전세의 말로를 이용하자
치솟는 전세금 때문에 고민들이 아주 많나 보다. 전세 사는 분들은 오르는 전세금을 마련하지 못해 더 멀리 이사 가야 하는 전세 난민이 될까봐 전전긍긍이다. 이사 가는 데 지친 어떤 이들은 매매가에 전세금이 거의 육박하는 이참에 집을 하나 사볼까 고민을 해보지만 쉽게 결정을 내리지 못하고 있다. 정부는 서민들의 주거가 불안정해질까봐 전세 자금 저리 대출을 해주거나 내 집 마련하는 이들에게 저리로 모기지론을 빌려주는 방안을 고육지책으로 내놓았다.
전세금이 오르는 이유는 한마디로 말해 전세 물량이 턱없이 부족하기 때문이다. 집을 소유한 사람들이 이제는 전세를 놓으면 손해라는 사실을 알기 때문에 월세로 돌리려 하고 있다. 하지만 세입자들 대부분은 아직도 전세를 선호하고 있다. 월세를 살면 생돈이 나가 큰 손해를 본다고 생각하기 때문이다. 게다가 정부의 전세 자금 저리 대출도 전세를 선호하는 이유가 되고 있다. 전세를 찾는 사람은 많은데 전세 물량은 줄어들고 있으니 전세금이 오르는 것은 당연하다.
주택시장이 실거주자 위주의 시장으로 바뀌고 저금리 시대가 지속되면 전세는 점차 줄어들고 반전세나 월세가 늘어나게 된다. 시세 차익을 거둘 수 없기 때문이기도 하고 전세금을 은행에 넣어두면 이자가 거의 없어 손해이기 때문이다. 따라서 우리나라의 임대차 시장도 선진국처럼 월세 위주의 시장으로 바뀔 공산이 크다. 이미 전세에 비해 월세가 더 많아진 것이 이를 증명하고 있다.
사라지는 전세를 말없이 보고만 있을 것인가. 아쉬워할 필요는 물론 없다. 어차피 자본주의 시장의 논리에 따라 필요 없는 제도는 사라지기 마련이다. 하지만 우리는 변화하는 제도를 미리 예측해 선점의 지혜를 가질 필요가 있다. 그것이 자본주의 시대에서 돈을 벌 수 있는 비결이기도 하다. 전세가 말로를 맞고 있는 현 시점에서 전세를 이용해 돈을 벌 수 있는 방법은 무엇일까?
먼저 전세를 살고 있는 사람들은 “이참에 집을 사볼까?” 하는 유혹에서 벗어나야 한다. 매매가와 전세금의 차이가 얼마 되지 않기 때문에 돈을 조금만 보태면 전세난민에서 탈출할 수 있기 때문에 대출을 받아 집을 장만하려는 사람들이 많다. 정부도 이번 기회에 빚을 내어 집을 장만하라며 저리의 대출금을 장려하고 있다. 하지만 금리란 언젠가는 인상되기 마련이므로 때문에 자칫하면 ‘제2의 하우스 푸어’가 될 수도 있고, 재테크를 할 수 있는 전재산을 부동산에 묻어두었기 때문에 집값이 오르지 않으면 쪽박을 찰 수도 있다.
전세를 살고 있는 사람은 전세금을 빼서 현금흐름에 투자하고 월세를 사는 ‘전향적인’ 재테크를 할 생각을 해야 한다. 어차피 전세시대는 가고 월세시대가 올 것이 분명하기 때문에 미리 월세를 사는 것이 현명한 방법이다. 아직은 전세에 비해 월세전환율이 낮기 때문에 전세보다는 저렴하게 월세 물건을 구할 수 있다.
월세 보증금을 제외한 나머지 돈으로는 월세가 나올 수 있는 역세권 주택을 구입한다. 그렇게 되면 전세로 사는 것보다 거주비용이 줄어드는 것은 물론이고 수익형 부동산의 자산가치 증식에 의한 이득도 얻을 수 있다. 전세로 살면 집 없는 설움은 물론이고 인플레이션에 의해 전세 보증금만 축나지만 월세 물건을 구입하게 되면 내 집도 마련하고 인플레이션을 해지할 수 있는 자산도 보유하게 되는 것이다.
굳이 전세난민을 탈피하기 위해 내 집을 마련해야 한다면 대출을 많이 받아야 하는 아파트보다는 역세권 빌라에 관심을 가질 필요가 있다. 역세권 빌라는 전세금에 약간의 돈만 보태면 구입이 가능한데다 향후 월세로 전환할 수 있는 물건이어서 자산가치 상승도 기대할 수 있기 때문이다.
소액의 투자금을 가지고 무엇을 할까 고민중인 사람들은 역세권 빌라를 전세를 끼고 구입하는 것을 적극 고려할 필요가 있다. 최근 전세금 상승으로 역세권 빌라의 매매가와 전세금 차이가 얼마 되지 않기 때문에 2,000만 원에서 4,000만 원 정도면 투룸 빌라 한 채를 구입할 수 있다. 올해 초 양재동 투룸을 선분양 받은 분들은 최근 서너달 사이 전세금 상승으로 예상했던 투자금의 절반 정도만 투입해도 되게 되었다. 두 채에 자기투자금 8,000만 원을 예상했지만 3,000만 원만 투자하면 될 정도로 전세금이 상승하여 남는 돈으로 빌라를 더 구입하려고 하고 있다.
역세권 빌라는 처음부터 월세를 놓을 수도 있다. 하지만 아직은 월세전환율이 낮기 때문에 수익률이 높지는 않다. 게다가 자기투자금이 많이 들고 대출도 많이 받아야 하므로 당장 월세 수입이 필요 없는 사람들은 일단 전세 끼고 여러 채를 구입하는 것이 유리하다. 2년, 4년 후 재계약할 때마다 전세금을 올려 자기투자금을 회수하면 그 다음부터는 서서히 반전세로 돌려서 현금흐름을 원활하게 하면 된다. 회수한 투자금으로는 빌라를 또 구입할 수 있다.
강남이나 마포 등 역세권 빌라는 수요에 비해 공급이 많이 달리고 있다. 물건을 구입하려는 수요자는 점차 늘어나는 데 비해 빌라 공급이 원활하기 않기 때문이다. 지을 수 있는 땅이 별로 남아 있지 않은 데다 그마저도 지주들이 땅값을 계속 올리고 있어 건축주들이 땅을 구입하는 것을 주저하고 있다. 이 상태로 몇 년이 가면 강남 등 요지의 신축빌라는 더 이상 공급되지 않을 것이 분명하고 중고주택 거래가 활성화되는 시대가 올 것이다. 따라서 이 기회를 선점해야 당신의 미래가 밝을 것이다.