부동산 거래량은 부쩍 늘었고, 가격은 조금씩 올랐고, 안 팔리던 다세대나 연립주택도 팔려나가는 부동산 호시절이다. 줄기차게 가격이 내려가던 오피스텔도 내림세를 멈추고 거래량은 늘고 있다. 신규분양은 모조리 작은 것만 분양하는데 분양계약서에 도장 찍는 사람 중 배부른 신부도 줄을 선다.
5월부터 7월까지는 전국적으로 입주물량도 적어 전세난은 당분간 더 이어질 모양이다. 서울은 작은 집들의 반란으로 큰 주택까지도 수 천 또는 수억씩 값이 올랐지만, 수도권의 대형이나 7억 이상 고가주택은 이름도 물어보는 사람이 없고, 성도 물어보는 사람이 없다.
못생기고 키 작은 총각은 장가를 가도, 8등신 미녀는 데려가겠다는 사람이 없는 묘한 형국이 이어지고 있다. 나이 40넘은 처녀 총각들을 보면 모두들 잘났고, 잘 생겼더라. 너무 고르다 때를 놓친 것이겠지. 부동산투자도 때를 놓치면 손해를 볼 수 있다. 때를 놓치지 않도록 하자.
지금 부동산시장은 여섯 가지의 큰 수수께끼가 있다.
1) 주택시장은 지금과 같은 거래가 언제까지 이어질까?
2) 2-3년 후 집값은 다시 내릴까?
3) 집을 파는 시기로는 지금이 맞는 때인가?
4) 집을 사는 시기로는 지금이 맞는가?
5) 향후 토지시장의 전망은?
6) 노후대비로 상가를 사는 재테크는 잘한 일인가?
모두가 때에 관한 문제들이다. 여러분들께서도 위 여섯 가지 중 두세 가지 궁금증은 다 있으리라. 시기는 한 번 지나가면 다시 돌아오지 않는다. 왕복표가 없는 인생이나 때를 잘 짚고, 잘못 짚는 부동산 투자나 다 같은 처지가 아니겠는가.
1) 주택시장은 지금과 같은 거래가 2년 정도 더 이어진다. 물론, 계절이나 경제상황에 따라 더 하고 덜 함은 있겠지. 이 정부는 부동산시장을 살려 내수를 진작시키고자 모든 억제대책을 풀어 버렸다. 저금리까지 물려있고, 아직도 전세금은 고개를 숙일 줄 모르기 때문에 부동산시장은 최하 2년 정도 현 상태를 유지할 것이다.
2) 2-3년 후 집값은 내릴 수 있다. 그러나 부동산 주기나 여건상 그렇다는 것이지 귀신도 알 수 없는 일이다. 문제는 소득이다. 더딘 경제성장은 자연스레 부동산시장을 끌고 갈 힘이 없다. 실수요자들이 어느 정도 집을 준비하면 거래는 끊어질 것이고, 포화상태인 아파트는 남아돌 것이기 때문에 집값은 내릴 수 있다.
3) 집을 파는 시기로는 지금이 맞는 때다. 아직도 분양가에 1억이 못 미친다. 산 값에서 3억이 빠져 있으니 더 기다렸다 팔겠다는 생각은 자기 욕심일 뿐이다. 부동산은 오를 때 쫓아가는 게임이다. 값이 오르고 거래가 있을 때 파는 것이지, 다 오른 다음에 팔려가 하다가는 큰 코 다치게 된다.
4) 집을 사는 시기로는 늦었다. 그러나 지금이라도 사지 않으면 더 큰 대가를 치를 수 있다. 모든 일에는 최선책과 차선책이 있다. 지금 집을 사는 일은 차선책이다. 1-2년 전이 바닥이라는 글을 수없이 썼다. 그러나 값이 더 내린다고 버티다가 남이 뛰어가니, 나도 뛰어가고 있는 것이다. 나도 따라서 뛰어갈지, 더 기다릴지는 본인의 선택이다. 어차피 기다린 것 더 기다려 봐?
5) 토지시장은 장기전에 대비하는 투자다. 토지투자에서 제일 먼저 해야 할 일은 현장 답사다. 인터넷 앞에서 번지 물어보는 사람치고 땅 사는 사람 없더라. 지금은 서울이나 수도권 목 좋은 곳의 땅은 값이 비싸 살 수 없다. 토지는 개발을 만나게 되면 돈을 벌고, 세월 따라 익어가는 재테크다. 집이 있는 사람은 토지 하나쯤 가지고 있어야 든든하리라.
6) 요즘 5060세대들이 임대해서 월세 받으려고 상가 구입에 열을 올리고 있다. 문제는 상가가 값이 비싸 투자하기에 부담스럽다. 웬만한 곳의 상가는 평당 2천만 원을 넘는다. 그러나 몇 백만 원짜리 싼 것도 있다. 이제는 입지 선택보다 업종 선택이 우선이다.
고객이 몰려들 업종선택은 늘 새롭게 변하고 있다는 사실을 알자. 20억짜리 상가사서 월세 500만 원을 받는데, 자기는 4억짜리 상가사서 월세 500만 원 받겠다고 하는 건 계산 잘못이다. 4억짜리라면 월세 150-200만 원을 받아라. 투자금에 대비하면 그게 더 이익이다.
수도권이나 지방의 대형주택과 7억 이상 고가 주택은 언제나 팔릴 수 있을까? 대형주택 가진 사람들의 질문사항이다. 소형주택의 거래는 실수요자 몫이고, 대형주택은 투자자 몫이다. 그런데 지금은 투자자들이 우선 자기 집부터 팔려고 하기 때문에 거래가 두절 돼버린 것이다.
또한 대형은 값도 오르지 않고 있다. 다만, 전세가격은 5천만 원내지 1억씩 올라 있다. 그러나 전세를 놔버리면 집을 팔 수 없기 때문에 전세를 놓지 않고 팔리기만을 기다릴 뿐이다. 실수요자들의 소형잔치가 끝나면 그 파급효과로 중대형으로 옮기고, 또 대형으로 옮기는 릴레이식 거래가 있으리라. 그때가 언제일까? 수도권이나 지방의 대형주택은 늙은 호랑이다. 늙은 호랑이는 이빨이 없어도 발톱이 있다. 발톱을 쓸 때가 곧 올 것이다.
21세기부동산힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796
수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률) 010-5262-4796. 031-213-4796
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