모든 일은 오늘 현재가 중요하다. 그러나 사람들은 내일은 나에게 더 좋은 일이 있을 것으로 믿고 산다. 믿는 도끼에 발등을 찍히게 되면 세월이 야속하다고 하시겠지. 그래서 사람 앞의 시간은 다 같지만, 마음속의 시간은 저마다 다르다. 갖고자 하는 시간은 짧고, 버리고자 하는 시간은 길며 기다리는 시간은 더디다.
요즘 다주택자들의 가장 큰 궁금증은 앞으로 내 집값이 지금보다 더 오를까? 실수요자들의 궁금증은 지금보다 더 내릴까? 이다. 집이 많은 사람이나 집이 없는 사람이나 금년 초봄까지만 해도 잠깐 이러다 말겠지, 라고 생각했었는데 갈수록 상승세가 커지고 보니 내가 속고 있는 게 아닌지 스스로 의심스러우리라.
따라서 다주택자들은 지금이 파는 시기인지, 더 가지고 있어야 하는 시기인지 그게 궁금하고, 실수요자들은 지금이라도 사야하는 것인지, 더 버텨야 하는 것인지 종잡을 수 없어 하루에도 똑같은 상담 질문이 줄을 잇는다. 그러나 각자 형편에 따라 다르기 때문에 일률적으로 같은 대답을 내놓을 수는 없다.
그렇다면 집값은 언제까지 오를 것이며, 얼마나 오를까? 매매가는 조금씩 오르고 있지만, 그렇다고 여기에서 더 크게 오르지는 않을 것이라는 견해가 전문가들의 전망이다. 집값이 조금씩 올라가면 결국은 팔리지 않게 되고, 상승세는 멈출 것이기에 급등할 이유도 없다.
설령 값이 조금 더 오른다 하더라도 다주택을 소유하기에 금융부담을 느끼는 사람이라면 지금 파는 게 답이다. 또 집이 없는 실수요자가 값이 내릴 때를 기다리는 일은 감나무 밑에서 감이 떨어지기를 기다리는 일과 같다. 수고스러워도 나무에 올라가서 따는 게 잘 익고, 굵고, 예쁜 감을 딸 수 있다. 저절로 떨어지는 감이나 밤은 벌레 먹은 게 많고, 절반이 썩어서 먹을 수 없는 것도 많지 않던가? 부동산도 그와 같은 것이다.
주택. 토지. 상가. 오피스텔 등 여러 가지 부동산을 갖다 보면 100% 마음에 드는 건 별로 없다. 어딘지 모르게 부족함이 남게 되지만, 부족하면 부족한대로 사는 게 자기 분수를 지키는 일이다. 뿔이 있는 소는 이빨이 없고, 날카로운 이빨을 가진 호랑이는 뿔이 없더라.
예쁘고 아름다운 꽃은 열매가 변변치 못하고, 열매가 좋은 식물은 꽃이 변변치 못하다. 꽃도 예쁘고, 열매도 좋은 식물은 없다. 부동산은 꽃이 좋아야 할까? 열매가 좋아야 할까? 소문만 요란한 부동산은 꽃이 좋은 것이고, 소문은 없더라도 나중에 시세차익을 걷어준 부동산은 열매가 좋은 부동산이다.
하반기 부동산시장을 쥐락펴락 할 호재와 악재들이 몇 가지 있다. 부동산시장의 앞날을 읽으려면 정책과 호재를 알고 있어야 한다. 내가 사는 지역이나 내 여건에는 어떤 정책이나 호재들이 작용할까?
1) 지난 달 29일부터 재건축 가능연한이 40년에서 30년으로 단축됐다. 연한과 관계없이 구조안전성 평가 E등급을 받아도 재건축이 허용되고, 층간 소음, 배관설비 노후화로 주거환경이 열악해도 재건축이 가능하다. 강남지역의 재건축이 부쩍 늘어날 것이다.
2) 이르면 하반기부터 공공관리제에서 강제하던 “사업시행인가 후 시공사선정” 규제가 “사업시행인가 전”으로 완화된다. 재건축. 재개발조합운영의 자율성이 보장되고, 신속한 사업추진에 이바지 할 것이다.
3) 이르면 하반기에 택지개발촉진법이 폐지될 예정이다. 30년 이상 이어진 신도시 중심의 대규모 주택공급 방식을 민간중심으로 전환할 방침이다.
4) 다음달 1일부터 새롭게 개편된 주거급여제도가 시행된다. 기존의 단일지원 방식에서 다층 맞춤형 지원방식으로 개선되면 지원받는 대상가구는 월 평균 11만 원쯤 받게 될 것으로 보인다.
5) 비사업용 토지 추가과세기간이 일몰된다. 비사업용 토지 추가 과세는 토지소유기간 중 일정기간 사업에 사용하지 않은 토지를 비사업용 토지로 구분해 양도소득세를 추가 과세하고, 장기보유특별공제 적용을 배제하는 제도다. 금년 12월로 일몰이 되면 내년부터는 기본세율 6-38%에 10%를 가산하여 16-48%의 세율을 적용받게 된다. 이런 제도는 아예 없애야 옳을 것이고, 당장 없애기 어렵거든 간신히 일어서는 부동산시장과 경제의 앞날을 생각해서 다시 몇 년 유예하는 게 옳다고 본다.
6) 기업형 임대주택 육성을 위한 임대주택법이 “임대주택육성을 위해 민간임대주택에 관한 특별법”으로 전면 개정 된다. 기업형 임대사업자에 대한 세제혜택을 강화하고, 기업형 임대공급촉진지구를 도입해 복합개발. 절차특례를 적용할 예정이다.
7) 공동주택 관리비 투명화 계획이 추진되고, 9월 이후 아파트의 회계, 시설관리 등 전반에 있어서 운영상의 문제점과 개선사항을 담은 진단매뉴얼이 보급된다.
8) 정부는 아파트의 노후화에 효과적으로 대응하기 위해 오는 9월까지 장기수선계획이 제대로 수립되고, 집행될 수 있도록 관리주체들이 손쉽게 활용할 수 있는 가이드라인을 제공할 예정이다.
9) 위례신도시 아파트 입주가 본격화 된다. 오는 11-12월에 3781가구, 2016년에 8574가구, 2017년에 3383가구가 입주한다. 위례신도시 입주가 시작됨과 동시 전월세는 차츰 고개를 숙일 것이다.
10) 지난 5월에는 송산-홍성간의 서해안복선전철이 기공식을 가졌고, 12월에는 송도-인천의 수인선개통, 2016년 2월에는 정자-광교의 신분당선 연장선, 2016년 4월에는 소사-원시간의 소사 원시선, 2016년 5월에는 성남-여주선이 개통되고, 충주-제천, 양재-기흥, 성산-담양 등의 지방도로도 뚫린다.
요즘처럼 여기저기서 벌떼분양이 있을 때는 휘둘리지 말고, 다소 보수적으로 움직이는 게 좋다. 축구공은 항시 바람이 빵빵한 게 아니다. 앞으로 주택투자는 땅을 깔고 앉은 단독주택이나 상가주택이 좋고, 토지는 안산에서 홍성까지 서해안복선전철을 따라가는 서해안 일대가 좋고, 상가나 오피스텔 등 수익성 부동산은 투자금 대비 수익률이 높은 부동산이라야 좋고, 메르스는 얼씬도 안 해야 좋고, 여러분들께서는 건강해야 좋다. 무더운 여름 건강 조심하시라.
21세기부동산힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796
수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률) 031-213-4796. 010-5262-4796
법무법인 세인(종합법률사무소)사무국장 http://cafe.daum.net/lawsein