금년 여름은 낮엔 찜통이고, 밤엔 한증막이다. 밭에 나가 일하시던 노인들이 일사병으로 여러분 돌아가셨다. 노약자들이 밖에 나갈 땐 우산이나 양산을 들고 나가자. 우산이나 양산은 햇볕이 내려 쬘 때 해를 가릴 수 있어서 좋고, 소나기가 쏟아질 땐 비를 피할 수 있어서 좋다.
부동산도 우산이나 양산처럼 언제나 나를 보호할 수 있는 부동산은 없을까? 시세가 내려가도 그대로 있고, 시세가 올라갈 땐 제일먼저 올라가는 그런 부동산을 가졌으면 좋으리라. 여러분들이 가지고 계시는 부동산은 우산과 양산이다. 값이 싸건, 비싸건 햇볕과 소나기를 가려줄 보배덩어리이니 그리 아시라.
요즘 부동산시장은 배가 항해를 하다 잠시 쉬고 있는 형국이다. 지난 달 22일 가계부채 대책과 무더위, 휴가철이 겹치면서 광복절 이전까지는 움직이지 않을 것 같다. 고수들은 이럴 때 움직이지만, 보통사람들은 펄펄 끓는 안주에 시원한 막걸리로 목을 축이면서 쉬는 게 상책이다.
막걸리 조심해서 마시자. 낯 술에 취하면 헛소리를 하더라. 부동산시장에 헛소리를 하는 사람들은 어제나 오늘이나 있게 마련이다. 어느 지방 어디가 역세권으로 변해서 지금 평당 100만 원짜리가 2-3년 후 1000만 원짜리가 될 것이니 묻지 말고 투자하라는 꼬드김이 많다. 사람 욕심이 금방 돈 붙는다하면 솔깃하거든,
그런 권유를 받거든 얼른 필자에게 전화해서 확인하시라. 실제 그런 땅도 있긴 있으니까, 그런 땅은 개발후보지 중에서도 0.8%에 불과하다. 그런데 마치 그 부근이 모두 그런 것처럼 허위방송을 하는 건 옳지 않다. 그럴 땐 안 속는 게 상책이다. 속고 나면 2-3년 후 믿은 내가 바보였지~
작년부터 금년 상반기까지 부동산시장의 거래층은 주로 실수요자였다. 금년 하반기에 들어서부터는 투자자 중심으로 재편되고 있다. 주택시장이 계속 강보합세로 이어지자 소액투자들은 경험이 있는 주택투자를 선호하고, 변화를 꾀하는 중장년층은
토지로, 노년층은 상가투자에 몰리고 있음이 사실이다.
그런데 갑자기 투자욕구를 바꾸는 변수가 있으니 지난 달 22일에 발표된 가계부채종합대책이다. 투자자들이 염려한 바와 같이 과연 가계부채 대책 때문에 앞으로 부동산시장은 멈추게 될까? 대출조건을 까다롭게 하는 대신 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV)은 연장했다.
병 주고 약을 주는 이중처방이다. 이럴 땐 어렵게 생각할 필요 없다. 따끈한 인절미를 주기는 주되, 과식하지 않을 정도로만 주겠다는 뜻으로 이해하면 된다. DTI와 LTV를 연장하는 이유는 밥상을 치우지 않을 테니 먹고 싶은 사람은 계속해서 먹어도 된다는 뜻으로 이해하시라.
따라서 가계부채 대책이 부동산시장을 얼어붙게 만들 요인은 될 수 없다. 그러나 부동산시장이라는 배는 작은 회오리바람에도 영향을 받기 때문에 소비자들이 어떻게 움직이느냐에 따라 전혀 영향이 없다고 단언하기도 어려운 문제다. 일단 과도한 대출은 받을 수 없을 것이다.
토지시장이나 수익성 상가 등 시장에 경험이 없어 계속 주택에 투자하실 분들 참고 하시라. 소형 아파트, 역세권 빌라나 오피스텔, 재건축 대상 아파트는 시세가 오를 만치 올라 투자성이 없고, 언제까지나 전. 월세가 오르라는 보장도 없다. 이런 주택을 사기 위해 전세를 안고 사더라도 그 또한 빚이다.
앞으로 주택시장에도 곧 변화가 오게 된다. 천편일률적인 아파트도 싫증이 나고, 관리하기 어려운 단독주택은 자금이 많이 들고, 공기 나쁜 복잡한 역세권에 있는 작은 집은 답답하다고 생각할 것이다. 이런 부정적인 조건을 한 방에 날려 보낼 새로운 주택모델은 없을까?
이미 그런 주택이 나오고 있다. 한 가구가 1, 2, 3층을 다 사용하는 연립모양의 아파트 같은 주택이다. 아파트 같지만, 아파트도 아니고, 빌라 같지만 빌라도 아니다. 부부, 자녀, 부모세대가 분리되는 장점이 있다. 3층 이하로만 지어야 하기 때문에 대지 구입에 어려움이 따른다.
앞으로 전세 살고, 월세 사는 사람들도 이런 주택을 선호할 것이고, 세입자들의 선택은 갈수록 더 까다로울 것이다. 어차피 줄 돈 주고 좋은 집에서 살려 할 것이기 때문이다. 주택을 여러 채 사서 임대할 사람들은 아파트 시장을 떠나 새로운 주택에 투자할 것은 기정사실이다.
아무리 전세가격이 올라가도 집을 사지 않을 사람도 많다. 전. 월세 세입자들은 집 주인을 압박하여 강제저축을 하고 있는 셈이다. 남의 집에 살면서 2년마다 올려주는 돈은 목돈 저축이나 다름없다. 그러기 때문에 여유가 있는 사람은 20억이나 30억짜리 전세에 살고 있는 것이다.
지금 무더운 여름 날씨에도 돈을 가진 부동산투자자들은 배낭을 짊어지고 경기도로, 충청도로 발길을 옮기고 있다. 이 분들의 공통된 특징은 아는 체를 하지 않고, 있는 체를 하지 않는다. 선택은 순간에 하고, 자신의 선택에 후회하지 않는다. 그리고 모든 투자는 비밀이다.
여자는 남편과 같이 다니지 않으며, 남자는 마누라와 같이 다니지 않는다. 같이 다니게 되면 이동에 불편이 있고, 선택이 흔들릴 수 있다는 것이다. 아예 부부 일방이 서로에게 위임을 해버리고 믿어 버린다. 필자와 같이 사는 여성은 부동산에 까막눈이다. 까막눈이어서 좋을 때도 있더라.
“이 집 팔고, 저 집 샀으니 이사 갑시다.”
“예~”
“오피스텔 팔아서 이 땅 샀소.”
“잘 하셨소.~”
“뒤뜰에 매어 놓은 얼룩이 한 쌍 어쨌소?”
“친정집 조카 전세들 밑천 해줬소.”
“잘 했군, 잘 했어, 잘 했군 잘 했군, 잘 했어~”
21세기부동산힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796
수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률) 031-213-4796. 010-5262-4796
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