2005~2007년은 강남권 특히 버블세븐지역(강남구.서초구.송파구.양천구 목동.분당.평촌.용인) 대세, 2006~2008년은 노도강(노원구.도봉구.강북구) 대세, 2008년 미국발 금융쇼크 이후인 2009~2010년은 다시 강남권 대세, 2011~2014년은 지방 대구.광주.울산 등 소형아파트 대세, 2014년 하반기부터는 지방 대구.광주.부산.울산 등 중대형아파트 대세가 시작되었고 2015년부터는 서울.수도권 중에서 특히 전세가 폭등으로 인한 매매전환 수요로 중산층 아파트를 대표하는 노도강이 그 선두에 나섰다.
사실 비강남권지역의 선두주자 노도강은 강남권지역과 각자 다른 길을 걸어왔고 작금은 전세가 폭등으로 인한 매매전환 수요로 비강남권 전성시대가 도래했다.
단, 강남권지역에선 재건축 재료가 있는 아파트가 개별적으로 신고가를 경신하고 있다.
"노원구 가장 많이 뛰고 송파구 가장 적게 뛰고"
국가통계포털 한국감정원 아파트실거래가지수 발표에 의하면,
전세난이 가장 심각한 서울만 놓고 봤을 때
서울을 기준으로 2006년도 대비 실거래가 지수가 가장 많이 오른 곳은 1.71배 오른 노원구다. 다음으로는 도봉구(1.61배), 강북구(1.60배) 순으로 2015년 2/4분기까지 지수가 가장 많이 오른 것으로 나타났다.
반대로 지수가 가장 적게 오른 곳은 1.09배 오른 송파구였다. 그 뒤로 강남(1.21배), 강동구(1.21배) 순으로 조사됐다.
결과론적으로 말하자면,
2006~2007년 강남권 집값이 정점에 다다를때 이들 강남권 집값 폭등에 부담을 느낀 나머지 서울 중산층 아파트를 대표하는 강북 노도강(노원구.도봉구.강북구)이 2006년부터 2008년까지 대세상승하였고 이어 2008년 미국발 금융쇼크란 악재를 만나 노도강이 추락하자 2008년말 이명박정부의 경기부양책에 따라 다시 강남권이 급부상하여 강남권은 2009~2010년에 급반등하였다.
2011년에 지방 집값 20년만에 최대상승률을 기록하자 이번에는 지방 대구.광주.울산 등 소형아파트가 대세상승하기 시작하여 2014년 4월 세월호 사태가 터지기 전까지 이들 지방이 전국 부동산시장을 주도했다.
2014년 4월 세월호 사태 이후 지방 소형아파트가 기력을 잃고 2014년 12월 부동산3법 통과를 시발점으로 하여 부동산경기가 살아나고 실물경제의 바로미터 코스닥과 코스피지수가 힘차게 뛰어오르자 이번에는 서울 소형아파트가 대세의 바톤을 받아 전세가 폭등으로 인한 매매전환 수요로 비강남권 대표주자 노도강 등이 급부상하였다.
지금 서울.수도권 부동산시장의 큰 흐름을 보면 전세가 폭등으로 인한 매매전환 수요로 비강남권 중산층 아파트인 소형아파트가 시장을 주도하고 있고 강남권재건축 등 일부 재료가 있는 재건축아파트는 개별 재료를 가지고 신고가를 경신하고 있다.
2000~2010년대 실물경제의 큰 흐름을 보면,
2005~2007년은 수출, 코스피, 강남권 특히 버블세븐지역의 대세 시대이고
그로부터 10년뒤인 2015~2017년은 내수, 코스닥, 비강남권 소형아파트, 지방 대구.광주.울산.부산 중대형아파트 시대가 될 것으로 전망한다.
올해 실물경제의 바로미터 코스닥지수가 힘차게 뛰어오르는 것을 시발점으로 하여 비강남권 특히 노도강, 서대문구, 강서구, 성북구, 중랑구 등 서울변방지역 비강남권 중산층 아파트가 동반상승하고 있다.
올해들어와서 전세가 폭등으로 인한 매매전환 수요로 이들 비강남권 중산층 아파트 가격이 오르는 측면도 있지만 사실 비강남권 아파트값은 경기가 한창 좋을때인 2005~2007년 수출, 코스피 시대에 많이 못올랐으니 2015~2017년 내수, 코스닥 시대에 오르는 것은 당연한 경제논리가 아닌가 한다.
강서구 마곡지구가 개발되어 강서구 집값이 오르고 전세값이 오르니 강서구 인근 김포 한강신도시로 수요가 몰려 집값이 상승하였듯이 이번에는 노도강(노원구.도봉구.강북구) 집값과 전세값이 오르니 인근 양주신도시 집값도 상승하지 않을까 한다.
1990년대가 분당.일산 등 수도권1기신도시 전성시대라면 2010년대는 수도권2기신도시 전성시대인데 수도권2기신도시 중 판교, 광교, 동탄 등은 이미 빛을 보았고 올해들어와서는 그동안 빛을 못본 김포 한강신도시, 양주신도시 등이 빛을 볼 차례가 아닌가 한다.
대표적인 예로 김포 한강신도시는 한때 미분양의 무덤이였으나 현재 20평대 아파트를 기준으로 5천만원 이상의 프리미엄이 붙어있고 노도강 인근 양주신도시도 서울 지하철 7호선 연장 사업이 가시화되면서 양주신도시 일대 교통여건이 크게 개선될 것으로 예상되어 미래 전망은 밝다.
인생도 돌고돌고 부동산도 돌고도는게 그동안 쳐다보지도 않던 미분양의 무덤 김포 한강신도시가 프리미엄 아파트가 되었고 2008년 할인분양을 했던 대구 수성구 모 50평근접 아파트가 할인분양가 4억8천만원에서 현재 시세 8억8천만원을 하고 있어 그때 못던져서 아우성이던 그 아파트가 지금 효자 노릇을 하고 있으니 참으로 사람 팔자, 부동산 팔자는 알다가도 모를 일이다.
자고로 부동산 투자는 흐름을 잘 타야 하는데 작금의 서울.수도권 부동산시장의 중심은 소외 지역의 대반란이며 비강남권 중산층 아파트의 대반란 시대이다. 이들 지역의 대반란은 2017년까지 이어질 것이다. 이러한 맥락에서 지금은 이들 소외된 중산층 아파트에 눈을 돌릴 때다.
재테크맨 이주호
J man investment
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