대구광역시 양반들이 자고나면 입을 떡 벌리며 놀랜다. 매일 아파트값이 오르고 있기 때문이다. 이제 그만 멈출 때도 됐는데 멈추지 않고 계속 달려가는 이유가 뭐냐고 묻는다. 원래 대구는 미분양의 무덤이었다. 그게 무서워서 수년 동안 아파트를 짓지 아니하였다. 그 후유증이 이제 나타나고 있는 것이다.
2007년과 2008년으로 돌아가면 답이 나온다. 아파트 잘 짓기로 소문난 D건설회사가 대구 상동에서 2000여 세대를 분양하다가 고배를 마신 후, 다시 용인 신봉에서 4차까지 분양을 했으나 아직까지 입주가 덜 되고 있다. 지금 같은 때 분양을 했으면 얼마나 좋았을까?
그때는 금융위기가 겹치는 때라 가는 곳마다 분양이 안 되어 천안 쌍용동에서 겨우 준공을 내놓고 워크아웃을 신청했다. 천신만고 끝에 다시 천안 용곡동에서 분양에 성공하여 제자리를 걷고 있지만, 사정은 지금도 어려울 것이다. 작년과 올해 신규분양을 많이 한 회사들은 모두 부자 되었으리라.
사람도 시대를 잘 타고 나와야 하지만, 부동산도 시대를 잘 만나야 한다. 요즘 신규분양은 맛 바람에 방패연이다. 연은 실만 있으면 끝까지 오르고, 아파트는 땅만 있으면 계속 짓는다. 대구 황금동 어느 아파트 청약률이 622대 1이라면 말 다했다. 요즘 새로 짓는 아파트는 ‘뻑’하면 몇 백대 1이다.
그러나 기존주택시장은 작은 집 빼놓고, 큰 집들은 바람기가 있는지 없는지 감을 잡기 어렵다. 원래 바람기 있는 남자는 예쁜 각시를 데리고 오건만, 중개업소 사장님은 큰 집 사줄 예쁜 손님을 데리고 올 줄 모르고 있으니 답답할 노릇이다. 금년 추석에는 아파트 정문 중개업소에 술이라도 한 병 사줘야 할는지?
2년 전부터 2000세대 새 아파트도 작은 것만 분양하고, 헌 집도 작은 것만 찾는다. 작은 집은 없어서 못 팔고, 빌라나 연립은 불티나게 팔린다. 그렇다면 이제부터 각시나 신랑도 작은 것으로 바꾸자. 요즘 나이든 사람들 옷 사기가 여간 불편하더라. 몸에 딱 맞는 작은 것만 있으니까,
하지만, 전세는 딴 나라다. 어제도 오늘도 신문을 펼치거나 인터넷을 켜면 전세가격 오르고, 월세 오른다는 말이 도배를 한다. 며칠 전 동탄 2신도시 39평 아파트 전세가격이 2억 4천인데 2억을 대출받고 자기 돈 4천으로 입주하는 것을 보았다. 2억 대출 받고, 자기 돈 4천으로 전세입주, 잘한 일일까, 못한 일일까?
요즘은 대출받아 전세 입주하는 게 보통이다. 그런데 문제는 전세조건은 집주인 마음대로다. 2억 대출 안고 전세 들어가는 신부가 벽걸이 TV를 걸겠다고 하는데 집주인은 벽 대리석에 구멍을 낼 수 없다고 결사반대!! 벽에 구멍 내면 전세 안 놓겠다고 하니까 신부는 울면서 스탠드 TV로 바꿨다.
지금 주택시장은 작은 아파트가 열을 받아 박치기를 하고 있고, 토지시장은 1-3억대 구입자들이 일요일도 없이 몰려든다. 오피스텔에도 전세금을 올려주지 못한 젊은 층이나, 월세를 받고자 하는 고령층들이 몰려든다. 부탁컨대, 이럴 때 분위기에 편승하여 시멘트벽에 박치기하지 마시라. 피 터진다.
지금 부동산시장 모양새가 꼭 2008년 상반기 같은 분위기를 연출하고 있다. 그때 분양가 상한제를 피하기 위해 무더기 분양을 하지 않았던가. 그 결과 2009년 전국 미분양은 약 20만 가구였고, 그 미분양은 아직까지 해소되지 않고 있다. 역사는 되풀이 된다. 강남 3구 재건축까지 들썩이며 장단을 치고 있음이 불안하다.
소득은 오르지 않고, 부동산값이 상승하게 되면 양극화가 심해진다. 누구는 흐르는 물에 떠내려가야 하고, 누구는 언덕에 서서 흘러가는 모양을 구경하게 된다. 집값이 떨어져도 문제다. 한국개발연구원은 내년부터 집값이 하락할 것으로 내다봤다. 집값이 떨어지면 30-40대 실수요자는 경제적 충격이 크다.
경매까지 덩달아 춤을 추고 있다. 낙찰가율 80%이상이면 급매물보다 비싼 것이다. 여럿이 모아서 적은 돈으로 합동 경매를 하는 일이 있는데 함부로 하지 마시라. 경락받았다가 손해 보는 사람이 부지기수고, 도망하는 사람이 늘어나고 있다. 될 수 있는 대로 동네 중개업소를 찾아다니며 직접 싼 매물을 구해보자.
실수요자들 들으시라. 집은 작년까지 샀어야 옳았다. 필자는 2-3년 전부터 입이 닳도록 권했었으나, 여러분들께서는 사지 않고 오늘에 이르렀다. 더 내릴 것으로 믿고 버티고 오셨겠지? 어차피 그리 된 것, 이럴 때는 더 기다리는 게 맞다. 세상을 천천히 구경하면서 주변을 보자. 아름다운 풍경은 주변에 있다.
요즘 질문 순위가 바뀌었다. “1-2억으로 토지투자를 할 수 있을까요?”라는 질문이 엄청 많아졌다. 물론, 할 수 있다. 그러나 토지는 아파트와 달라 모양이나 구조가 같은 게 없다. 현장구경을 잘해야 하고, 그 땅에 대한 입지분석이나 장단점을 잘 파악해야 한다. 처녀 배가 불러 오면 이유가 있고, 부동산은 너무 값이 싸도 이유가 있다.
지적도, 토지이용계획확인원 등 공적장부만 보고 귀신인 채 하는 사람은 절대로 부동산투자에서 성공할 수 없다. 화투장에 빠삭한 사람이 노름판에서 돈을 잃는 경우와 같다. 토지는 생김새도 중요하지만, 높낮이도 중요하다. 서류에는 높낮이 표시가 없다. 아침 서리를 맞으며 현장을 다니는 사람이라야 그 서리가 마를 때 결실을 맛보게 되는 법이다.
부동산이 열을 받을 때는 주의할 게 많다. 열 받은 사람 앞에서 같이 열 받을 게 아니라, 살살 달래 내 사람으로 만드는 게 중요하다. 부동산은 저마다 특징이 있어 사람의 인품과 같다. 싼 값으로 많은 돈을 벌려고 욕심을 부리다가는 박치기를 당할 수가 있다. 당신이 3억 원 투자라면 7년 내지 10년 후, 본전 3억 원 외 3억 원만 더 벌 부동산을 찾자.
지금 빈손인 사람은 어찌해야 할까? 빈손은 물건을 잡기 위한 출발점이다. 당신이 빈손인 이유는 자전거 페달을 밟지 않고 있기 때문이다. 자전거는 페달을 밟지 않으면 쓰러진다. 쓰러졌더라도 얼른 일어서자. 기회는 늘 오게 돼있다. 부동산투자는 큰돈이 움직이는 게임이다. 또한 세월에 맞아 부어오르기를 기다리는 게임이다. 어서 작게라도 시작하자.
21세기부동산힐링캠프(부동산카페)대표자. http://cafe,daum.net/2624796
수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률) 031-681-6627/8. 010-5262-4796
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