우리가 부동산시장의 흐름을 파악하기 위해서는 부동산시장 기조 자체를 알아야 하는데 2010년대 부동산시장 기조는 지방은 매매가 상승이 대세이고 서울.수도권은 전세가 상승이 대세이다.
먼저 서울.수도권 부동산시장의 큰 흐름은 2000년대는 매매가 대세이고 2010년대는 매매가 쉬어가는 장으로 전세가 대세다.
최근 지방 부동산 대세가 마무리되고 앞으로 서울.수도권 부동산이 전국 부동산시장을 주도한다는 말이 파다한데 이는 잔파도를 보는 잘못된 견해가 아닌가 한다.
2010년대 서울.수도권 부동산은 전세가가 상승하는 시대라 전세가 폭등으로 인한 매매전환 수요로 서울 변방지역 성북구.노원구.도봉구.강북구.강서구 등과 김포한강신도시 등 수도권2기신도시 집값이 상승세를 보이고 있으며 이같은 현상은 어디까지나 전세가 폭등에서 기인된다.
이들 소형아파트 가격이 어느정도 오르니 이제 중대형아파트로 옮겨붙을 조짐을 보이고 있다. 올 연말부터 경제가 본격적으로 살아나면 중대형아파트로 가격 상승이 순환될 가능성이 크다.
강남권재건축 등은 재건축 진척 여부에 따라 개별적인, 독자적인 시장을 가지고 움직이니 이는 예외로 해야 한다.
반면 2010년대 지방은 매매가 상승이 주도하는 시대이다.
올 하반기에 들어와서 지방 소형아파트 가격 상승이 주춤하니 이제 지방 대세는 끝나고 서울.수도권 대세로 옮겨 붙었다는 성급한 전망이 나오곤 하는데 2010년대 지방은 매매가가 상승하는 시대로 즉 큰 흐름과 기조를 놓고보면 지방 집값 대세 상승은 아직도 유효하다.
다만 2011년부터 대세 상승한 지방 소형아파트가 한 5년 정도 상승하니 이제 어느정도 목이 찼는 것으로 보이며 2014~2015년에 지방 소형에서 중대형으로 갈아탄 수요가 있고 지방 중대형은 아직 입주물량이 없고 공급 물량이 넘치지않는다는 점으로 미루어보아 즉 수요공급의 원칙상 실물경제가 살아나면 다시 지방 중대형이 대세 상승할 것으로 보인다.
왜냐하면 2010년대 지방은 전세가보다 매매가가 주도하는 시대로 지방 대세 10년을 놓고보면 짧게는 2017년까지, 길게는 2020년쯤까지 대세상승이 전망된다.
개인적으로 볼때 지방 중대형은 2014~2015년에 1단계 상승하고 현재 숨고르기에 들어간 상태이며 올 년말에 다시 실물경제가 살아나고 경기가 좋아진다면 2016~2017년에 2~3단계 상승할 것으로 예견된다.
이들 지방 중대형아파트가 대세상승하면 서울.수도권 중대형아파트도 따라올 공산이 크다.
큰틀로 보면 2010년대 지방은 1997년 12월 IMF 이후 경제가 살아나는 과정에서 2000년대에 서울.수도권 집값 상승에 가려 대세상승을 못하니 뒤늦게 2010년대 지방 시대를 맞아 집값이 상승하는 측면이 있고 세종시.혁신도시 건설 등 국토균형발전과 지방 산업단지 부활 등 큰바람에 따라 움직이고 있으며 올 8월 이후 지방 소형아파트가 약세를 보이니 이제 서울.수도권 집값이 대세로 갈 것이다라는 섣부른, 성급한 전망을 하고있는데 이는 잔파도만 보는게 아닌가 한다.
올해 전국 집값 상승의 성적표를 보면 제주, 대구, 부산 등 지방 집값이 상승률 상위를 휩쓸고 있다. 이러한 현상은 어떻게 설명할 것인가
지방 소형아파트 대세는 일시적인 경기 침체, 대출 규제, 5년동안 상승했다는 점, 입주 물량 부담으로 이제 조정단계에 들어갈 것으로 보입니다만 지방에는 소형아파트만 있는게 아니라 중대형아파트도 있다.
지방 중대형아파트 하나만 놓고보면 2014~2015년 바닥권에서 워낙 거래가 많이되어 똘똘한 물건은 시장에 잘 나오지않은 실정이다.
2000년대에 시세가 크게난 서울.수도권 집값은 앞으로 큰 수출호경기가 도래해야만 대세 상승할 것이다.
2010년대 작금은 내수, 부동산 시대이지만 2000년대에 폭등한 서울.수도권 집값은 고평가되어있는 상태라 이제 더이상의 폭등은 기대난이다.
그래서 지금 서울.수도권 집값은 낙폭과대에 따른 반등을 보이고 있고 전세가 폭등으로 인한 매매전환 수요로 가격이 싼 소형아파트에 매매가 몰리고 있으며 강남권재건축은 재건축 진척 여부 따라 별개의 시장을 형성하며 별도로 움직이고 있다.
2015년 현재 부동산시장은 2005년 8.31 부동산대책때와 유사한 측면이 있다. 2005년 8.31 부동산대책 이후엔 소형아파트가 고개를 숙이고 상대적으로 중대형아파트는 2007년 또는 2010년쯤까지 대세상승이 이어졌다. 이때의 전철을 2010년대 지방이 밟고있는듯 하다 아니 그렇게 흘러가고 있다.
지방 중대형아파트 대세상승이 있는한 지방 소형도 급격히 무너지지 않을 것으로 보이며 지방 중대형아파트 대세 상승이 완전히 꺾이면 지방 소형아파트도 같이 추락할 것이다.
부동산시장의 흐름을 지역별, 평형별, 상품별로 세세히 살펴보면 지방 중대형아파트 대세 상승이 이어지는한 지방 대세는 유효하다.
지방 소형 대세 상승이 2011~2015년까지 5년동안 이어졌듯이 2014년부터 대세 상승을 보인 지방 중대형도 5년 정도 대세상승이 이어질 것으로 보인다.
2010년대 서울은 전세가, 지방은 매매가 대세인한 앞으로 실물경제가 살아난다면 지방 중대형이 대세 상승할 것이다.
지방 중대형은 2014~2015년에 1단계 상승한 후 현재 숨고르기를 하고 있으며 2016~2017년에 2~3단계 대세 상승할 것이다.
2010년대 서울.수도권은 전세가, 2010년대 지방은 매매가 대세인 시대에는 예나 지금이나 생각에 변함이 없다.
이러한 큰 기조에서 부동산시장이 돌아가니 지방 대세가 끝나고 서울.수도권이 바톤을 받는다는 성급한 전망은 하지마시라~
재테크맨 이주호
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