투자의 절대 원칙은 '손해보지 말라'입니다. 그리고 그 다음 원칙은 '쌀때 사서 비싸게 팔라'입니다.
어떤 특정 자산(부동산,주식,금,은,석유,선박 등)을 넣고 그 가격이 싸다 비싸다 평가하는 것은 의미가 없다 생각합니다. 불완전한 정보, 불완전한 경쟁에서 시장의 균형가격을 찾고자 하는 것은 사람의 욕심에 지나지 않습니다.
결국 가격이 싸다, 비싸다 함은 사람들이 많이 몰려 매수하고자 할 때 해당 자산 가격이 비싸지는 것이고, 사람들이 많이 몰려 매도하고자 할때 해당 자산 가격이 싸지는 것입니다.
최근 금리 급등과 대출 규제, 양도세 강화 등으로 부동산 시장에서 매수하고자 하는 사람들이 많지 않습니다. 반면 펀드를 통한 주식을 사고자 하는 사람은 많습니다.
사람들이 몰리는 펀드 등 금융상품 시세는 매수자가 많은 현 상황에서 볼 때 가격이 비쌀수 밖에 없습니다.
비싸게 사서 또 다시 비싸게 팔아야 할 상황이 현재의 금융상품-펀드 상황이라고 생각합니다.
나 보다 더 바보같은 사람이 나타나 나의 물건을 비싸게 사주기기를 기다려야 하는 게 현재의 펀드입니다.
반면에 부동산 시장은 침묵하고 있습니다. 아무도 없습니다. 매수도 없고 매도도 없습니다. 시장이 죽었고 가격 자체가 의미 없습니다.
가격은 하락하였고, 하락한 가격으로 매도하고자 하는 사람이 없기 때문에 매도 조차도 없는 것이 지금의 부동산 시장입니다. 주식으로 치면 거래량 급감 상태입니다.
주식시장에서 보면 거래량 급감에서는 상투는 없습니다.
상투는 거래량이 폭발할때 나옵니다. 대부분의 거래량 최소상태에서는 연중 최저가를 형성하게 됩니다.
지금의 부동산 시장은 에너지를 축적하는 기간으로 보면 됩니다. 지난 5월 바닥 확인이후 L자형 약보합으로 횡보하는 부동산은 추가 하락의 징조는 보이지 않고 있습니다.
침체기간 내내 있었던 국지적(강북,재개발,수도권 외곽지역)인 상승이 추가 하락의 우려를 불식시키고 있습니다.
더불어서 부동산 시장은 지금 변화를 준비하고 있습니다. 지난 5년간 참여정부는 세금 정책으로 부동산 시장을 압박하였고, 끝내는 대출 규제로 부동산 시장을 죽였습니다.
그러한 참여정부가 임기가 끝납니다. 차기 대권주자가 누가 되든 간에 새로운 정부는 새로운 사상과 계획을 가지고 국민에게 다가올 것입니다. 부동산 시장에 새로운 변화가 예고 되는 것입니다.
변화는 기회입니다.기회를 잡아야 합니다. 그리고 기회에 어떤 물건을 잡을 것인가를 생각해봐야 합니다. 대출규제, 양도세, 종부세 등은 최근 2년간 버블세븐의 버블을 죽였습니다.
버블세븐의 버블이 죽는 대신에 비버블세븐이 올라왔습니다. 언론에서는 강북과 수도권 외곽지역의 부동산 가격 상승만을 이야기 합니다.
1.30 대출 규제가 실거래가 3억원 이상의 부동산에 대한 대출 규제였기에 강북을 비롯한 수도권 외곽지역의 3억원 이하 부동산이 상승을 한 것입니다.
누르면 옆으로 터져 나오는 풍선효과로 봅니다. 그렇치만 새롭게 돌아오는 부동산 활황기에 비버블세븐은 힘을 발휘하기 어렵다고 봅니다.
1.30 대출 규제의 영향권에 비버블세븐 지역의 부동산도 이미 들어오고 있기 때문입니다. 중기(최소 3~5년) 이상의 기간에 투자를 목표로하는 부동산 투자의 성격을 감안할 때 지금 사람들이 몰리고 있는 강북지역, 재개발 지역,수도권 외곽 지역보다는
부동산 시장의 태풍의 눈인 강남, 서초, 송파, 목동, 분당, 용인, 평촌 등의 중대형에 관심을 가져야 할 때입니다.