대부분의 동물들은 눈이 달린 방향으로 걷거나 날고 있다. 사람도 뒤통수에 눈이 달렸다면 뒤로 걸을 것이고, 옆에 있다면 옆으로 걸을 것이다. 부동산에도 눈이 있다. 부동산의 눈은 도로가 될 수도 있고, 조망이 될 수도 있으며 고객이 편리하게 드나들 수 있는 동선이 될 수도 있다. 또 미래의 값을 예측할 수 있는 돈도 된다.
결국 부동산의 눈은 방향으로 집결된다. 토지가 원래부터 가지고 있는 방향과 개발로 인한 방향에 따라 건물을 올려야 한다. 방향을 무시하고 건물을 짓게 되면 코는 앞에 있고, 눈은 뒤에 있는 기현상이 발생할 수 있다. 10년 전부터 짓고 있는 일부 아파트가 눈은 앞에 있고, 코는 옆에 있다.
동양부동산과 서양부동산에서 크게 다른 점은 방향의 중요도다. 동양은 남향을 중요시하고, 서양은 방향에 구애받지 않는다. 동양에서도 지금은 고밀도 건축을 해야 하므로 남향선호도가 줄긴 했지만, 남향으로 위치한 토지나 건물은 값이 더 비싸고, 살아보면 생활에서 차이가 난다.
우리나라는 예로부터 주택은 남향동문(南向東門)이나, 남향남문(南向南門)을 선호했고, 지금도 집을 지을 때는 그렇게 하고 있다. 아파트야 남향으로 지어도 출입구는 일률적으로 반대편에 두기 때문에 거론할 필요가 없지만, 상가주택. 원룸주택. 다가구주택 등은 도로에 따라 사주팔자가 바뀌게 된다.
남향에서 봤을 때 대지 뒤편에 차도나 인도가 있는 땅은 단독주택이 아닌 이상 북향북문(北向北門)으로 지어야 한다. 빌딩. 오피스텔 등 고층건물들이 그런 식으로 지어진다. 부동산의 생명은 햇볕과 바람과 물인데 4층 이하 저층 건물을 북향으로 짓게 되면 눈 달린 쪽이 햇볕구경을 못해 음산할 수밖에 없다.
바람과 물은 풍수(風水)다. 바람과 물은 지세(地勢)를 형성하고, 토지의 흥망성쇠를 좌우한다. 지금이라도 지진이나 해일이 일어나봐라. 세상은 뒤죽박죽 돼 버릴 것이다. 자연의 흐름에도 길이 있다. 육지에도 있고, 바다에도 있다. 비행기도 가는 길이 있고, 세월호도 가는 길이 있는데 잘못 가다 사고가 난 것이다.
아파트 단지에도 바람 길이 있다. 멍청한 사람들이 아파트를 지으면서 단지의 바람 길을 막아 버리면 어찌될까? 바람이 흐르지 못하면 애꿎은 노약자가 피해를 볼 수 있다. 평소 건강하던 사람이 이사 가자마자 죽은 사람도 있다. 새집 짓고 죽은 사람이 부지기수다. 인간은 풍수 앞에 한낱 티끌일 뿐이다.
필자는 10년째 같은 아파트에 살고 있다. 팔라고 사정해도 팔지 않고, 팔려고 애를 써도 팔리지 않는다. 같은 아파트에 오래 살고 있는 이유는 지을 당시 풍수를 봤기 때문이다. 2-3층 올라갈 때 현장감독에게 사바사바해서 풍수를 봤더니 필자만 아는 로열동 로열층이 있더라. 1억 내놓고 얼른 계약해 버렸지.
죽은 사람의 묘 자리를 음택(陰宅)이라 하고, 집터를 양택(陽宅)이라 한다. 지금은 화장을 많이 하기 때문에 음택은 별 의미가 없게 됐다. 그러나 양택은 사람의 생명을 들었다 놨다 할 수 있으므로 집터나 아파트를 잘 골라야 한다. 비싼 땅 사서 좋은 집 짓고, 비싼 아파트 사서 오래 살아야지 얼른 죽어버리면 어쩌겠는가.
풍수는 지세(地勢). 햇볕. 물길. 바람 등을 종합적으로 판단해서 자연을 이로운 방향으로 이용하는 어려운 학문이다. 여러분들께서는 어려운 풍수공부하려고 애쓰실 필요 없다. 여러분들의 부동산 비서는 윤정웅 교수다. 인터넷 검색창에 이름만 쳐도 오장육부까지 다 나온다.
부탁컨대, 집이나 사무실이나 햇볕 잘 들어오는 남향을 선택하면 무리는 없을 것이다. 낮 12시에서 오후 3시 사이에 집이나 사무실을 보게 되면 햇볕의 양을 알 수 있다. 부동산을 살 때에는 아무리 바빠도 한낮에 사야 한다. 꼭 밤에 다니면서 처삼촌 벌초하듯 대충 사놓고 후회하더라.
맨땅으로 있는 토지에 대한 풍수가 더 어렵다. 땅은 여자의 얼굴과 같은 것이어서 모양 예쁘다고 덜컥 계약했다가는 큰 코 다친다. 얼굴만 예쁘고 소갈머리 없는 여자들 엄청 많은 세상이다. 토지는 풍수 외에도 높낮이. 구거. 상하수도. 전력. 토질. 진입로 등 살펴야 할 게 한두 가지가 아니다. 완전한 사람이 없듯이 토지도 완전한 토지는 없다. 그 중에서도 최상을 구하는 게 요령이다.
부동산의 방향감각에는 이상과 같은 자연적인 방향감각과 앞으로 시세가 어떻게 흐를까를 연구하는 경제적 방향감각이 있다. 경제적인 면에서는 지금부터 시세가 등락할 2년 후, 안정기에 접어들 5년 후, 번성기에 이를 10년 후로 나눠봐야 답이 나오게 된다. 자신의 나이와 비교해서 부동산 투자를 가늠하시라.
지금은 신규아파트 청약시장만 달아오르고 있고, 기존주택 중 작은 것만 값이 오르고 있기 때문에 전반적인 면에서는 강보합상태로 봐야 한다. 문제는 2년 후다. 과다한 신규물량은 약 30만 가구가 초과되었고, 금리인상과 가계부채가 서민을 괴롭힐 것이며, 소득과 경제성장이 낮아 이제 작은 집은 다시 값이 내릴 수 있다.
5년 후는 2020년이다. 우리나라는 위기를 이겨내는 선수다. 미국. 중국. 일본 등 경제강국들 틈바구니에서 스스로 성장할 것이며, 경제도 안정기에 접어들 것이다. 주택시장은 투자의 매력이 없어지고, 토지시장은 인플레를 따라 꾸준히 달아오를 것이다. 그렇다면 주택투자는 멈춰야 하고, 토지투자는 지금이 적기다.
10년 후인 2025년경에는 어떨까? 세계 5대 경제강국이 되려고 뜀박질을 하겠지. 넘치는 외환보유고, 230개국에 자동차 수출, 최고의 조선소, 라면. 화장품 등 수출 약진, 삼성의 세계화, 해외 건설수주 호조, 평택의 광역발전, 반도체 강국, 전자정부 등 엄청난 변화가 있을 것이기에 토지는 물론, 건물까지 값은 배로 뛸 것이다.
세상은 엄청나게 변할 텐데 문제는 당신의 의욕이고, 건강이다. 여우는 한 끼 식사를 위해 토끼를 쫓지만, 토끼는 생명이 달린 일이기에 죽도록 뛰어야 한다. 내 힘으로 할 수 없는 일에 도전하지 않으면 내 힘으로 갈 수 없는 곳에 이를 수 없다. 돈 앞에 당당하자. 그리고 100세를 위하여 죽을힘을 다해 뛰자. 세상은 당신을 붙잡아 줄 것이다.
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