2000년대 중반인 2003~2007년 참여정부 시절만 하더라도 주식시장에선 조선.철강 등 대중국 수출관련주가, 부동산시장에선 강남권부동산이, 기업 중에서는 대기업 그들만이 존재하였다고해도 과언이 아니다.
사실 그전만하더라도 부동산은 내수와 흐름을 같이하여 내수시대에 빛을 발휘하였으나 2000년대 중반의 강남권부동산은 지금과 같은 내수시대에 빛을 보지않고 수출호경기 시절인 참여정부때 폭등하여 가격상승이 선반영된 측면이 있다.
이는 1997년 12월 IMF 이후 우리나라 경제가 회복되는 과정에서 경쟁력이 있는 놈이 먼저 살아나 즉 주식시장에선 수출관련주, 부동산시장에선 강남권부동산이 먼저 살아나 실물경제를 이끌었다.
사실 참여정부시절엔 현대중공업(주), POSCO 등 대표 수출관련주와 대표 부동산인 강남권부동산 그들만이 존재하다시피했다.
이는 1997년 12월 IMF 이후 국가경제가 취약한 상태에서 경쟁력있는 수출관련 대기업과 경쟁력있는 강남권부동산 그들이 먼저 살아는게 당연한 경제논리가 아닌가한다.
참여정부의 실물경제는 수출관련주, 대기업, 부유층 부동산 그들만 존재했고 상대적으로 내수관련주, 중소기업, 자영업, 중산층, 지방부동산은 기력을 잃고 있었다.
참여정부 시절엔 경제, 사회 등 모든분야에서 서울.수도권과 지방이 양분되어 있었다.
이는 IMF라는 혹독한 경제 시련이 가져온 경제적 산물이 아닌가 한다.
참여정부와 2008년 미국발 금융쇼크를 뒤로하고 2008년말 이명박정부의 경기부양책 발표 이후엔 내수와 중소기업, 지방 부동산과 자영업, 중산층 경제가 살아나기 시작했다.
경제와 국토도시개발의 균형을 맞추기위해선 내수, 중소기업, 지방경제, 지방부동산, 자영업, 중산층이 살아나야하는데 이러한 실물경제 정책의 큰 틀에 따라 이번에는 세종시, 혁신도시 등 국토균형발전과 지방 산업단지와 관련이 있는 지방 부동산이 서서히 고개를 들기 시작했다.
이로인하여 서울.수도권부동산은 2009년 9월 강남3구 DTI 규제를 수도권 전역으로 확대하자 서울.수도권 부동산은 그만 고개를 숙이고 말았고 반면 지방 부동산은 지방 대표주자 부산.경남 소형아파트가 2009년부터 서서히 살아나기 시작하여 2011년초까지 대세상승하였다.
사실 지방 부동산은 2009년부터 지방대표주자 부산.경남 소형아파트가 선두에 나섰으나 진정한 지방 집값의 대세상승은 2011년 대구.광주 등 지방 집값이 20년만에 최대상승률을 기록한 때 부터였다.
지방 대세는 2009년부터 부산.경남 소형아파트가 이끌었으나 2011년 지방 집값 최대상승률을 기록한때 부터는 지방 그 중에서도 가장 소외되었던 대구.광주 등이 진정한 지방 대세를 이끌었다고 해도 과언이 아닌다.
필자의 견해로는 2000년대 강남권 대세는 2001년부터 강남권재건축(소형아파트)이 이끌었고 그로부터 10년뒤인 2010년대 지방 대세는 2011년부터 대구.광주 등 소형아파트가 이끌었다. 정확히 서울.수도권과 지방 부동산 10년 시차이다.
작금에 지방부동산 대세에 순서를 매기라면 대구, 광주, 울산, 부산순이라고 말씀드리고 싶다.
한번 대세가 이어지면 5년 정도 이어지는데 2011년부터 시작된 대구.광주 등 소형아파트는 2015년 오늘날까지 5년 정도 이어졌고 얼마전에 내년부터 대출 규제를 강화한다는 발표에 심리적으로 약간은 움추려져 있는 상태다.
그러나 아파트엔 소형만 있는게 아니라 중대형아파트도 있다.
중대형아파트의 가격 상승 흐름은 소형아파트보다 2년 늦게 이어지고 2년 늦게 지는게 시장의 흐름이다.
2013년부터 대구.광주 등 중대형아파트 대세가 시작되었는데 2017년까지 5년 정도 이어진다는게 평소 필자가 보는 부동산경기 사이클 논리다.
사실 지방 소형아파트의 대세 상승은 2011년부터 시작되었는데 그동안 소형아파트는 분양이 많이 되어 2015년 오늘날 입주물량 부담 즉 공급 부담으로 심리적으로 위축이 되고 있지만 중대형아파트의 경우 아직 입주 물량 즉 공급 물량이 많지않아 중대형아파트 자체만을 놓고볼때는 입주 물량이 많을 것으로 보이는 2017년 하반기쯤에나 비로소 조정에 들어가지 않을까 한다.
그리고 아파트 가격 상승은 실물경제가 살아있는한, 즉 실물경제의 바로미터 주식시장이 살아있는한 쉽사리 죽지않는다..
2005년 코스피지수는 종전 마의 고점인 1000 포인트를 뚫고 1400 포인트대까지 상승한 후 2006년에 1200포인트대까지 추락하다가 다시 상승하기 시작하여 2007년도에 대망의 코스피지수 2000을 돌파했다.
2005~2007년 3년동안 코스피, 수출관련주, 강남권부동산이 폭등했는데 2005년으로부터 10년이 지난 2015년 오늘날에는 코스닥, 내수관련주, 대구.광주 등 중대형아파트가 대세 상승하고 있다.
2015년 오늘날 실물경제가 살아나고 있는 이 시점에 코스닥과 대구.광주 등 중대형아파트가 흐름을 같이하는데 필자의 견해로는 이처럼 흐름을 같이하고 있는 코스닥과 대구.광주 등 중대형아파트는 생사고락을 같이할 수 밖에 없다.
기술적분석으로 볼때 2005년도에 코스피지수가 역사적 신고가가 나와 2007년까지 대세상승하였는데 그로부터 10년이 경과한 2015년 오늘날에는 코스닥이 역사적 고점 지수인 800대 돌파를 코앞에 두고 있다. 이변이 없는 이상, 코스닥 대세를 맞은 오늘날 2015년 올해에 종전 고점인 2007년 800대를 뚫을 것으로 보이며 올해 코스닥지수 역사적 고점이 나오면 과거 2005년에 코스피지수 1000을 뚫고 2007년에 배가 갔듯이 코스닥지수 역시 2017년까지 종전 2007년 고점인 800대의 배인 1600대를 넘길 것으로 전망된다.
이는 어디까지나 가상이지만 2017년도에 코스닥지수 1600대를 넘기면 코스닥과 흐름을 같이하고 있는 대구.광주 등 지방 중대형아파트도 2017년까지 대세 상승할 것이다.
이러한 맥락에서 주택 대출 규제 강화가 발표된 현 시점에서 대구.광주 등 집값이 상투인가? 대세과정인가?를 물으면 필자는 대세과정이다라고 말씀드리고 싶다.
참고로 필자는 종전 '코스닥이 뛰면 지방 집값도 뛴다'라는 칼럼에서 코스닥과 대구.광주 등 중대형아파트의 상관관계를 밝힌바가 있다.
기술적 분석으로 볼때 코스닥지수와 대구.광주 중대형아파트는 3단계 가격 상승 논리에 의하여 현재 1단계 상승하여 눌림목을 주고있으며 2017년까지 2단계, 3단계 상승 과정을 거칠 것으로 예상된다.
과거의 사례를 보면 정부 부동산규제대책이 발표되면 소형아파트는 주춤거리는 경향이 있는 반면 중대형아파트는 규제대책과 관계없이 2년 정도 더 호황을 누리곤 했다.
일례로 1989년 8.10 부동산대책 이후 중대형아파트 가격 상승은 1991년초까지 이어졌고 2005년 8.31 부동산대책 이후 강남권중대형은 2007년까지 대세상승하였다.
이러한 맥락에서 정부의 부동산대책이 발표되더라도 중대형아파트 부동산경기는 2년 정도 더 이어지고 또 실물경제의 바로미터 주식시장이 살아있는한 중대형아파트도 살아있기 마련이다.
종합적으로 말씀드리자면 부동산대책이 발표되어도 소형아파트와 달리 중대형아파트는 2년 정도 더 호황이 이어지고 코스닥이 대세상승하는한 대구.광주 등 중대형아파트도 대세상승한다. 고로 현재의 대구.광주 등 중대형아파트는 대세상승 과정에 있으며 2017년까지 2년 정도 더 대세상승할 것으로 전망된다.
재테크맨 이주호
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