2011년부터 시작된 지방 소형아파트 대세는 2015년에 얼추 마무리되고 2016~2017년은 중대형아파트 대세로 전망된다.
2014~2015년은 지방 소형아파트, 중대형아파트 할 것 없이 올랐는데 2011년부터 상승하기 시작한 소형아파트는 세계경제위기, 미국발 금리인상, 대출 규제 등 악재를 만나 2015년 8월에 상승세가 거의 마무리되고 중대형아파트는 2014~2015년에 워밍업을 한 후 2015년 하반기에 소형아파트가 추락하자 중대형아파트도 함께 추락하고 말았다.
지금 전반적인 부동산시장은 앞으로 하락할 것이다라가 아니라 '숨고르기' 장세로 표현하는데 '숨고르기'란 높은 산을 오르기 위해 잠시 쉬어가는 단계로 해석하고 싶다.
2008년 북경올림픽 이후에 나타나는 2015~2017년까지의 경기는 내수경기, 부동산경기이고 경기연착륙 시대인데 1988년 서울올림픽 이후에 나타난 1994~1997년 경기연착륙 시대와 유사한 측면이 많다.
1985~1987년 대미 수출호경기, 1988~1990년 내수호경기, 1995~1997년 경기연착륙, 2005~2007년 대중 수출호경기때처럼 경기는 한번 살아나기 시작하면 3년 정도 이어지는게 정설인데 2015년에 살아나기 시작한 내수경기, 경기연착륙도 2017년까지 3년 정도 이어질 가능성이 크다.
경기가 3년 정도 살아나면 첫해에 상승하는 단계가 1단계이고 그 다음해에 2단계 상승, 그 다음다음해에 3단계 상승하고 난뒤에 비로소 경기가 고개를 숙이는데 올초부터 경기가 살아나 8월쯤에 꺾인 단계를 1단계라 보고 이후 몇달간의 조정 즉 '숨고르기'를 거친 후 2단계 상승에 진입하게 되는데 실물경제의 바로미터 코스닥, 코스피지수의 흐름으로 보아 올 년말에 2단계 상승에 진입할 것으로 보인다.
주식이던 부동산이던 1단계 상승때보다 2~3단계 상승때가 오름폭이 크다.
이러한 맥락에서 주식시장이던 부동산시장이던간에 올해보다 내년에 더욱더 상승폭이 클 것으로 전망된다.
지금 대부분의 사람들이 미국발 금리인상, 대출 규제로 앞으로 부동산경기가 안좋을 것이라고 하는데 이는 어디까지나 과거의 경기 흐름을 오늘날에 접목시켜 분석한 것이니 어느정도 신빙성있게 들으시라고 말씀드리고 싶다.
2015년 한해 주식, 부동산시장은 워밍업 단계이고 하반기는 앞으로 힘차게 나아가기 위한 숨고르기 단계이며 곧 2단계 상승에 진입하게 되면 주도주, 주도부동산이 탄생하고 통상적으로 경기 상승 초기에는 소형아파트가, 경기 확장 단계에서는 중대형아파트가 주도하는데 곧 경기가 살아나면 경기 확장 단계에 진입하게 되어 중대형아파트의 대세 상승이 전망된다.
요즘 주식시장은 바이오관련주가 장을 뜨겁게 달구는데 곧 경기가 살아나면 주식시장에서는 바이오관련주가, 부동산시장에선 중대형아파트가 뜨겁게 달아오를 것으로 예견된다.
2014~2015년에 지방 대구.부산 등 중대형아파트가 크게 꿈틀대었는데 곧 부동산경기가 살아나면 이들 지방 중대형아파트가 전면에 나서고 얼마뒤 서울.수도권 중대형아파트도 따라올 것으로 보인다.
대부분 사람들은 이제 지방 대세는 끝나고 서울.수도권이 전국 부동산시장을 주도할 것이라고 하는데 필자의 견해는 다르다.
지금 지방 대구.부산.광주.울산 중대형아파트가 살아있고 지방 강원도는 2018년 평창동계올림픽이란 큰 호재를 앞두고 있으며 행여 2017년 12월 대선때 충청도 출신이 대권을 잡으면 대전 등 충청권 부동산이 급부상할 수도 있다.
이러한 예를들어 필자는 2020년대초까지 지방 대세가 이어질 수 있다고 예상해 본다.
요즈음 지방 집값 상승률이 하늘을 찌른다.
제주도 모 40평 근접 아파트가 10년전 2억원 중반 바닥가격에서 오늘날 5억원 이상으로 올랐고 42평 모 아파트는 12억원에 매물로 나와있다는 소식이 들려온다.
반면 서울.수도권은 2000년대에는 매매 전성시대였지만 2010년대는 전세가가 하늘높은줄 모르게 오르는 전세 시대이다.
부동산시장의 큰 흐름으로 볼때 2010년대는 서울.수도권이 전세 시대인 반면 지방은 매매가가 오르는 매매 시대이다.
지방 대구 등 소형아파트는 2011년부터 대세 상승하여 2015년 오늘날 어느정도 정점에 다다른 상태지만 지방 중대형아파트는 최근 몇년동안 가격이 올라와 있다고 하지만 서울 중대형아파트에 비해 아직 저평가, 저가격대이다.
서울.수도권은 2001~2005년에 소형아파트, 2003~2007년에 중대형아파트 시대였는데 10년뒤 지방 역시 2000년대 서울.수도권의 전철을 밟아 2011~2015년 소형, 2013~2017년 중대형 시대가 되고 있다.
지금 부동산시장 시황은 한마디로 1단계 상승한뒤 '숨고르기'를 하고 있다.
'숨고르기'란 앞으로 하락할게 아니고 앞으로 더 높은 산을 가기위해 잠시 쉬고 있는 단계라고 할 수 있다.
부동산시장은 큰 기조에서 움직이고 높은 산을 가기 위해서는 중간중간 쉬어간다.
지금은 2017년 정상 그리고 2020년 또한번의 정상으로 가기위해 숨고르기 즉 잠시 쉬고있는 과정을 거치고 있다.
요즘 서서히 살아나기 시작한 실물경제의 바로미터 코스피, 코스닥지수를 예의주시해 보라~
11월 23일 월요일 오늘, 코스피지수가 2000을 넘었고 올 7월에 800 에 근접했던 코스닥지수도 700 근처에 근접하는 등 올 8월 최악의 경제위기를 벗어나고 있다.
2000년대부터는 주식과 부동산이 동조화현상을 보이는데 주식시장이 좋아지면 물론 부동산시장도 좋아진다.
올 8월과 같은 경제위기는 당분간 오기 어렵다. 박근혜정부 임기말까지는 내수, 부동산 시대이다. 부동산경기가 살아나면 물론 앞으로 입주 물량이 많은 소형아파트보다 그동안 입주 물량이 거의 없었던 중대형아파트가 시장을 주도할 것이다.
부동산시장은 합리적, 과학적으로 움직인다.
2017년까지는 내수, 부동산 시대이고 경기확장 단계이며 경기연착륙 시대이다. 그리고 부동산시장 내부를 들여다보면 중대형아파트가 주도하는 시대이다.
재테크맨 이주호
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