하반기 이후 부동산시장 전망!
최근 주택시장을 살펴보면 회복세가 완연하다. 청약시장을 중심으로 상당수의 단지들에서는 과열양상까지 빚어지고 있고 작년초까지만 하더라도 찾아보기 어려웠던 떳다방들까지 대거 다시등장하는 등 수도권 청약시장과 중소형을 중심으로 한 기존주택의 거래가 활발해지는 모습이 마치 2006년 하반기 주택시장 호황기를 방불케할 정도다.
그러나 거래량이 늘어나는것만큼 기존주택시장의 움직임은 청약시장만큼 활발하지는 않다. 시장의 흐름이 주로 신규 청약시장과 새아파트로 쏠리는 현상이 두드러지고 있는 상황이라 과거 전고점으로 불리던 2006년 하반기에 나타났던 신규분양시장과 기존 재고주택시장의 동시호황의 모습은 찾아보기 힘들다.
또한 생각만큼 거래량에 비해 가격상승폭도 크지 않은점도 과거와 달라진 모습들이다. 그렇다면 하반기 부동산시장은 어떤 흐름을 보일까?
일단 주택시장에 가장 큰 영향을 미치고 있는 요인은 초저금리다. 시중은행들의 1년만기 정기예금금리가 2%의 벽이 깨지고 현재는 1%대중후반대에 머물면서 시중의 유동성이 급격하게 커지고 있다.
기존 부동자금과 그간 정기예금으로 묶여있던 막대한 자금이 부동산시장에 유입되면서 작년 9.1대책과 올 상반기 부동산3법의 통과등으로 시장의 회복기대감이 맞물리면서 부동산시장은 현재 상당한 변곡점을 맞고 있고 이미 주택시장은 회복기에 접어들었다고 해도 무방할정도가 되었다.
미국의 기준금리인상이라는 변수(악재)가 있지만 국내에서는 올 하반기 기준금리를 추가로 인하할것이라는 전망이 우세한 가운데, 중기적인 전망이 아닌 올 하반기~내년하반기까지의 1년내외의 단기전망을 고려할 때 미국의 향후 기준금리인상이 국내 부동산시장에 갑작스런 찬물을 끼얹기는 힘들것으로 예상된다.
한편, 전세가격의 지속적인 상승도 하반기 주택시장에 적지 않은 영향을 줄것으로 예상된다. 전셋값이 서울과 수도권의 경우 전체평균 70%에 육박하고 청약시장경쟁이 과열되면서 신규아파트를 당첨받기가 하늘의 별따기의 양상이 되자 전세수요자들이 기존아파트를 저리의 대출을 받아 구입하는 현상도 강해지고 있고 이러한 흐름은 특별한 변수가 없는한 하반기에도 이어질것으로 전망된다.
민간택지 분양가상한제폐지에 따른 강남권 재건축단지들의 고분양가 여부도 변수다. 만약 당초 분양가보다 상당히 높은 분양가를 책정하고도 일반분양이 순조롭게 되거나 과열되면 기존주택시장도 더 이상 제자리걸음을 하지않고 본격적으로 꿈틀거릴 가능성이 높다.
다만 호재와 악재들이 시소게임을 하듯 공존하는 상황에서 부동산시장은 사실 어디로 튈지모르는 럭비공처럼 혼란스러운게 사실이다. 정책적으로도 아직 종합부동산세와 같은 주택시장 활성화에 걸림돌이 되고 있는 대표적인 정책이 여전히 폐지되거나 완화되지 않고 있어 주택시장의 활성화에는 일정한 제약이 따를 것이다.
다주택자 양도세중과를 폐지한 것은 잘한것이지만 보유를 부담스럽게 하는 종합부동산세를 손질하지 않고 있는 것은 정책적으로 다주택자들의 부담을 줄이고 전세가격안정과 주택시장활성화라는 두 마리토끼를 잡는다는 정부정책상 언밸런스한 모순이 있다. 양도세부담을 줄여도 계속 보유하고 있는 기간동안 발생하는 보유세에 부담을 느끼게 되면 다주택자 양도세중과폐지의 정책효과가 반감되기 때문이다.
따라서 하반기 이후 주택시장은 본격적으로 회복되어 신규주택으로의 쏠림현상만이 아닌 신규분양시장과 기존 재고주택시장 양면에서 주택시장이 정상화(활성화)될수 있는 분기점이 될 수 있는 타이밍이기 때문에 정부에서는 종합부동산세의 폐지 혹은 완화(=과세기준상향등)등의 추가적인 조치를 내놓는 것이 필요해보인다.
김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr
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