가계부채대책 이후 부동산 시나리오!
정부가 ‘가계부채 종합관리방안’ 소위 ‘7.22 가계부채대책’(이하 가계부채대책)을 내놓은지 일주일도 지나지 않아 과거 전월세과세방안이 나왔다가 한달도 못가 수정보완했던것처럼 이번에도 역시 성급하게 발표한 가계부채대책 내용이 대책발표 일주일만에 중요한 내용이 수정되었다.
7월29일 금융위가 “신규 분양은 예외로 둬 새로 바뀐 주택대출 규정을 적용하지 않을 계획이다” 또한 “분양아파트엔 원래 DTI(총부채상환비율) 규정을 적용하지 않는만큼 따로 소득을 검증해 대출을 진행하는 일도 없을 것”이라고 발표했기 때문이다.
※금융위 발표(2015.7.29.)-이데일리보도- “금융위 "신규 분양엔 분할상환·비거치식 대출규정 적용 안해" 기사 참조
이는 아파트를 분양받아 입주 시점에 잔금을 치를 때 받는 주택담보대출에는 중도금집단대출과 같이 분할상환·비거치식 규정을 적용하지 않기로 했다는것인데, 본래의 대책에서는 한두걸음 물러선 후속방안이라고 볼 수 있다.
중도금대출은 위와같은 조건으로 대출을 손쉽게해주는데, 입주시점 잔금대출로 전환할때는 기존주택처럼 대출을 어렵게 하거나 혹은 대출심사를 까다롭게 하는것보다도 더 민감한 원금까지 갚아나가는 대출로 전환하게 될 경우 분양시장 대혼란과 입주잔금대란이 불보듯 뻔하기 때문에 어쩔수없이 시장혼란 최소화를 위해 신규분양 잔금대출에도 새로운 대책을 적용하지 않기로 결정한 것으로 풀이된다.
결국 애초부터 너무 급하게 탁상정책을 통해 나온대책이었기 때문에 필자가 기 칼럼에서도 언급한바있듯이 금번대책은 내년1월시행전까지 수정되고 변경될가능성이 높고 또 그렇게 해야한다고 강하게 주장한바있는데 다행히 어제(7월29일) 신규분양시장에 대한 잔금대출의 대혼란우려에 대한 교통정리는 해줬다고 판단되어 그나마 다행이라고 할수있을듯하다. 이럴거였으면 처음부터 신중하게 대책을 만들고 입안하고 시장의 목소리와 대책시행후에 발생할 여러 보이지 않는 부작용들을 미리 점검하고 대책을 만들었다면 좋았을 것이다.
그렇다면 앞으로 가계부채대책이후의 부동산시장은 어떻게 전개될까? 우선 기존주택시장은 금번대책으로 어느정도 타격이 불가피한데, 대책시행전인 올 연말까지 시한이 남은상황인만큼 거치식 대출 막차를 타기위해 전세수요자들이 기존주택시장에 뛰어들가능성도 있고 한편으로는 기존주택시장이 내년에 다소 답보상태에 빠지면 결국 지금 주택을 구입하는 것이 불리한것아닌가 하는 우려로 인해 아예 전세수요로 남는 수요자들도 적지않을것으로 보여 기존주택시장은 예측불허의 상당히 난해한 시장상황과 혼란스러운 장세가 연출될것으로 보인다.
즉 집을 사기도 부담스럽고, 상승추세에 놓여있는것만은 분명한만큼 마냥 미루기도 쉽지않고 고민이 깊어질것으로 보인다. 아예 기존주택시장에서 발을 떼되 내집마련은 기존주택시장이 아닌 신규분양시장에서 하겠다는 수요자들도 상당폭 늘어날 가능성도 있어 그야말로 기존주택시장은 매도자나 매수자 양자 모두 전전긍긍하는 모양새로 올 연말까지 주춤하는 양상으로 전개될 가능성이 높다.
신규분양물량에 대한 잔금대출시 가계부채대책을 적용받는경우에는 기존 내집마련수요자나 주택매수 수요자들이 올 연말까지 대출 막차를 타기위해 기존주택시장에도 관심을 보일수있었지만 어제 금융위의 발표로 인해 수요자들이 기존주택시장에 비해 상대적으로 대출관련한 매력이 있는 신규분양시장이나 분양권 시장으로 대거 뛰어들 가능성도 상당히 커졌기 때문이다.
결국 대책시행전인 올해말까지는 기존주택시장은 관망세내지는 횡보장세가 이어지면서 국지적으로 상승하는지역이 일부 있을수있겠지만 기존주택시장은 큰폭의 변동없이 현재상태를 유지하거나 약간의 상승이 예상될 수 있고, 신규분양시장은 잔금대출시 가계부채대책이 적용되지않는 것으로 결정이 되면서 신규분양시장과 분양권시장은 기존주택시장과 대비하여 상대적으로 탄력이 붙을가능성이 커졌고 청약시장 활황 및 분양권시장이 호조세를 보일것으로 전망된다.
한편, 가능성이 비교적 높지는 않지만 또다른 시나리오로는 금번대책으로 기존주택시장의 위축과 동반하여 분양시장의 위축까지 동시에 진행되어 매매수요가 감소되고 거래가 감소하여 매매수요로의 전환이 급감하는경우에는 전세가격이 내년이후 폭등할가능성도 있다.
결국 금번 대책은 가계부채대책의 실질적 실효성은 많지않고 시장의 정책피로감과 정책불신만 키워 시장혼란을 가중시키는 정책이 될 수밖에 없다. 철회하는 것이 가장 좋지만 현실적으로 이미 정부가 발표한 정책이라 철회가 불가능한상황인만큼 수정보완책이 그나마 차선이될 것이다.
한두차례 더 수정보완되어야 할것이고, 거치기간을 갑작스럽게 기존 10년 5년 3년에서 1년이하로 급격하게 줄이게 되면 20~30대 젊은 신혼부부나 자금력이 아직 취약한 계층들이 역으로 피해를 볼수있는만큼 거치기간에 대한 적절한 보완이 반드시 필요할것으로 보인다.
공적인 서류만 소득으로 간주된다면 수백만명의 자영업자들과 전체 소득증빙이 어려운 수요자들은 대출상환이 능력이 있음에도 불구하고 역차별을 당할 수밖에 없기 때문에 이런 부분에 대해서도 심도있는 재검토와 시장의 목소리를 반영한 수정보완책이 나와주어야 할 것이다.
김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr
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