올초부터 전국 부동산경기가 회복됨에 따라 서울·수도권 아파트시장도 활기를 띄지만 2010년대 지방 부동산 대세를 맞아 지방 대구·부산 대형아파트가 하루가 다르게 가격이 오르고 있다.
2011년 지방 집값 20년만에 최고 상승률을 기록한때부터 지방 대구·광주 등 중소형아파트가 대세를 맞아 오늘날까지 가격이 올라 그동안 활발한 중소형아파트 분양으로 인한 최근 입주 물량 부담으로 가격 상승세가 주춤하고 있지만 대형아파트는 그동안 아파트 분양을 잘 하지않아 입주 물량도 없다시피해 2013년 하반기부터 현재까지 대세를 타고있는데 A급 물건은 아예 시장에서 자취를 감추고 매물도 전반적으로 부족한 상태다.
항간에서는 지방 중소형아파트가 그동안 가격이 많이 올랐고 입주 물량 부담도 있고하니 이제 지방 부동산을 뒤로하고 서울·수도권 부동산이 대세를 맞을 차례라고 하지만 지방에는 중소형아파트만 있는게 아니고 대형아파트도 있고해서 중소형아파트 가격 상승에 부담을 느낀 수요자들이 대형아파트로 몰려들고 있어, 대형아파트는 입주 물량이 거의 없어 매물 압박도 안받고하니 2010년대 지방 대세를 맞아 작년부터 고속 질주를 하고 있다.
2010년대 지방이 2000년대 서울·수도권 부동산시장을 그대로 답습하고 있는게 서울·수도권 2001~2005년 중소형 전성시대, 2003~2007년 중대형 전성시대를 10년뒤에 지방 대구·부산이 그대로 따라하고 있다.
2000년대 서울·수도권 부동산시장이 달릴때 지방 부동산시장은 그야말로 서울·수도권 부동산시장의 흉내만 내고 있었는데 2010년대 지방 부동산 대세를 맞아 서울·수도권 부동산시장이 조정하는 틈을 타 지방 대구·부산 부동산시장이 승승장구하고 있다.
2001~2005년 서울·수도권 중소형아파트의 활황을 그로부터 10년뒤인 2011~2015년에 지방 대구·부산 중소형아파트가, 2003~2007년 서울·수도권 중대형아파트의 활황을 10년뒤인 2013~2017년에 지방 대구·부산 중대형아파트가 그대로 답습하고 있다.
2010년대 지방 대구·부산 부동산시장의 흐름은 2000년대 서울·수도권 부동산시장의 판박이다.
부동산시장은 수요공급의 원칙에 따라 움직이는데 지방 대구·부산 대형아파트는 중소형아파트의 가격 상승에 부담을 느낀 나머지 수요가 몰려드는 측면도 있는데 그동안 인기가 없어 아파트 분양을 안하다보니 매물 부담도 없는게 크나큰 장점이다.
사실 지방 대구·부산 대형아파트는 1988년 88서울올림픽 이후 경기가 좋을때 크게 올랐지만 1997년 12월 IMF 사태로 대한민국 경제가 추락하니 2000년대부터 경제가 살아나는 과정에서 경쟁력이 있는 서울·수도권 부동산이 먼저 살아나니 자연히 지방 대구·부산이 뒤진 측면이 있는데 지방 산업단지 부활, 국토균형발전을 위한 세종시·혁신도시 건설, 지방화 시대를 맞아 2010년대 서울·수도권 부동산시장이 조정하는 틈을 타 대세 상승하고 있다.
수요공급의 원칙상 2013년 하반기부터 중대형아파트 전성시대가 도래하였는데 서울·수도권 중대형의 경우에는 2000년대 폭등 다음에 나타나는 낙폭과대에 따른 반등으로 보이고 지방 대구·부산 중대형아파트는 대세를 타고 있다.
그리고 2008년 미국발 금융쇼크 이후 2009~2011년 경기 상승 초기에는 중소형아파트가, 2015년 경기가 본격적으로 살아날때는 중대형아파트가 상승하는게 일반적인 부동산 경제논리다.
올초부터 실물경제의 바로미터인 코스닥지수와 코스피지수가 동시에 상승 곡선을 그리는데 한번 경기가 살아나면 3년 정도 이어지는 통설에 따라 이변이 없는 이상은 2017년까지 경기가 좋을 것이다.
대형아파트는 평당 가격으로 따져볼때 아직까지 중소형아파트보다 싼편이다.
일례로 대구광역시 수성구 모 30평대 아파트 가격은 평당 1500만원인데 50평대는 평당 1200만원에 불과하다.
1988년 88서울올림픽 이후때 서울 압구정동 현대아파트 80평대가 평당 2천만원을 돌파하였는데 그로부터 20~30년이 지난 오늘날 대구광역시 수성구 요지 모 아파트가 평당 2천만원을 돌파했다.
이 아파트 가격 상승 흐름을 보더라도 서울과 지방 집값은 20~30년 시차를 보이고 있다.
서울 강남권 요지 아파트값이 참여정부때 5천만원 이상을 돌파하였고 지금도 4~5천만원 이상을 호가하고 있는데 요즈음 지방 광역시 요지 아파트값이 2천만원 이상을 호가하니 지방 요지 아파트값이 서울 요지 아파트 가격의 반값 정도의 수준이 되었다. 이는 몇년전에는 상상도 할 수 없는 얘기다.
지방 대구·부산 집값 폭등은 1997년 12월 IMF 이후 폭락한 지방 집값이 2000년대 참여정부 시절에 강남권 집값이 폭등하니 2010년대 지방 대세를 맞아 늦게나마 지방 요지 집값이 강남권 집값의 갭을 메우고 있다.
지방 집값이 이렇게 폭등하니 참여정부 시절 집값 폭등때에는 강남권 그들만이 존재하고 강남권 가치주만이 대한민국 부동산시장을 지배한다고 했는데 이제 그 말이 쑥 들어가 버렸다.
결과론적으로 크게볼때 1997년 12월 IMF 이후 실물경제가 살아나는 과정에서 강남권에서 촉발된 집값 상승이 지방 집값 상승으로 확산되는 과정에 있다.
이렇게 보면 2010년대 지방 대세를 맞아 지방도 경제적으로 부유해 지고 지방 부동산 가격도 상승하고 하니 이제 대한민국은 서울·수도권과 지방 대구·부산 양대축 경제, 부동산시장이 있다고 해도 과언이 아니다.
지리적으로 중국 경제가 성장하는 과정에서는 서울·수도권이 수혜를 받지만 요즈음 엔저 바람으로 일본 경제가 성장하니 일본과 가까운 경상권 부산·대구 부동산이 빛을 보는건 아닌지 모르겠다.
대구·부산 대형아파트는 가격 상승 3단계 논리에 따라 이제 반 정도 올라와 있다. 현재 대세 상승 진행형으로 2017년까지 대세가 이어질 것으로 전망된다.
2010년대 이즈음은 지방 대구·부산 대형아파트가 수십년만에 용틀임을 하고 있다. 지방 대구·부산 대형아파트 가격 상승을 주시하시라~
재테크맨 이주호
J man investment
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