부동산 투자의 3 요소는 경기사이클, 정책, 개발이다.
그중에서도 경기사이클은 집값 상승, 하락에 있어서 결정적인 역할을 한다.
필자는 실물경제의 흐름, 경기사이클을 부동산에 접목시켜 분석하기를 즐겨한다.
과거 1980~1990년대는 큰 수출호경기가 도래하면 그로부터 2년뒤에 전국 부동산 가격이 뛰곤했는데 2000년대에 들어와서는 조선.철강 등 큰 수출호경기때 수출관련주와 강남권 집값이 함께 뛰었다는게 특이한 점이다.
예를 들자면 2005~2007년 조선.철강 등 재래산업 수출호경기때 강남권 집값 즉 버블세븐지역(강남구.서초구.송파구.양천구 목동.분당.평촌.용인) 집값이 크게 뛰었다.
이 강남권 집값은 2007년에 주식이 정점(코스피지수 2000 돌파)에 정점에 도달했을때 같이 정점에 다다르고 2008년 미국발 금융쇼크로 주식이 무너질때(코스피지수 1000 아래로 폭락) 같이 무너졌으나 2008년말 이명박정부의 경기부양책으로 실물경제가 살아나는 과정에서 즉 코스피지수가 살아나는 과정에서 수출관련주와 함께 회복이 되어 2011년 상반기까지 다시 가격이 상승하여 실물경제 회복, 수출호경기, 강남권 집값은 동조화 현상을 이루었다.
2009~2011년 실물경제가 회복되는 과정 즉 코스피가 살아나는 과정에서는 강남권 집값이 다시 반등하여 강남권 집값은 2007년과 2011년 상반기에 쌍봉(쌍봉우리)을 쳤으며 또 2009~2011년까지 부동산시장에서는 틈새시장으로 부산.경남 소형아파트가 폭등하였다.
2011년 상반기에 강남권 집값이 꼭지점을 치자 상대적으로 2011년에는 지방 대구.광주등 집값이 꿈틀대기 시작하여 지방 집값 20년만에 최고 상승률을 기록, 2011년 한해는 강남권 집값이 꼭지점을 친반면 지방 대구.광주 등 집값은 20년만에 최고상승률을 기록하여 지방 집값 대세 상승의 신호탄을 보냈다. 2011년은 강남권을 포함한 서울.수도권 집값은 내리고 지방 집값은 오르는 희비가 엇갈리는 한해였다.
2010년대의 출발점인 2011년도에 지방 대구.광주 등 집값이 대세 상승의 신호를 보내니 이로부터 2014년 4월 세월호 사태가 터지기 전까지 지방 대구.광주.구미 등 소형아파트가 전성시대를 이루었다.
2011년은 또 서울 도시개발에 소극적인 성향을 지닌 박원순 시장의 당선으로 서울.수도권 집값이 본격적으로 폭락하기 시작했다.
2014년 4월 세월호 사태가 터져 지방 집값이 조정에 들어가니 이제는 지방 대세가 끝나고 서울.수도권이 대세의 바톤을 이어받아야 한다고 하여 일부 서울.수도권 집값이 꿈틀대기 시작했다.
그러나 지방 집값이 전반적으로 조정을 받지않고 2014년 한해는 특히 지방 중대형아파트의 선두주자 대구 수성구 집값이 폭등하여 지방 대세가 아직 끝나지않았다는걸 확연히 보여 주었다. 대구 수성구 범어동의 경신고가 2015년 대입 수학능력시험 만점자 4명을 배출하여 전국 1등을 차지했는데 지방화 시대를 맞이하여 맹모삼천지교를 우선으로 삼는 우리로서는 수성구 집값 상승은 이유있는 집값 상승이 아닌가 한다.
참고로 대구 대표 명문학교로는 수성구 범어동의 경신고와 달서구 상인동의 영남고를 들 수 있는데 경신고 인근 범어동 가든3차, SK뷰 아파트 등과 영남고옆 상인동 보성은하 아파트 등은 그 일대를 대표하는 학군 아파트이다.
필자는 이변이 없는 이상은 실물경제가 좋아지는 즉 코스피.코스닥이 살아있는 2017년까지 대구 중대형아파트가 상승할 것으로 전망된다.
2015년 주식시장은 대세 상승을 알리는 한해인데 코스피보다 코스닥이 크게 오른점이 한가지 특이한 현상이다.
2000년대가 수출호경기, 코스피, 강남권 집값의 전성시대라면 2010년대는 내수호경기, 코스닥, 지방 대구.부산.광주.울산 등 집값의 전성시대가 아닌가 한다.
2007년과 2011년 상반기에 수출관련주, 코스피지수, 강남권 집값이 쌍봉을 치니 2011년부터는 지방 대구.광주 등 소형아파트가 폭등하였고 2014년에는 대구 수성구 중대형아파트가 폭등하였고 2015년에는 코스피보다 코스닥이 힘찬 반등을 보여 주식시장을 주도하고 있다.
2011년 강남권처럼 뭐든 한번 판이 깨지면 새로운 주도주, 주도부동산이 출현하기 마련인데 그게 바로 코스닥과 지방 대구.부산.광주.울산 등 중대형아파트이다.
그래서 필자는 내수와 코스닥의 주도가 살아있는 2017년까지 지방 대구.부산.광주.울산 등 중대형아파트가 대세를 달릴 것으로 전망한다.
요약하자면 2000년대는 조선.철강 등 수출관련주, 코스피, 강남권 집값의 전성시대라면 2010년대는 내수관련주, 코스닥, 지방 집값의 전성시대다.
그러고보면 인생살이도 돌고돌고, 주도주와 주도부동산도 돌고도는가 보다.
서울.수도권 부동산도 3040세대의 전세값 상승으로 인한 매매 수요로 서울 변방, 김포 등 서울 인근 신도시 부동산시장이 활황을 이루고 있으나 각종 부동산 지표를 볼때 현재 전국 부동산시장의 중심은 2013년부터 대세 상승하기 시작한 대구.광주 등 중대형아파트이다.
작금의 대구 중대형아파트 가격 폭등을 보고있노라면 가히 살인적이다. 최근에는 또 부산 중대형도 대구 중대형 상승에 합세하고 있다.
결론적으로 말씀드리자면 지금 실물경제가 살아나고 주식시장에서는 코스닥의 대세 상승이 확실히 이루어지고 있고 화장품.바이오.증권.건설.소비주 등 내수관련주가 하루가 다르게 가격이 오르고 있다.
2015년도에 들어와서 코스닥과 내수관련주, 지방 대구 부산 등 중대형아파트가 흐름을 같이하고 있다.
실물경제의 바로미터 코스닥이 살아있는한 지방 대구.부산.광주.울산 등 중대형아파트도 살아있다. 이는 당연한 부동산 경제 논리다.
지방 중대형아파트도 실물경제의 바로미터 코스닥이 몇년뒤에 조정에 들어가면 함께 조정에 들어갈 것이다.
한번 경기가 살아나면 3년 정도는 이어진다는 통설로 보아 2015년초부터 살아난 코스닥은 2017년 대선전까지는 대세상승할 것으로 전망된다.
앞으로 코스닥지수와 지방 대구.부산.울산.광주 등 중대형아파트는 운명을 같이할 것이다. 코스닥이 뛰면 지방 특히 중대형아파값도 뛴다. 지방 중대형아파트를 소유하신 분들은 코스닥지수를 유심히 보시라~
코스닥지수가 뛰면 지방 특히 대구.부산.울산.광주 등 중대형아파트 가격도 뛴다는게 필자의 부동산 경제 논리이며 아마 그러한 방향으로 흘러갈 것이다.
재테크맨 이주호
J man investment
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