요즘은 짓고 있는 집도 작은 집이고, 팔리는 집도 작은 집이다. 2008년 금융위기 이후 경제가 오그라들어 소득이 늘지 않으니 작은 것밖에 살 수 없음이 안타깝다. 작은 집이 좋아서 샀다는 말은 거짓말이다. 형편이 그거밖에 안 되니까 작은 집을 사는 것이고, 살 사람이 많으니까 값이 오른 것이다.
기존주택 작은 것은 지금도 잘 팔리고, 전국 땅값은 2010년부터 2015년 10월까지 61개월째 야금야금 오르고 있는데 대부분 소액들의 거래다. 집값 오를 때는 매일 같이 오른다는 소문이 나지만, 땅값은 오른다는 소문이 없다. 가마솥처럼 은근히 더워지기 때문에 어느 날 신기루처럼 저만치 멀리 또 높이 올라가 있게 된다.
1990년경부터 지금까지 부동산이 오르네, 안 오르네, 해도 다른 일반물가에 비하면 많이 올랐다고 볼 수 있다. 전체적인 물가는 약 2-3배 올랐으나 부동산은 약 4-5배가 올랐다. 여러분들이 가지고 있는 작은 집이나, 작은 땅에 대한 가격의 변화를 보면 쉽게 답이 나올 것이다.
금년에 작은 집이나 작은 땅의 거래가 늘고 가격이 다소 오르자, 사야할 사람들의 입장에서는 가격부담이 늘어나서 어쩔 줄을 모르고 있다. 또 어찌어찌해서 부동산을 산다하더라도 추후 가격이 내리면 어찌할까 걱정한 나머지 매수를 2-3년 후로 미루는 사람들도 많다.
꼭 값이 내린다는 보장도 없지만, 만약 내린다고 했을 때 그 시기에 맞춰 자금순환이 잘 될지 계획을 확실하게 짜둬야 한다. 3-4년 전 값이 엄청 내렸을 때 빨리 집을 사라고 독촉을 해도 모두들 돈이 없어 못 사겠다고 하더라. 오를 때는 돈이 부족해서 못 사고, 내릴 때는 돈이 없어 못 사는 게 부동산이기도 하다.
지금 집 사기를 미루는 사람들의 속뜻은 2008년에서 2013년처럼 부동산값이 30%나 40% 떨어지게 되면 사겠다는 뜻일 수도 있지만, 기존주택시장 대형주택들은 아직도 값이 많이 떨어진 채 회복을 못하고 있기 때문에 이미 값이 오른 작은 주택은 가격조정을 받을 수 있으나 큰 집은 값이 내릴 리 없다.
부동산시장에서 가장 예민하게 움직이는 사람들은 중산층이다. 부동산시장이 폭락하면 중산층은 여지없이 미끄러지게 되고, 그걸 복구하는 데는 몇 십 년이 걸릴 수 있다. 그래서 정책적으로 부양책을 써서 이를 막게 된다. 작년 하반기부터 시장이 살아난 이유도 정부의 부양책 때문이다.
2010년 이후 주택폭락장에서 크게 손해를 본 사람들이 엄청 많다. 평생 벌어서 한 방에 날려버렸을 것이다. 지난 세월 좋은 경험을 얻었으면 그걸 밑천으로 다시는 실패하는 일이 없도록 하자. 그리고 작은 것부터 다시 시작하자. 다 꺼진 불씨가 다시 살아나면 산을 태우는 법이다.
부동산투자는 안정이 우선이다. 안전한 곳에 투자해야 하고, 자금도 무리를 하면 안 된다. 주식은 한 방이 있을지라도 부동산은 한 방이 없다. 부동산투자는 세월과의 싸움이다. 오직 개발호재를 잘 만나면 세월을 앞당길 수 있을 뿐이다. 따라서 욕심을 부리면 돈은 다른 주인을 찾아가게 돼있다.
떠있는 달도 하나요, 강물에 비치는 달도 하나다. 그러나 바람이 세게 불면 강물에 뜬 달은 여러 개로 변하게 된다. 사람의 욕심은 바람과 같은 것이어서 달을 여러 개로 만들려다 하나마저 건지지 못하게 되는 것이다. 바람기 많은 남자들이나 여자들 욕심 없는 사람 있던가? 하나로는 부족하니까 둘이나 셋을 맛보기 위해 바람을 피우는 것이다.
욕심이 전혀 없는 사람도 부동산투자를 할 수 없다. 부동산투자는 욕심+돈이니까, 부동산투자를 하다보면 놓치고 싶지 않은 부동산이 있게 마련이다. 자금여력이 충분하면 당연히 붙잡는 게 옳다. 그러나 1억 가진 사람이 10억짜리 부동산에만 욕심을 내고 9억 빚을 내서 산다면 그건 휘발유통 짊어지고 불속으로 들어가는 꼴이고, 마음이 들떠서 작은 것도 사지 못한다.
앞으로 부동산은 늘어나지 않은 종목에 투자함이 첫째 원칙이다. 인구는 5천만에 못을 박아놨는데 자꾸 지어대고 세워놓게 되면 누가 들어가 살겠다는 말인가? 그리고 개발호재를 찾아가는 게 둘째 원칙이다. 인프라가 이루어진 기존도시는 이제 거주지로 만족해야 하고, 될 수 있는 한 투자의 대상으로는 생각지 않아야 한다.
세상은 무섭게 변하고 있고, 지금은 살기 좋은 세상이다. 그러나 우리나라 경제적 추세로 봤을 때 성장률은 낮고, 소득도 제자리를 맴돌고 있다. 작년 하반기부터 값이 오르고 있는 작은 주택은 가치가 있어 오르는 게 아니고, 낮은 금리와 대출이 밀어 올리고 있음을 알아야 한다.
오늘까지 집을 산 사람 중에서 대출 없이 순전한 내 자본으로 산 사람은 몇이나 되는지 궁금하다. 내년 가을쯤에는 대출이자가 최소한 3-4%쯤 될 것이다. 그런 와중에 건설사들은 죽어도 금년 내에 분양을 하겠다고 발버둥을 치고 있다. 값이 내리면 나중에 피해자는 누가 될까? 바로 여러분들이다.
우리나라 경제성장에 가장 큰 공헌을 한 사람들은 베이비부머 세대들이다. 그들은 작은 집에서 태어나 작은 학교를 다녔고, 작은 직장에서 일하다가 작은 집부터 사서 살았다. 그리고 자녀들에게 작은 집 하나를 물려주기 위해 애를 쓰고 있다. 부동산투자는 작은 집이나 작은 땅에서 시작됨은 예나 지금이나 같다.
따라서 부동산투자는 작은 것부터 투자하는 게 백번 옳지만, 1년 신규물량이 70만 가구인 지금은 작은 집 투자도 위험하다는 사실을 알아야 한다. 이미 빚 얻어 투자해놓은 사람들도 불안하시겠지. 집들이 할 때 억지로 노래를 불렀으리라. 여유가 있거든 땅을 사되, 집 투자는 잠시 기다리자. 금리가 제자리를 잡을 때까지.
21세기부동산힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796
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