
그러나 2017년까지는 경기가 살아있을 것임에는 틀림없다. 경제위기에 대한 우려는 2018년 이후에나 생각해 볼 문제다.
서울.수도권, 지방 집값은 지역에 따라 평형에 따라 상품에 따라 얼굴을 달리할뿐 2017년까지 살아움직이는 생명체임에는 틀림없다.
지방 집값은 2017년까지 살아 움직일 것이다.
재테크맨 이주호
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