“ 미군들 상대로 월세 받는다는데 투자해도 될까요?”
“공급이 너무 많은데 나중에 임대가 전부 채워질까요?”
지난해부터 평택부동산에 관심있는 투자자들로부터 가장 많이 듣는 질문중의 하나다.
실제 고객들의 관심을 한몸에 받고 있는 평택은 삼성전자의 100조원의 투자계획 발표 이외에도 내년 6월예정인 KTX 신 평택역 개통, LG전자 산업단지 이전계획, 406만평의 달하는 고덕 신도시개발 등 크고 작은 개발 사업이 진행되고 있다.애초 삼성전자는 2018년 하반기께 공장을 가동한다는 계획이었으나 가동 시점이 1년 정도 앞당겨지면서 평택 일대 부동산 시장이 예상치 못한 호재를 만나게 됐다. 계획대로 이뤄지면 평택은 인구 100만명 이상의 대도시로 변모할것이다.
삼성타운등 대기업들을 배후수요를 둔 경우 환금성도 뛰어나 투자자들의 주요 투자처로 꼽힌다.삼성전자 인근의 화성 동탄의 분양형 호텔도 분양당시보다도 가격도 올랐고 80% 이상 객실가동율을 유지한 채 성공적으로 운영되고 있다 .경제력이 뒷받침되는 수요자들이 많고 교통과 환경이 잘 갖춰진 곳을 선호하기 때문에 투자자들 입장에서도 공실 위험 없이 꾸준한 임대수익을 바라볼 수 있는 것이다.
시흥~평택~익산을 잇는 총 139㎞ 길이의 제2서해안고속도로도 구간별로 개통·공사 중에 있다. 이 도로가 완공되면 평택은 수도권 서남권 지역과 충남 내륙권으로 이동하기 편리해진다.특히 수서발 KTX는 수서에서 평택을 잇는 노선이 완공되면 서울을 20~30분대로 오갈 수 있게 돼 서울 접근성이 한층 좋아진다는 점 때문에 서울등 외지투자자들을 불러모으고 있다
자족도시로 변모하는 고덕국제신도시
경기도 평택시 서정동, 장당동, 고덕면 일원 총 13.4㎢ 규모로 조성되는 고덕국제신도시는 주택 5만6,697호가 들어서며, 2020년까지 총14만 628명이 거주하는 국제신도시로 건설된다.고덕국제신도시는 지역 주택수요 등을 고려해 3단계로 개발된다. 삼성 고덕산단 및 서정리 역세권을 중심으로 한 1단계 3개 공구는 지난 2013년 10월에 착공돼 2017년 입주를 목표로 추진 중이다.인근 진위산업단지에는 LG전자가 입주하기로 했다. 2020년까지 13만 여명, 5만4000여 가구를 목표로 개발 중이다.
고덕국제신도시에 세우기로 계획된 초·중·고등학교도 기존 23개소에서 29개로, 이주민 조기 정착 지원 등을 위한 기존 447만 9천㎡(135만 평)이던 1단계 택지면적이 474만 6천㎡(144만 평)로 확대되며, 당초 23개소이던 초.중.고교는 29개소로 조정되었다. 계획대로 된다면 고덕국제신도시는 수도권 남부 거점 자족도시로 자리매김하게 될 것이다.
평택호 관광단지 개발사업 호재까지
여기에 평택호 관광단지 개발사업이 최근 기획재정부 산하 공공투자관리센터(PIMAC)의 민간투자사업 적격성 심사를 최종 통과하면서 더 많은 투자자들이 평택에 몰릴 것으로 예상된다.평택호 관광단지 개발사업으로 평택시 현덕면 일원에 274만3천여㎡ 부지에 총 1조 8천억원의 예산이 투입돼 110m 높이의 평택아이와 대형 돔 건물에 4D 상영관을 갖춘 생태문화 체험시설인 시티팜, 자연 속 힐링콘셉트의 스파시설인 아쿠아랜드를 비롯해 호텔과 콘도 등이 들어설 예정이다.
평택지역 소규모 임대상품 공급 광풍수준
예금금리가 1%로 들어서자 수익형 부동산에 대한 문의가 증가했다. 그중에서 소액으로 투자할수 지역과 해당 물건에 대해 구체적인 정보를 요구하는 족집게 상담이 연일 폭증하고 있다. 이점을 노려 평택일대에서 공급되고 있는 부동산은 주로 소액으로 투자할수 있는 소규모 임대상품이다.
주한미군 대상 렌탈하우스
2003년부터 진행되어 온 주한미군기지 이전사업이 올해 기지건설이 마무리 되고 2016년부터 본격적인 부대이전이 진행될 예정이다.
평택시도 미군기지 이전사업을 위해 2014년부터 미군기지 이전대책 T/F를 구성하여 6개의 중점 분야(살거리,즐길거리,볼거리,잘거리,먹거리,현안사항)에 대한 대응방안 강구 및 효율적 사업 추진을 위해 만전을 기하고 있다.
특히 용산일대에서 주한미군을 상대로 임대수익을 올린 중심으로 평택미군대상 렌탈상품을 찾고 있다. 주한미군을 상대로 하는 렌탈하우스 사업은 미 8군 주택과로 부터 계급과 주택면적에 따라 정해진 임대료를 직접 송금 받는다.현재 전국에 분산되어 있는 주한미군의 90%가 이르면 2016년 말까지 평택미군 기지로 집결함에 따라 약 8만 명의 미군의 주거수요가 필요하다.
평택지역 주한미군 이전 호재의 영향으로 외국인 임대수요를 겨냥한 미군렌탈 부동산 상품 분양이 거의 유행처럼 번지고 있다.주한미군 이전 수요를 겨냥해 소형 주거시설인 원룸형 오피스텔 ,분양형 호텔 ,도시형 주택등의 공급이 활발하다.
내국인보다 고수익을 누릴 수 있는 외국인렌탈하우스는 소액투자도 가능하면서 월세 소득공제를 받지 않고, 확정일자 또한 받지 않는 실제적 세금 무풍지대에 속한 틈새상품으로 어필하고 있는 것이다
주택시장도 훈풍 기대
각종 호재로 평택 부동산 시장이 재평가 받으면서 평택시는 삼성전자 반도체 생산기지 조성으로 매매가가 상승세가 지속되고 있다.
덩달아 그동안 꿈쩍않던 평택소사벌 지역 미분양도 급속도로 소진되면서 신규 분양시장도 동시에 주목 받고 있다.
관심가질 평택 분양물량
민간 미니신도시급 아파트 단지가 많이 들어선다. 평택시 용죽지구가 대표적이다.용죽지구 개발사업은 평택시 용이동 301-2 일대 74만1113㎡ 규모를 환지 방식으로 개발하는 사업이다. 2008년 도시개발구역으로 지정됐으며, 이곳에 공동주택 6필지를 포함해 초·중·고, 상업시설이 들어선다. 개발이 완료되면 총 4896가구(1만3710명)를 수용하게 된다.
용죽지구는 주거여건이 좋은 비전동과 인접해 있어 입지면서 탁월한 편이다. 비전동은 유동인구가 많아 상권이 좋고 명문고가 밀집해 있는 곳이다. 평택시청과 보건소, 문화예술회관 등 관공서와 롯데마트등 유통업체도 몰려있다.
3.3㎡당 평균 900만원대 예상
지난해 11월 A-3블록에서 전용면적 75~119㎡형 761가구 규모로 평택 비전 푸르지오를 분양했다. 청약 당시 738가구 모집에 총 1816명이 몰려 평균 2.5대 1의 경쟁률을 기록하며 순위 내에서 마감됐다. 대우건설은 상반기경 A2-1, A4-1블록에서 1164가구 규모의 아파트를 분양할 계획이다. 이들 단지가 모두 입주하면 2000가구 규모의 푸르지오 브랜드 타운이 형성된다. 하반기경에는 현대산업개발이 A4블록에, 대림산업은 A5블록에 각각 아파트를 내놓을 계획이다.
민간택지 내 분양가 상한제가 폐지되었기 때문에 당초 예상분양가인 3.3㎡당 900만원 보다 분양가가 다소 오를 수도 있다.
평택 개발호재에 과장 광고 남발하는 미군대상 렌탈 업체들
“멋모르는 외부인들만 투자 하고 있어요 나중에 문제 생길거에요”
고수익을 내세우는 수익형부동산에 대해 물어보면 이들의 주장이 너무 과장되었다고 평택현지부동산전문가들은 이구동성 애기한다.
실제 대규모 영업사원들을 동원해 일정기간 확정 수익률 15%를 내세우면서 분양하는 오피스텔이나 도시형주택업체들이 지난해부터 난무하고 있다. 이들은 모델하우스도 평택현지 보다 비싼 서울도심에 지어 놓고 멋모르는 은퇴자나 가정주부들을 대상으로 영업하고 있다.
투자금의 상당부분을 저리의 대출을 이용한다고 하더라도 미군들 특성과 평택임대시장을 놓고 보면 절대 불가능한 수익률이다. 따라서 업체측에서 보장하는 일정기간(통상 1~2년)동안 수익률보조가 끝나면 매매가가 분양가 이하로 추락하는 것은 인지상정이다.
평택호재에 기대어 미군기지 앞 신장동쪽에 공급된 투룸 도 분양가가 2억 3~5천으로 서울 도심수준의 고분양가로 공급, 결국엔 미군보다는 한국인들이 60~70만원 정도의 월세를 내고 살고 있다.
미군대상 임대상품은 직급과 주택면적에 따라 주거보조비가 매월 150만원 전후로 지급되기 때문에 이들은 방 한두개짜리 소규모 주택을 얻을 하등의 이유가 없다. 평택 임대 시장을 놓고 받을때 소규모 주택보다는 최소한 쓰리룸 이상의 넓은 주택을 얻을것이다. 결국에는 미군대상이 아닌 국내인 대상으로 임대를 맞출 수밖에 없어 수익률 저하가 불가피하다.
게다가 적정수요에 앞서 벌써 소규모 임대주택의 공급과잉과 피해사례가 평택주민들 사이에서 회자되고 있는 만큼 업체들의 장밋빛 전망만 믿고 투자하는 것은 매우 위험하다.
또한 주한미군 이주가 비용등 여러가기 국내외적인 문제로 당초 계획인 2016년보다 더 늦어질수도 있고 대기업들의 투자도 경기변동에 따라 투자규모를 당초보다 줄일수도 있다는 점도 체크해야 한다.
평택지역 토지투자는 신중히
“현재는 물건이 없어 못 팔정도에요”
전국에서 몰려온 투자자들로 인해 평택 현지 부동산들은 즐거운 비명을 지르고 있다.
하지만 평택지역 토지도 그동안의 개발 기대감과 더불어 한발 앞선 외지인의 투자로 인해 단기간에 급상승, 쉬어가는 분위기다. 따라서 너무 서둘러 토지투자에 나설 필요는 없다.
원주민들을 대상으로 분양하는 이주자 택지의 경우도 이미 몇차례 손바뀜이 일어나 거품이 상당히 끼어 있는 상태다. 실제 지제역이나 안중역등지에서 기획부동산이 대거 몰려와 시세보다 3~5배 높게 토지투자를 권유하고 있는 실정이다.
평택 곳곳을 보면 신설되는 도로계획이 상당히 많다. 따라서 지적도를 통해 면밀히 분석, 전문가의 컨설팅을 토대로 , 계획도로주변 위주로 투자하는게 비교적 안전한 투자라고 볼수 있다.
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