지금 40-60세대들이 결혼을 할 때 결혼자금은 대부분 몇 백만 원이었다. 농촌에 사는 사람들은 농사를 지어 저축한 돈으로 결혼을 했고, 도시에 사는 사람들은 집을 팔거나 전세를 놔서 그 돈으로 결혼을 했다. 부모님이 살아계시거든 물어보시라. 결혼자금을 어디서 구했느냐고?
도시에서 결혼한 사람들은 농촌에서 결혼한 사람들보다 훨씬 더 팔자가 좋은 사람들이다. 당시 작은 집 한 채 전세 놓으면 전세금을 2천만 원이나 3천만 원을 받았기에 3-4년 걸쳐 집 한 채를 팔거나 전세를 놓으면 큰 아들 장가보내고, 또 3-4년 후에 딸을 시집보낼 수 있었다.
이게 바로 우리나라 도시사람들의 고전적인 부동산재테크 방법이다. 전세 끼고 작은 집 사놨다가 3년 후에 팔면 아들놈 장가 밑천 나왔고, 대출안고 집 사서 전세 놓은 다음 3년 지나면 또 시집 밑천이 나왔다. 무조건 집 산 후 3년 지나면 돈이 남았으니 세상에 이렇게 쉬운 재테크가 어디 있겠는가.
그런 재테크 방식은 1990년대까지 이어지다가 2000년 들어서면서 집값은 내리고 이자는 높아 이런 방식의 재테크를 하는 사람은 거의 없다. 그런데 이게 요즘 다시 살아나고 있다. 전세가격이 널뛰기를 하고, 널뛰기에 멀미를 하는 전세입자들이 집을 사는 바람에 작은 집은 값이 오르고 전세가격도 오르고 있기 때문이다.
지구가 돌고 있는 것일까? 부동산이 돌아가는 것일까? 서울 아파트 값이 지난 6월 3.3㎡당 1,700만 원을 넘었다고 난리들이다. 2012년 9월 1,700선이 무너진 이후 오랜만에 옛 임을 만난 것이다. 부동산시장으로서는 눈이 빠지도록 보고 싶은 옛 임이었을 것이다. 그러나 무주택자는 가슴이 무너지시겠지.
총각 때 가슴 뜨겁도록 좋아했던 단발머리 처녀가 있었는데 군대 가기 전 얼굴이나 한 번 보고 가려고 꼬박 3일을 그 집 대문 옆에서 어른거려도 만날 수 없더니 4일 만에 나오더라. 엄청 반가워서 눈물이 나왔고~ 그런데 제대하고 와서 보니 고무신을 바꿔 신었으니 세상이 이런 법도 있단 말인가?
그녀가 시집 가버렸다는 말을 듣는 순간 하늘이 푹 꺼지고, 땅이 노래졌는데 그때 무너진 가슴이 지금도 텅 비어 있다. 무주택자들도 그럴 것이다. 그 처녀도 지금은 이빨 빠진 늙은이가 되어 있겠지. 지금도 보고 싶냐고? 전혀 그런 생각 없다. 부동산이고 사람이고 지나간 인연에 연연하지 마시라. 세상은 흘러간 구름일 뿐이다.
작년 하반기와 금년 상반기의 서울 아파트 값은 중소형 저가 아파트가 많은 중구. 성북구. 도봉구. 중랑구. 강북구가 앞장을 섰고, 지방은 대구가 1등으로 달리고 있다. 엊그제 대구에서 상담오신 분의 말을 들으니 대구시민들은 아파트 값이 무서워서 오뉴월에도 두꺼운 이불을 덮는다고 하더라.
서울에는 요즘 묘한 일이 또 벌어지고 있다. 정부와 국회에서 벌어지는 게 아니고, 준공업지역의 허름한 공장과 창고가 기지개를 켜는 바람에 부근에 사는 시민들의 눈이 동그래지고 있다. 준공업지역이란 환경오염이 적은 공장지대로서 주거. 상업. 업무시설을 겸하고 있는 곳이다.
이런 곳의 건물들이 옷을 갈아입느라 바쁘다. 영등포. 금천. 구로. 성동지역의 준공업지역 건물들이 카페로 변하기도 하고, 전시관으로 변하기도 하고, 갤러리로 변하기도 해서 부동산 팔자가 덧없음을 증명하고 있다. 그런데 사람은 어찌 리모델링이 안 되냐? 허허, 조물주의 실수로다.
지금 전국 어디를 가나 대형주택만 빼놓고 나머지 부동산은 다 잘 팔린다. 특히 신규분양시장은 가는 곳마다 앵콜이 쏟아진다. 옛날 어디 가서 노래 한 곡 뽑으면 앵콜하더니 요즘은 박수도 안치더라. 토지투자는 4박자가 맞아야 하고, 상가나 수익성 부동산의 투자는 3박자가 맞아야 한다.
4박자라 함은 도로. 가격. 모양. 방향이 좋아야 하고, 3박자라 함은 투자금. 업종선택. 업종에 맞는 입지를 말한다. 서해안 고속전철라인의 토지는 도로 끼고, 가격 좋고, 모양 예쁜 토지는 나오기가 바쁘게 시집 가버리고, 필자가 컨설팅을 하고 있는 능곡역세권 상가는 외진 곳에 있어도 값이 싸서 몇 개 안 남고 거의 장가 가버렸다.
부동산 상담 질문에 토지투자에 대한 세금 질문이 많다. 아직 토지 사지도 않은 사람들이 나중에 땅을 팔아 이익이 생길 때 세금 적게 내는 방법이 없느냐고 물어온다. 애 낳지도 않고 포대기 누비는 격이리라. 결론적으로 말씀드려 그런 비법은 없다고 답하는 게 편할 것 같다.
토지는 자신이 직접 경작하지 않은 비경작 토지와 비사업용 토지가 문제가 되는데 누구나 양도소득세를 적게 내면 좋으련만 정부에서는 먼저 알고 빠져나가는 길을 막아 버렸다. 술래잡기를 할 때 보면 숨는 곳은 정해져 있다. 정부에서는 그런 곳을 다 알고 있다는 뜻이다. 함부로 숨을 곳을 만들다가는 큰 일 난다.
그러나 비법은 있다. 비법을 써도 적법하게 써야 한다. 직접 경작을 하는 방법과 사업에 사용하는 방법은 개개인의 사정에 따라 다르다. 세금을 많이 낸다는 건 자신에게도 이익이 많다는 증거다. 1억 벌어 세금 안 내고 다 쓰느니보다 10억 벌어 4억 세금을 내고 6억을 쓰는 재테크를 하자.
하반기에도 부동산 오선지에 쉼표는 없을 것 같고, 서울 재건축으로 전세가격도 올랐으면 올랐지 내리지는 않을 것 같다. 고전적인 투자 방법인 전세 낀 주택 매수, 대출 낀 주택 매수의 재테크는 옳지 않다. 1억 이하 작은 돈 굴리기가 마뜩찮아 그러겠지만, 나중엔 이익은 없고, 주택 수만 늘어날 수 있다. 인플레를 따라 갈 토지투자, 적어도 당장 월세가 나오는 수익성 투자에 과감하게 도전하자.
앞으로 한 달 후에는 가을바람이 불 것이다. 가을에는 부동산시장이 어떻게 변할까? 대형주택에 본격적으로 입질이 시작되고, 호재가 있는 곳엔 토지시장이 크게 열릴 것이며 노후세대들이 눈독을 들이는 상가 등 수익성상품 시장도 활기를 띌 것이다. 가는 세월 원망하지 말고 가기 전에 붙들자. 또 가을이 온다니? 세월아 너는 어찌 돌아도 보지 않느냐?
21세기부동산힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796
수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률) 031-213-4796. 010-5262-4796