지역주택조합 아파트 해도 되나요?
지역주택조합 아파트 투자추천을 받았는데 주변에서는 안 좋다고 말리네요 지역주택조합 아파트 투자해도 괜찮을까요?
최근 부동산 거래량이 늘어나면서 매매가격 상승에 부담을 느낀 투자자들이 조금이라도 가격이 낮은 아파트를 찾으면서 지역주택조합 아파트에 대한 관심이 늘어나고 있다.
지역주택조합 아파트라고 무조건 하면 안 된다, 주변시세보다 저렴하니 해도 된다는 이분법적인 판단보다는 장점과 단점을 정확하게 파악하고 나서 그래도 단점보다는 장점이 많고 그 정도 리스크는 감당이 가능하다고 판단이 될 때 투자하는 것이 맞는 방법이다.
먼저 지역주택조합이 무엇인지부터 알아보자.
많은 구성원들이 주택을 마련하기 위하여 결성하는 조합을 주택조합이라 하는데 지역주택조합은 직장주택조합, 리모델링주택조합과 더불어 주택조합의 하나로 국내에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합이다.
지역주택조합의 절차를 살펴보면 사업대상지를 정하고 지역주택조합 추진위원회를 구성, 주택조합규약을 작성, 조합원 모집, 주택조합 창립총회 후 주택조합설립 인가를 신청해서 주택건설 사업계획 승인을 받으면 착공, 사용검사, 입주, 청산, 주택조합 해산을 하게 된다.
지역주택조합 설립 인가를 받으려면 창립총회 회의록, 조합장선출동의서, 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약, 조합원명부, 사업계획서, 조합원자격 확인서류와 함께 주택건설대지의 80% 토지에 대한 토지사용승낙서를 첨부한 인가신청서를 가지고 시장.군수.구청장의 인가를 받아야 하는데 주택건설예정세대수의 50%이상을 조합원으로 구성해야 하고 조합원은 최소 20명 이상 되어야 하며 등록사업자와 공동으로 시행하는 경우에는 소유권을 95%이상 확보해야 한다.
지역주택조합의 조합원은 아무나 할 수 있는 것은 아니고 지역주택조합설립인가 신청일로부터 해당 조합주택의 입주가능 일까지 주택을 소유하지 않거나 주거전용면적 85㎡이하 주택 1채 소유자로서 조합설립인가 신청일 현재 6개월간 동일 시도 지역에 거주해야 조합원 자격이 될 수 있으며 조합설립인가를 받은 후에는 조합원의 사망, 조합원 탈퇴 등으로 조합원수가 예정세대수의 50% 미만이 되는 경우, 조합원이 무자격자로 판명되어 자격 상실하는 경우, 주택건설예정세대수가 변경되어 조합원수가 변경된 세대수의 50% 미만이 되는 경우 등의 예외조항이 아니면 조합원을 교체하거나 신규로 가입할 수가 없다.
지역주택조합 아파트는 주변시세 대비 분양가가 저렴하고 좋은 층을 우선 배정받을 수 있으며 청약통장이 필요가 없는 장점이 있으나 조합원 탈퇴가 쉽지 않고 조합설립 조건 때문에 일부 대행사 직원들이 조합원 모집을 위하여 허위, 과장 광고를 하거나 불법, 편법 행위를 하는 경우가 생기고 토지확보가 용이하지 않는 경우 사업기간이 늘어나고 사업비가 증가하면서 조합원 추가분담금이 늘어나서 조합원간 갈등이나 분쟁의 원인이 되고 있는 것이 현실이다.
세상에 리스크 없는 투자는 없기에 리스크를 무조건 피하기 보다는 리스크에 대한 정확한 분석을 해서 타당성을 확인 한 후 투자유무를 판단하면 되는 것이기에 지역주택조합이라는 이름만으로 하면 안 된다는 색안경을 끼지는 말고 지역주택조합 조합원 가입하기 전에 토지사용승낙은 얼마나 받았는지, 확정분양가인지, 자금관리는 투명한지, 아파트 규모 등을 결정하는 지구단위계획 수립 되었는지, 시공사가 확정되었는지 분양관계자 말만 믿지 말고 객관적으로 꼼꼼하게 확인할 필요가 있겠다.
또한 조합원이 아닌 대행사 직원이 조합원 알선 모집광고를 하고 금품을 받는 것은 불법이고 조합설립인가를 받은 날로부터 2년 이내 사업계획 승인을 신청하지 않으면 조합설립인가가 취소될 수도 있으니 주의가 필요하다.
감사합니다.
김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1