지난 8월 경매정보업체 지지옥션은 2015년 1~7월 수도권 아파트(주상복합 포함) 전체 경매물건 8323건 중 1239건(14.9%)이 100%가 넘는 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)을 기록한 것으로 발표 했습니다. 이는 작년 동 기간(9381건 중 472건, 5%) 대비 약 3배가 증가한 수치입니다.
일부 언론에서는 이를 두고 고가낙찰 주의보, 경매시장 경고음 등 다소 격양된 표현으로 기사를 쓰고 있습니다. 시세에 비해 저가에 낙찰 받기는커녕 시세보다 고가에 낙찰을 받는 바람에 경매의 메리트가 없을 뿐만 아니라 자칫 낭패를 볼 수 있다고 합니다. 단언컨대 이러한 해석은 잘못된 것입니다.
낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가를 의미합니다. 감정가는 보통 첫 입찰기일로부터 6개월 전에 평가되는데 6개월 전과 현재의 시세가 변동이 없고, 감정가와 시세가 비슷하다면 고가낙찰은 분명 경계를 해야 합니다. 그러나 최근 서울․수도권 지역의 소형 아파트는 단계적으로 소폭 상승하는 모습을 보이고 있습니다. 6개월 전에 비해 시세가 상승하다 보니 감정가보다 시세가 높게 형성되는 지역이 많습니다. 감정가보다 높은 낙찰가이지만 시세보다 낮은 낙찰가라면 분명 경매 메리트는 존재합니다.
예를 들어,
A지역의 경매 물건이 감정가 2억 원, 시세 2억 원인데, 낙찰을 1억 9천만 원에 받았다고 하면 낙찰가율은 95%입니다.
B지역의 경매 물건이 감정가 2억, 시세 2억 3천만 원인데, 낙찰을 2억 1천만 원에 받았다고 하면 낙찰가율은 105%입니다.
낙찰가율로만 본다면 B지역의 경매물건이 고가낙찰로 보이지만 A 지역의 경매물건이 시세 대비 1천만 원 저렴하게 낙찰 받은 반면 B 지역의 경매물건은 2천만 원 저렴하게 낙찰 받아 B 지역의 물건이 A 지역의 물건보다 투자 가치가 더 낫다고 볼 수 있습니다. 따라서 낙찰가율이 높다고 지레 겁먹고 입찰을 포기하기 보다는 현장답사를 통해 시세를 정확하게 파악해 낙찰가가 시세를 넘지 않도록 하는 것이 좋습니다. 감정가 대비 낙찰가는 단순한 수치에 불과하지만 시세 대비 낙찰가는 낙찰을 잘 받았는지 여부의 성패를 가늠하는 기준이 됩니다.
추석 이후에도 소형 내지 중소형 아파트 중심으로 거래는 더욱 늘어날 것으로 예상되며, 거래가 살아나면서 경매물건 수는 줄어들 것이고 당분간 고가낙찰 현상은 이어질 것으로 보입니다. 지금은 고가 낙찰의 시대라고 해도 과언이 아닙니다. 피하지 못하면 당당하게 맞서라는 말이 있습니다. 고가낙찰을 무작정 피하는 것보다는 고가낙찰 시대에서도 옥석을 가려 틈새시장을 공략하는 전략이 필요합니다.
그러한 투자 전략 중에 하나가 바로 ‘신건’ 입찰 전략입니다. 신건물건이란 첫 입찰기일에 진행되는 물건으로 감정가와 동일한 100%가 최저매각가격이 됩니다. 따라서 신건 입찰의 경우 100% 이상의 가격으로 입찰을 해야 낙찰이 됩니다.
감정가보다 시세가 높고 그 차이가 투자의 메리트가 있다고 판단된다면 신건 입찰로 낙찰을 받는 것이 유리합니다. 감정가 보다 높은 시세가 형성된 경매 물건을 신건에 입찰하지 않고 유찰이 된 후에 입찰하면 신건이었을 때의 낙찰가보다 높은 가격으로 낙찰이 되는 경우가 많습니다.
지난 8월 부동산경매전문업체 부동산태인에서 발표한 자료에 의하면 올해 7~8월 사이 신건으로 낙찰 된 서울 아파트는 총 63건으로 2008년 이후 7년 만에 최대치를 기록하고 있다고 합니다. 이는 작년 동 기간 13건에 비해 무려 5배나 증가한 수치입니다.
신건 낙찰 수가 증가되고 있다는 것은 일반 매매시장의 회복세가 뚜렷하게 나타나고 있다는 반증이기도 합니다. 다만 지역에 따라서는 시세가 감정가에 못 미치는 지역도 있기 때문에 현장답사 없이 정보지만 믿고 입찰했다가는 크게 후회 할 수도 있습니다.
최근 상담을 했던 두 건의 신건 낙찰은 대표적인 실패 사례입니다.
<사례 1>
임장 가서 시세 조사를 했는데 현재 나와 있는 매물 기준으로 매매가격이 5억 2천만 원 정도에 형성되어 있었습니다.감정가는 5억 원이었고 신건 물건이었으며, 100만 원만 더 보태 5억 100만 원에 입찰을 했습니다. 2~3명 정도는 입찰 할 줄 알았는데 개표 결과 단독낙찰이었고 이 때 까지만 해도 별 의심 없이 낙찰의 기쁨을 만끽하고 있었습니다. 매각허가결정이 나고 그로부터 2주일 후에 명도 협의를 위해 경매 물건지로 가던 중 중개사에게 청천벽력 같은 소리를 들었습니다. 경매 물건 아파트는 동일 평형에 여러 타입이 있는데 타입에 따라 매매가격이 다르며, 해당 경매 물건은 D타입으로 최근 거래된 매매가격이 4억 9천만 원이었습니다.
임장 할 때 조사했던 타입은 A타입으로 A타입은 가장 선호도가 좋고 현재 나와 있는 매물도 5억 2천만 원 ~ 5억 3천만 원 사이었습니다. D타입을 A타입으로 착각하고 입찰가를 쓴 것이지요. 결국 시세 대비 1천만 원 더 높게 낙찰 받은 셈입니다.
<사례 2>
경매 물건지에 임장을 갔는데 매물은 하나 밖에 없었고 그 아파트의 매매가격은 3억 8천만 원이었습니다. 부동산을 두 군데 더 가봤지만 그 곳에서도 동일한 매물 하나 밖에는 없었습니다. 경매 물건 아파트의 감정가는 3억 5천만 원이었고, 신건이었습니다. 3억 5천 4백만 원에 입찰을 했고, 이 물건 역시 단독낙찰이 되었습니다. 왠지 불안한 마음이 들어 낙찰된 물건 정보지를 들고 곧바로 부동산을 방문했습니다. 그리고 시간이 얼마 지나지 않아 단독낙찰 된 이유를 알게 되었습니다.
로얄동 로얄층에 최근 거래된 가격이 3억 5천 5백만 원이었습니다. 현재 나와 있는 매물은 로얄동의 5층 아파트로 특올수리 된 물건이라고 합니다. 이를 감안하더라도 3억 8천만 원은 호가로 가격이 너무 비싸다는 의견이 지배적이었습니다. 또한 낙찰 받은 물건은 비로얄동 물건으로 기본인 것을 감안한다면 3억 4천만 원 ~ 3억 5천만 원 정도가 적정했습니다.
신건 물건은 유찰된 물건에 비해 상대적으로 적은 입찰경쟁률과 높은 수익률을 낼 수 있는 장점이 있으나 시세가 감정가를 초과하는 물건이 그렇지 않는 물건에 비해 적기 때문에 임장을 정확하게 하지 않으면 수익은커녕 손실을 볼 수 있기 때문에 반드시 주의를 해야 합니다
오은석, 북극성부동산재테크 대표