초 저금리 시대의 부동산 투자전략
최근 초저금리상황에서 부동산시장의 가장 큰 특징은 주거용(시세차익용)부동산과 수익형부동산시장에 동시에 자금이 몰리고 있다는점이다.
과거 주택시장이 침체되거나 규제가 들어가면 수익형부동산시장 풍선처럼 부풀어 오르고, 반대로 주택시장이 활황장세를 보이면 수익형부동산시장이 상대적으로 쪼그라드는 현상이 어느정도 줄어들었거나 이러한 현상이 거의 사라진모습들을 보이고 있다.
정기예금금리가 1%대 중반이면 고금리로 인식될정도이고 이제는 0%대 예금도 출시되고 있는 초저금리시대가 도래했다. 이렇다보니 초저금리에 지친 많은 사람들이 수익형부동산에 몰리고 있고, 혹자들은 초저금리시대에 아파트는 끝났다며, 수익형부동산에만 돈을 묻어두라는 권유나 컨설팅을 하는경우도 생겨나고 있다.
그러나 시세차익을 포기하고 거의 모든 가용자금을 수익형부동산에 올인하는 투자전략은 위험천만한 일이어서 주의가 요망된다. 또한 반대로 수익형부동산을 모두 던지고 아파트등 주거용부동산(시세차익용)에만 투자하라고 하는 접근법도 위험스럽기는 매한가지다.
적지않은 현명한 투자자들은 이러한, 한쪽으로 과도하게 치우친 조언들을 피하고 슬기롭게 주거용부동산과 수익형부동산에 적절한 배분을 통해 포트폴리오 분산투자등을 하면서 시세차익과 임대수입을 동시에 누리는 경우를 주변에서도 많이 볼 수 있고 필자 실무상에서도 실제로 많이 접하고 있다.
필자는 강의나 상담시 연령에 따른 포트폴리오 배분을 권하고 있다. 연령대가 30대라면 주거용부동산과 수익형부동산의 비중을 7:3으로, 40대라면 6:4로, 50대라면 5:5, 60대라면 4:6으로 70대라면 3:7의 비율정도로 분산투자할 것을 권하는 편이다.
모 경제연구원 자료에 따르면 2020년에 1인당 국민소득이 4만불에 도달할것이라는 보고서도 나온바있지만 국내 경제상승률이 꾸준하고 가계부채 약1천조 대비 금융자산비중이 2천500조로 금융자산비중이 가계부채보다 훨씬 높은상황에서 가계부채만을 가지고 나라가 당장 어떻게 될것처럼 필요이상으로 비관적인 생각들을 하는 사람들도 있기는 하지만, 국내경제여건상 부동산투자접근법은 주거용부동산과 시세차익용 부동산을 전면적으로 외면하고 오직 임대수익률에만 초점을 맞춰 수익형에 올인하는 그러한 투자접근은 상당히 위태롭기까지 하다.
수익형부동산에 잘 투자하여 모두다 높은 수익률을 거두는것도 아니고 아파트나 청약등을 통한 내집마련과 전세나 월세를 끼고 하는 투자접근등으로 시세차익을 수천에서 억단위로 보고 있거나 볼수 있는 지역들도 적지 않고 실제로 이러한 투자법으로 성공하는경우가 많은데, 아파트는 이제 끝났으니 수익형부동산에만 투자하라는 접근방법은 태생적으로 중요한 포인트를 놓치는것과 다를바없어 위험하고 신중해야 한다.
또한 저금리라고 하여 은행에서 돈을 빼서 무리하게 옥석을 가리지 않고 수익형부동산투자에 나서면서 묻지마투자하는것보다 더 위험한일은 없다.
초 저금리 시대여서 부동산시장에 돈이 몰리지만 돈을 현명하게 분산투자하는 것이 리스크를 줄이고 어느한쪽(시세차익,임대수입)을 포기함으로써 발생하는 위험이나 낭패를 당하지않기위해서라도 부동산에 투자할 때 가용자금과 연령에 맞게 주거용,시세차익용 부동산과 월세수입을 위한 수익형 부동산을 적절한 비중으로 분산투자하는것 유리하다.
김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr
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