요즈음 서울.수도권 부동산시장의 흐름을 보면 일부 강남권재건축은 재건축사업 진행으로 역대 최고가를 기록하고 있고 3040세대의 전세값 폭등으로 인한 매매 전환 수요로 김포, 파주, 안산시 상록구, 인천 서구 등 소형아파트가 신고가를 달리고 있으며 또 신분당선 건설 호재로 광교신도시, 용인, 기흥 등 광교.용인권 아파트의 분양 열기가 뜨겁다.
수도권 중에서는 참여정부때 빛을 보지못한 평택.안성이 평택 고덕국제신도시내 삼성전자 반도체 공장 입주 그리고 수서~동탄~평택 지제역 KTX 건설 등 호재로 2008년 미국발 금융쇼크 이후 이들 지역만 신고가를 경신하면서 대세 가도를 달리고 있다.
반면 서울내에서도 용산은 2013년 용산국제업무지구 해제로 기세가 꺾였고 1980년대에 입주한 빅3 택지개발지구(개포, 양천구 목동, 상.중계동) 중 개포지구는 재건축 재료로 기세가 등등하지만 강남권이외의 택지개발지구인 양천구 목동, 상.중계동지구는 비록 재건축 연한이 단축되었지만 당장은 재건축이 시행되지않아 강남권재건축에 가려 빛을 보지못하고 있다.
음지가 양지되고 양지가 음지되는게 사람 팔자, 부동산 팔자인데 지금 비록 강남권재건축, 광교신도시, 용인 등지가 빛을 보고있지만 또 언제 빛에 가려진 용산, 양천구 목동, 상.중계동 등이 빛을 볼지 모른다.
2015년부터 부동산경기가 살아나는 과정에서 2007년과 2011년에 쌍봉우리를 치고 2012~2014년까지 조정을 받은 광교.용인 포함 범강남권은 다시 회생하고 있다.
용산과 용인을 포함한 범강남권의 흐름을 보면 박원순서울시장 체제하에서는 용인을 포함한 범강남권이 승리이다.
극과 극을 달리는 용산과 용인 부동산의 흐름을 보면 2007년 용산국제업무지구 개발 발표 이후 2008년 미국발 금융쇼크때는 2005~2007년 질주하던 용인 등 버블세븐지역(강남구, 서초구, 송파구, 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인)이 추락하였고 용산이 급부상하였으나 2011년 서울 도시개발에 미온적인 성향을 지닌 박원순서울시장의 당선으로 용산이 기력을 잃자 급기야 2013년에는 용산국제업무지구가 해제되었으며 다시 2014년 박원순서울시장의 당선으로 용인을 포함한 범강남권이 탄력을 받아 오늘날에 이르고 있다.
이번에 부동산경기가 2017년까지 이어진다면 범강남권 부동산이 부상할 것이며 2018년쯤 세계경제 위기가 오더라도 2010년대말까지는 범강남권 부동산이 우위에 있을 것으로 보이며 용산은 범강남권에 가려 뒷전으로 밀려나는 늙은이 신세가 될 것으로 예상된다.
그러나 범강남권 시대가 완전히 막을 내린다면 그 이후엔 그동안 빛을 보지못한 용산과 양천구 목동, 상.중계동 재건축단지가 본격적으로 대세 가도를 달릴 것으로 전망되는데 그때가 2021년쯤이 아닌가 한다.
2007년 오세훈서울시장의 용산국제업무지구 개발 발표로 용산 시대가 오는듯했으나 2011년 박원순서울시장의 당선으로 급기야 2013년에 용산국제업무지구가 해제되자 용산은 오세훈서울시장때 용산국제업무지구 개발 발표가 있었지만 승천도 하지못하고 그만 주저앉고 말았다.
1970년대부터 강남이 개발되어 강남에서 송파로, 1988년 88서울올림픽 이후에는 분당신도시로, 또 2000년대부터는 강남권재건축으로, 그 이후엔 박원순서울시장의 강남권 개발 의지로 강남구.송파구.분당.판교.용인.광교 등 범강남권은 오늘날 서울.수도권 부동산시장을 주도하고 있다.
그러나 이 범강남권 개발 위주도 언제까지 갈지?
비록 2013년에 용산국제업무지구가 해제되었지만 천혜의 입지인 한강을 바라보는 진정한 남향이자 용산민족공원, 남산을 배후에 둔 배산임수 최고 명당인 용산은 언젠가 때가되면 개발될 것이다.
용산국제업무지구, 서부.동부 이촌동, 서.동빙고동, 한남뉴타운 등이 본격적으로 개발된다면 한강을 바라보는 진정한 남향인 용산은 서울 제1의 명당으로 손색이 없다.
최근 용산 아이파크몰의 면세점사업권 획득 그리고 언젠가는 실현될 남북통일 등을 미루어볼때 몇년뒤에는 서울 도시개발 축이 강남에서 강북으로 올 것으로 전망된다.
분당선 왕십리역 전의 역인 서울숲역 인근에 위치한 갤러리아포레 아파트가 최고의 아파트가 되었듯이 아직 결정은 되지않았지만 신분당선 라인이 강남~신논현~논현~신사~동빙고~국립중앙박물관~용산으로 확정될 경우 용산역 이전 역인 국립중앙박물관역 인근에 고급아파트가 들어선다면 이 또한 최고 프리미엄 아파트가 되지않을까 한다.
지금 비록 용산국제업무지구 해제로 상대적으로 수색권인 상암DMC가 반사이익을 누리고 있지만 2021년쯤부터 용산 개발이 가시화된다면 용산이 다시 강북 개발의 최강자로 떠오를 것이다.
신분당선 노선은 분당선 노선에 이어 서울 집값의 지각변동을 일으킬 것이다.
신분당선 노선 광교신도시는 경기도청 이전, 원천호수 조망 등으로 분당에사는 사람들이 광교신도시로 옮겨오는 등 판교신도시에 이어 최대의 분양 호황을 누리고 있다.
이 신분당선 광교, 용인, 기흥 일대가 지금 인기를 끌고있는데 앞으로 몇년뒤에는 신분당선 강북 라인인 서.동빙고, 서.동부 이촌동, 한남뉴타운, 용산역 일대가 인기를 끌 차례가 아닌가 한다.
도시개발의 흐름에 따라 부동산의 흥망성쇄가 달려있다.
두마리의 용, 용인 용산 중에 오늘날에는 용인이 승자지만 또 몇년뒤에는 용산으로 승자의 바톤을 넘겨줄 수 있다.
도시개발의 흐름에 따라 참으로 변화무쌍한 부동산시장이다.
재테크맨 이주호
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