가계부채대책, 부동산시장 파장은?
정부가 7월22일 발표한 ‘가계부채 종합관리방안’(이하 가계부채대책)은 한마디로 ‘쌩뚱맞다’고 표현해야 할것같다. 예전 갑작스런 전월세과세방안발표때보다도 더 쌩뚱맞은 대책이라 실수요자들은 아마도 정신이 없을정도로 혼란스러워할것으로 예상된다.
늘어나는 가계부채를 잡기위해 대출을 옥죄고, 여기에 더해 거치기간을 1년으로 단축하고 분할상환조건으로 원금까지 상환하라는 대출을 유도하면 당장 주택수요가 감소할수밖에없고 주택수요가 감소하면 전세수요증가로 전셋값폭등이 다시 재현될가능성이 높아 정부의 금번 대책에 대해 우려스럽다.
원금까지 상환하며 원리금으로 매달 비용이 증가하면 가처분소득도 줄어들어 결국 내수경기까지 악영향을 주는 그야말로 적절하지 않은 타이밍에 악수(惡手)를 둔것같아 상당히 우려스럽다.
과거 전월세과세방안이 시장의 거센반발로 수정보완되었듯이 금번대책도 수정보완되지 않으면 모처럼 회복세를 보이면서 안정되고 있는 부동산시장에 또다시 큰 파장이 일고 시장은 일대 혼란에 빠져 결국 실효성없는 대책으로 끝나면서, 정부정책덕에 겨우 제자리를 찾아가고 있는 부동산시장만 혼란과 불확실성으로 시계제로의 상황에 놓일수도 있을것으로 예상된다.
가장 큰 문제는 정책의 불신과 변동성이 너무 커져 시장수요자들이 집을 사야할지, 전세나 월세로 눌러살아야할지 갈팡질팡할 수밖에 없다는점이다.
부동산시장은 심리가 반이상을 차지하는데, 금번 정책은 사실상 대출규제를 하는 것이 아닌가 하는 신호로 비춰져 또다른 엇박자정책이 하나 추가되면서 소비자들이 적잖은 피로감을 느낄 수밖에 없고 내년이후 전세수요의 매매수요화가 줄고 다시 전세수요가 늘어나면 전셋값이 폭등할 가능성이 높고, 전셋값이 폭등하여 주택을 매수하려고 해도 대출을 소위 쪼이는 정책을 내놓다보니 무주택자들은 진퇴양난에 빠져 시장자체가 일대 혼란에 다시 휩싸일가능성도 배제할 수 없다.
한마디로 고요한 호수에 생뚱맞은 돌맹이가 하나 던져져 파장만 커지고 정부가 목적하는 소기의 목적(가계부채의 효과적 대응과 효용달성)도 달성하지 못한채, 수정보완되거나 김빠진 맥주처럼 정책이 흐지부지될가능성도 있다.
내년이후 은행권에서 100% 정부정책대로 운용한다는 보장도 없고 뭔가 갑자기 튀어나온 엇박자 정책이라, 가계부채를 현실적으로 관리하고 리스크를 줄이고자 하는 취지에 동감하더라도 금번 대책은 시장의 혼란과 정책불신만 키우고 다소 진정되고 있는 전세대란을 촉발시키는 상당한 악수(惡手)가 될 전망이다.
사실 가계부채는 경제규모가 커지면서 당연히 늘어나는 것이 맞고, 금융자산은 가계부채의 두배가 넘는 2천5백조나 되는데 금융자산 2억5천만원 있는 사람이 1억원 대출이 있다고 당장 난리라도 날것처럼 갑작스럽게 그동안 이어져온 주택시장정상화대책과 전세시장 안정화방안정책과 엇나가는 금번 대책발표는 쌩뚱맞다못해 황당하기까지 한 느낌마저 드는게 사실이다.
부동산자산과 담보에 터잡은 저금리 대출에 마치 무담보로 돈을 빌려주는 신용대출의 잣대로 주택담보대출을 규제하겠다고 지나치게 확대해석하여 가계부채로 대한민국 경제가 당장 문제가 터질것이라는 막연한 공포감도 경계해야한다.
담보대출을 받아 이자만 갚는다고 문제가 되지는 않고 상환은 차입자 자신이 자신의 상황에 맞게 하는것이고 원금을 못갚을정도로 사정이 악화되면 주택을 처분하여 대출을 전액 상환하고 상환능력이 있는 매수자에게 대출을 넘기면 될일이다.
신용대출도 아니고 담보대출인데 상환능력이 뭐 그리 중요하며 그리된다면 소득증빙이 제대로 안되는 자영자들과 서민들에게만 은행문턱이 높아지고 더 큰 피해를 볼수밖에없어 부작용만 커질 수밖에 없다. 소득증빙이 잘 되고 가용자금이 넉넉한 사람들이 오히려 대출혜택을 받고 이외의 사람들은 역차별을 당하는 문제도 발생이 예상된다.
금번대책으로 대책시행이전인 연말까지는 대출 막차를 타기위해 대출수요가 늘어 가계부채가 일시적으로 늘어날가능성이 높고, 기존대로 적용받는 대출을 활용하기위해 기존주택시장에 수요자들이 일부 몰릴가능성도 있다.
문제는 내년 이후인데 정부가 그동안 빚내서 집사고 전세탈피하라고 권해오다가 하루아침에 돌변하여 빚내지말고 원금까지 갚고, 소득증이 안되면 은행도 가지말고 집도사지말아라는 제스쳐를 시장에 내보냈기 때문에, 회복세를 타고 있고 매매시장이 정상화되고 전세시장도 차츰 안정되려고 하는 결정적인 시점에 쌩뚱맞은 대책이 돌발적으로 나오니 전세수요가 다시 급증하여 전셋값이 폭등할가능성이 있다.
전셋값이 폭등하면 전세대출을 다시 더 받아야하는데 대출심사까지 까다로와지면 울며겨자먹기로 월세나 반전세시장에 수요가 몰려 이래저래 서민들과 은행대출문턱이 어려운 소비자들만 낭패를 당할 수 있고, 내년이후에 청약시장에 수요가 집중되어 시장이 기형적으로 변질될 가능성도 크다. 20~30대의 젊은층들은 기존주택구입과 신규분양중 선택할수있었지만 금번대책이 수정보완없이 적용된다면 원금상환여력이 아직 여의치않은 젊은층들은 선택의 여지가 없이 신규분양시장으로 쏠리거나 반전세로 내몰리는 처지에 놓일 수 있다. 주택을 마련해서 이자를 내는 것이 월세로 사는것보다 훨씬 유리한데, 갑작스런 정부정책의 돌변은 시장에 상당한 혼란을 줄것으로 예상된다.
무엇보다 정부가 현재까지 유지해오고있는 주택시장활성화와 전셋값안정을 위한 기존의 정책과 이율배반적인 정책이 될수있기 때문에 금번대책에 대한 수정보완책이 필요할것으로 사료된다.
-김부성, 부동산富테크연구소대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr
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