청약시장이 핫한 이유와 주의점!
현재 대한민국 청약시장이 한여름 더위보다도 더 뜨겁다. 청약만 하면 기본경쟁률이 수십~수백대1까지 치솟는경우가 대부분이다. 그러나 청약시장 열기가 뜨겁고 경쟁률이 높다고 무조건 당첨자들에게 돈이 되는 것은 아니다.
현재 청약시장이 뜨거워진 이유는 세가지다. 첫째 시장자체가 전세난을 피해 내집마련으로 선회하는 수요자들이 증가하고 기존아파트보다는 새아파트를 선호하는 현상이 강해지고 있기 때문이다.
둘째, 청약제도가 바뀌면서 청약예비군들이 대거 현역병으로 뛰어들어 경쟁률자체가 두배세배이상 기본적으로 껑충 뛰었다는점이다.
마지막 세 번째는 기존 불경기에 청약미분양이 나서 거들떠보지않던 애물단지같았던 미분양물량이 불과 1-2년만에 수천~억단위 가격이 상승하면서 수요자들의 마음이 급해진 탓이다. 이 3가지 요인이 어우러져 현재와 같은 청약열기와 열풍을 넘어 일부지역에서 광풍수준까지 경쟁률이 올라간다고 볼 수 있다.
그러나 뜨거운지역은 이미 가격이 한바탕 올라있는경우가 많고 실거주가 상당히 양호한지역이거나 그동안 눈에 보이지않던 개발재료(=분양당시에는 보통 허허벌판이지만 차츰 신도시모양새를갖춰가게되는 택지지구등)이 어느정도 가시화되는 특성이 있어서 분양가격이 기존분양한 물량에 비해 아무리 분양가상한제에 묶여있다해도 각종 원자재가격상승과 토지매입가격상승 및 상승요인들이 많아져 분양 가격이 껑충 뛰기마련이다. 이런 지역에 뒤늦게 뛰어들어 분양받기위해 보이지 않는 청약전쟁이 벌어지는 것이다.
그런데 이런 뜨거운지역, 소위 핫하다고 불리는 지역에서 이미 미분양으로 편하게 무혈입성하였거나 분양을 받아놓은 고수 투자자들은 핫한지역에서 핫하다는 이유와 분양이 마감된다는 이유로 분양가격이 크게 올라버린 지역에서 치열하게 쟁탈전 벌이듯 추격청약이나 추격매수는 삼가는경우가 많다. 핫해지기전에 이미 잡아놓은 큰 물고기가 여러마리 있는데다 핫해진후 분양가격이 급등한물량에 먹을것이 많지 않다고 생각하기 때문이다.
물론 특정지역의 경우 핫함면서도 동시에 먹을것이 많은물량이 전혀없는 것은 아니나 핫해진순간 건설사들은 프리미엄을 계약자들에게 쉽게 돌려주지 않는다.
투자고수들은 대신, 현재 핫한 지역이 예전에는 미지근하거나 냉각되었던 시절이 있었던것과 비슷한, 아직은 핫하지 않아 경쟁이 적고 분양가가 저렴하지만 2-3년지나면 점점 핫해지거나 일정정도 시세차익을 낼 수 있는 지역과 단지를 골라 미래가치를 보고 알짜 미분양물량을 잡는경우가 많다.
이후 2년정도 시간이 지나면 이제 결국, 당초 핫하지 않아 건설사들이 무리하게 분양가를 올리지않고 적정이윤을 남기면서 분양하면서 수분양자들이 상대적으로 먹을 것(=용어가 순화되지않았지만 시세차익이나 프리미엄이라고 보면 될듯하다)이 많아지는 지역을 조용하고 과감하게 남들보다 일찍 들어간후 나중에 정신없이 진입하는 일반 수요자들에게 프리미엄을 받고 팔면서 초기선점자들과 나중에 추격진입하는 사람들간 희비쌍곡선이 그려지며 종결되곤 한다.
현재 청약시장은 시장상황이 좋아지는 신호측면이 있기에 분명히 긍정적으로 볼수는 있다. 그러나 너무 핫해 자칫 과욕으로 흉터가 생길수도 있는 높은분양가 물량을 높은경쟁율을 뚫고 당첨되었다고 마냥 좋아할수만은 없고 분양가의 적정성이나 미래가치의 선반영률이 지나치게 과해 실질적으로 2-3년후의 가치를 현재시점에 그만큼의 프리미엄을 얹어주고 사는것과 다를바없는경우도 생겨나기 때문에 청약경쟁률이나 열풍에 휩싸여 섣불리 남들 청약하는대로 우르르 몰려가 묻지마청약하는 것은 신중해야 한다.
그리고 가급적 미래가치가 현저하게 적게 반영되어 수요자들이 관심을 많이 두지않는 지역중 분양가 상한제물량이면서 동시에 중소형물량이면서 대단지에 역세권예정지(전철 및 BRT등)의 미계약물량이 있으면 소액으로 경쟁없이 선점하여 경쟁이 생길 때 되파는 전략으로 접근하는 고수들의 방식도 고려해볼필요가 있다.
청약경쟁률이 높다고 2-3년후 모두 큰 차익을 얻는것도, 청약률이 낮다고 투자가치가 없는것도 아니므로 현재와같은 청약과열기에는 신중하게 청약을 결정하고 다른 대체방안등은 없는지등도 아울러 검토하는 지혜가 필요한시점이다.
김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr
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