상가시장에도 대형화 바람이 불고 있다. 물론 상가의 규모가 크다고 무조건 좋은 것은 아니다. 아니 오히려 덩치만컷지 흉물로 남아있어 주변 상권까지 초토화되는 도미노 현상을 우리는 수 없이 경험을 해왔다. 교통수단을 연계로 하는 터미널 상가도 예외는 아니다. 최근 터미널 상가의 대형화 개발바람이 불고 있다.
과거에는 단지 교통수단의 이용차원에 머물렀지만 터미널 안에 음악공연장등 문화시설이 들어오는가 하면 대형할인마트,영화관등이 입점예정이 되어 있어 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 업계에 따르면 서울시등 지자체에서는 터미널이나 운동장 등을 증ㆍ개축해 백화점이나 호텔 등 상업ㆍ업무용 건물로도 활용하는 방안이 검토되고 있기 때문이다.
여객,화물터미널은 '도시계획시설'이라는 제약 때문에 그 동안 다른 용도로의 개발이 여의치 않았다. 그러나 최근 서울시등 지자체에서는 터미널의 공간 활용도를 높일 수 있도록 용도변경,개발기준수립,도시계획변경 등의 인.허가 완화조건을 잇따라 내놓거나 검토 중이어서 걸림돌이 많이 없어지게 된다는 것이다. 터미널에 대한 시외버스 이용객이 줄어들면서 인근 상가까지 침체 되는 등 다른 용도로 개발하는 것이 절실하다는 지적이 끊이지 않았다.
수도권만 해도 고양,안성,광주 등에서 대형 터미널 상가가 분양중이거나 예정중이고 아산,광주광역시등에도 대형 터미널 상가가 탄생할 예정이다.
[[터미널 상가 개발지는 어디?]]
▶고양시 종합터미널-경기도 고양시 일산신도시에 오는 2010년 종합버스터미널(고양종합터미널)이 처음으로 들어선다. 이는 신도시 조성공사 시작(1989년) 이후 21년 만이며 단지 공사가 끝나 입주가 시작(1992년)된 시점으로 따지면 18년 만이다. 고양종합터미널은 1994년 부지가 처음 매각된 이후 사업자가 수 차례 바뀌는 우여곡절 끝에 2003년 1월 공사가 시작됐으나 감사원 감사와 편법분양 시비에 휘말리며 8개월 만에 중단돼 지금까지 빈터로 방치돼 왔다.
그러나 지난 해 새 사업자가 인수, 상업시설비율을 30%에서 50%로 높여 공사를 재개하게 됐다. 4,169억여원이 투입될 고양종합터미널은 지하5층, 지상7층(연면적 14만6,000여㎡) 규모로 대형 할인마트와 영화관, 유통시설, 상가 등 다양한 편의시설과 주차시설(910대)을 갖추게 된다. 종합터미널 고양㈜는 경기도ㆍ건설교통부와 협의, 이 곳에 30개 안팎의 승ㆍ하차장을 갖춰 하루 200~300대의 고속ㆍ시외버스를 전국 50~60개 노선에 투입할 계획이다.
▶안성시 종합터미널-안성시내 확장 이전되어지는 종합버스터미널 복합상가로 최고의 교통입지를 자랑하며 터미널동, A동, B동, C동 총 4개동으로 안성시 최대규모로 조성되며 4개동이 모두 연결되어져 쇼핑이 편리하다. 중앙대, 한경대, 동아방송대, 두원공대, 침신대, 폴리텍대 등 대학과 마전지구, 바우덕이 남사당 공연장, 안성맞춤랜드, 레포츠타운 예정지 인접으로 안정적인 수익이 기대된다. 지하1층~지상5층 총 점포수 53개 연면적 1만0,064.33㎡ 규모로 근린생활시설,전시관, 이벤트홀 등으로 구성된다. 시행은 웅암개발(주) 시공은 씨티종합건설(주)이 맡았으며 2008년 3월 입점예정이다.
▶경기도 광주시 시외버스터미널-광주터미널공사는 민간사업자가 터미널사업 인가를 받아 추진하고 있는 사업인데 지하3층,지상4층 규모이고 이마트나 대형판매시설등이 입점예정이다. 향후 건축물의 분양신고등에 관한 법률 규정에 의거 광주시(건축과)에 분양신고를 득한후 입점 모집 공고를 거쳐 확정 계획이다. 2008년말 오픈 예정.
▶아산시 버스터미널-아산시는 아산신도시 터미널 건설을 민자 유치를 통한 PF(project financing)사업 방식으로 추진할 계획이어서 유통 및 건설사들의 높은 관심을 사고 있다. 아산시는 아산신도시 터미널을 KTX 천안아산역과 내년 말 개통되는 수도권전철 이용객을 수용하는 거점으로 활용하고 상업용도를 포함한 복합기능의 터미널로 개발할 계획이다. 시는 이르면 2007년 하반기에 용지를 매입, 내년에는 착공에 들어가 오는 2010년쯤 신도시 1단계지역 조성사업이 마무리 되는 시점에 터미널을 준공할 계획이다.
▶광주광역시 광천터미널-금호고속은 2층 전매장을 병·의원 시설로 바꾸고 올해 말까지 10여개의 영화관과 연극·무용·음악 등 연출이 가능한 복합문화센터도 건립할 계획이다.기존의 1층인 광천터미널을 6층으로 증축하는 공사로 금호터미널(주)은 광주광역시의 광천터미널을 1층에서 6층으로 증축해 음악홀과 연극공연장 등을 만든다. 터미널에는 문화시설을 결합한 복합문화시설을 오는 2009년까지 만들 계획이다.
2~6층에 건설되는 유스퀘어 복합문화관은 300석 규모의 음악홀과 220석의 연극공연장, 미술전시장, 11개의 멀티플렉스 영화관 등이 들어서는 문화예술공간으로 조성된다. 이 터미널은 앞으로 여행객이나 인근에 사는 가족들이 터미널에 와서 책도 보고 영화나 공연문화도 즐기는 새로운 개념의 터미널을 만들 것이라는 야심찬 계획이다. 증축이 마무리 될 시점이면 광주광역시 서구 광천동 버스종합터미널 일대가 광주지역 최대의 복합쇼핑타운으로 부상할 것으로 전망된다.
[[터미널 상가 투자시 주의점은?]]
터미널 상가 역시 대형화 추세여서 해당 지역에서 새 상권으로 주목을 받을 수 있다. 일산신도시의 터미널 상가에 이어 앞으로 안성,경기 광주시,아산등에 터미널 상가가 잇따라 선보일 예정인데 활성화에 실패할 경우 지역상권에 먹힐 가능성이 크다. 터미널 상가투자는 신중할 필요가 있다. 터미널은 이미 교통수단으로서 중심축 역할을 잃어 유동고객을 끌어드리기가 어렵기 때문이다. 따라서 확실한 테마가 있어야 지역 구매력을 빨아들일 수 있다.
최근 부천 상동에 위치한 소풍의 경우 당초 11월 오픈 예정이 였으나 임차인의 확보에 심각한 어려움을 겪고 있어 연내에 오픈은 불가능 할 것이라는 후문이고 충청남도 보령시,경상북도 상주시,오산 시외버스터미널의 경우 시행사가 부도가 나는등 사업진행에 어려움을 겪고 있다. 상주터미널의 경우 이 건물 1층에는 3.3㎡당 1천500만 원에 33~49.5㎡의 점포를 분양받은 10여 명과 전세 입주한 상인 가운데 절반 이상이 상권 형성이 제대로 안돼 길거리에 내몰리고 있다.
상주 터미널 시공사였던 (주)한승건설의 부도가 공사비 미지급과 업무방해,유치권 행사 등 분쟁등으로 상가활성화에 실패를 했다. (주)한승건설은 터미널 공사비 230억 원을 받지 못하고 안동지역에 공사중인 아파트도 26%의 분양에 그치면서 최근 어음 30억 원을 막지 못해 최종 부도처리 됐다. 충남 보령종합터미널이 경우 신축공사가 진행중에 시행사 측이 토지대금 잔금을 납부하지 않는 바람에 시로부터 공사중지 명령을 받는 중단 위기에 처했었다.
오산 시외버스터미널은 재건축 공사가 시행사와 시공사간에 일어난 분쟁으로 공사가 장기간 중단된 채 방치되어 오산시의 큰 골칫거리다. 오산터미널 건축주인 D산업이 시공사인 H건설에 밀린 공사대금 13억원을 지불하지 못하게 되자 공사가 중단되어 지금에 이르렀다. 설상가상으로 터미널 상가 분양자 44명이 분양자협의회를 결성, 이익보호에 나서 분쟁해결을 어렵게 하고 있다는 것이다.
위의 사례에서 보았듯이 터미널상가투자의 경우 시행사가 민간업체인 경우가 많으므로 능력을 파악해야 한다. 토지 등기부등본을 떼어 사업 부지에 대해 소유권을 시행사가 갖고 있는지, 사업진행을 위한 자금력이 있는지,운영 능력을 갖췄는지 검증 한 후 투자에 임해야 한다. 터미널 상가의 경우 이용인구에 비해 지나치게 상가의 수가 너무 많은 곳은 피해야 한다. 소풍의 경우처럼 임차인을 유치하지 못한다면 자금이 묶이는 것은 물론이고 상가활성화가 되는데 많은 노력과 비용이 추가적으로 요구되기 때
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