2017년도 아파트 입주예정 물량이 32만 5천 가주쯤 된다. 2004년 이후 최다물량이라고 하는데 누가 다 들어가 살는지 알 수 없지만, 입주해서 살려거든 우선 애기나 하나씩 낳자. 32만 명이 애기를 낳는다면 쌍둥이를 낳는 사람도 있을 것이기에 내후년도 인구는 약 35만 명이 저절로 늘어나게 될 것이다.
집은 사람이 살기 위한 거처다. 그런데 인구는 한 사람 태어나는 사이에 집은 두 채씩 지어지고 있다. 요즘 여기저기서 주택공급과잉에 대한 우려의 목소리가 높아지는 이유도 출생에 비해 집이 너무 많이 지어지고 있기 때문이다. 앞으로 15-20년 후에는 도시에도 지금 시골처럼 빈집이 생길 수 있으리라.
그럼에도 분양가상한제 폐지 이후 집값은 야금야금 오르고 있다. 기존주택시장도 작은 것은 제법 값이 올랐다. 집을 가져도 걱정이고 안 가져도 걱정이다. 집을 갖게 되면 집값이 내릴까봐 걱정을 하게 되고, 갖지 않으면 값이 오를까봐 걱정을 하게 된다. 새 아파트를 분양받아 놓은 사람은 입주 때 값이 내릴까봐 더 큰 걱정을 하시겠지.
입 달린 사람마다 집값이 올랐다고 하니 청약통장만 가지고 있는 사람은 지금이라도 분양을 받아야 되는 것인지, 더 기다려야 되는 것인지 감을 잡기 어렵다고 한다. 하루 평균 20여 통씩 문의전화가 오는데 앞으로 집값이 오르느냐? 내리느냐? 팔아야 하느냐? 사야 하느냐? 를 묻는 질문이다.
필자는 ‘앞으로 집값이 내릴 수 있다. 임자 있거든 파시라’라는 쪽에 무게를 두고 대답한다. 매일 현장의 움직임을 직접 부딪치고 있기 때문에 책상머리에서 숫자로 파악하는 대답보다는 동작도 2-3주 빠르고, 지역에 따라 상반된 답변도 있게 된다. 또 6개월 전부터 분양권을 되팔 목적의 투자는 하지 말라고 했었다.
왜 그렇게 주장할까? 첫째이유는 과다한 아파트 공급량이다. 2014년도 주택공급량이 약 34만 가구였는데 금년은 빌라까지 많이 지어 약 60만 가구에 이른다. 약 2년 후부터 입주가 시작된다고 보면 앞으로 새 아파트촌에는 입주 잔치가 벌어질 것이고, 기존주택시장의 집주인들은 한바탕 물갈이를 할 것이다.
살던 집 팔고 새 집으로 가야 하는데 살던 집이 팔리지 않으면 전세를 놓을 수밖에 없다. 팔고자 하는 집이 많으면 값이 내릴 것이고, 전셋집이 많으면 전세가격도 내리게 된다. 이미 올랐던 전. 월세도 역전세로 돌아서게 되면 타격은 중산층이 입게 된다. 중산층들이시여! 그대들은 집값에 울고 웃는 불쌍한 사람들이다.
새집과 헌집은 한 끗 차이다. 결혼 날이 지나면 신랑은 새 손, 신부는 새댁이 된다. 그러다 2년 후 아저씨와 아주머니로 바뀐다. 새 아파트도 2년이 지나면 헌집 되기는 마찬가지다. 요즘 헌집들이 목청 높여 부르고 싶은 노래가 있을 것이다. ‘사람 살기 딱 좋은 집인데~’
둘째 이유는 경제부진이다. 경제성장은 3%를 밑돌고, 청년 일자리는 말뿐이다. 어느 나라건 나라가 발전하려면 청년 일자리가 충분해야 하고, 청년 일자리가 원만해야 인구도 늘어나게 되는데 우리나라는 반대로 가계부채만 늘어가고 있다. 그런 연유 때문에 언제까지 집값은 오를 수 없다.
지금 20-30대 청년층은 60-70대에 붙어살고 있다. 전. 월세가 지겨워서 집을 산다 해도 대출이 60%다. 결국 이자내다 볼 장 다 보게 된다. 빚내서 전세로 거주하나, 빚내서 집을 사나 피장파장이고, 멍군 장군이다. 결국 부족한 돈은 부모의 신세를 져야 하고, 그렇지 않으면 부족분을 알바로 채워야 한다.
셋째 이유는 경제활성화 정책 및 주택활성화 정책이다. 경제가 잠시 어려울 땐 활성화정책을 쓰는 게 옳다. 그러나 우리나라는 몇 년 동안 40번이 넘는 활성화정책을 썼다. 이제 이게 마약이 되어 들어 먹지를 않는다. 만성질환에 걸리게 되면 백약이 무효가 될 수 있다.
집값을 띄우는 바람에 값은 조금 올랐지만, 그 대신 가계부채가 늘었다. 가계부채가 앞을 가로 막게 되면 생활이 어려우니까 소비를 줄이게 된다. 그리되면 결국 다른 경제까지 침체될 수밖에 없다. 1%대 이자로 돈 빌려 줄 테니 집사라는 정책 아니었던가? 그래서 집은 집이로되 내 집이 아니라 은행집이 돼버렸다.
넷째 이유는 저금리와 유동성이다. 저금리 이용해서 집도 사고, 전세자금도 많이 대출을 받았다. 금리 이거 안 당해본 사람은 모른다. 수년 전 필자가 무슨 급한 일로 대출을 많이 받았다가 5%대의 이자로 월 300만 원씩을 낸 일이 있다. 눈 깜짝하면 한 달이 돌아오는데 사람 환장하겠더라.
금융위기 이후 돈은 엄청 찍어 냈다. 그러나 그 돈들은 보이지 않는다. 중산층이 겨우 마련하면 1억 정도다. 나머지 돈들은 모두 기업체에 쌓여 있거나 은행에 있다. 설비투자를 하지 않으니 현금으로 있을 수밖에 없다. 그러나 국회의원들은 그런 법 고치지 않고, 의원정수와 교과서에 메어 있다.
앞으로 집값이 오른다면 그건 잠시 군중심리에 의한 허수일 뿐이다. 집은 좋건, 나쁘건 거주의 대상으로 생각하자. 또 억지로 팔려고도 하지 말자. 집 팔고 월세 200만 원에 사는 것 보다는 차라리 200만 원 이자내고 살고 있는 집에서 계속 사는 게 좋다. 지금은 주택매매, 전. 월세 상승, 분양권 매매 모두 그치는 중이다.
특히 다주택자들 대비를 잘 하시라. 1970년대 이후 많은 사람을 울리고 웃겼던 한 많은 아파트시장의 삼신할머니는 부동산시장의 디자인을 다시 하기 위하여 시퍼렇게 날이 선 가위를 들고 아리랑 고개에 서계신다. 이제 여윳돈이 있거든 땅에 묻어 두고 세월을 기다리자. 당신은 아파트에 욕심이 없을 것으로 믿는다.
21세기부동산힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796
수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률) 010-5262-4796. 031)681-6627
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