전세만기 시 알아야 할 필수상식
전세계약 시 알아야 할 상식에 이어 이번에는 전세만기 시 알아야 할 필수상식에 대하여 알아보도록 하자.
전세계약이 만료가 되어 계약연장을 하지 않으면 만기일에 전세보증금을 받아서 나가는 것이 맞지만 현금자산을 많이 보유한 집주인들이 많지는 않기 때문에 다른 세입자를 구하지 못하면 만기일에 전세보증금을 받지 못하는 경우가 생길 수 있어서 협의 없이 이사길 집을 미리 계약하면 낭패를 볼 수 있다.
계약연장을 하지 않고 보증금 반환 후 이사를 갈 계획이면 집주인이 다른 세입자를 구할 시간여유를 주는 것이 좋기에 만기 3-4개월 전에는 집주인한테 계약연장 의사가 없음을 통보해 주는 것이 좋고 가급적 근거를 남길 수 있도록 통화 녹음을 하거나 문자를 남겨두는 것이 좋다.
이사 갈 계획이 없다면 먼저 집주인한테 연락을 할 필요는 없다.
전세만기 1달이 지나도록 집주인으로부터 별도 연락이 없으면 묵시적 갱신이 되어 현재 조건으로 2년 기간 연장이 되고 묵시적 갱신 연장 기간 중 세입자가 계약해지를 원하면 3개월 후 집주인은 보증금을 반환해줄 의무가 있기 때문에 묵시적 갱신은 세입자한테 유리한 제도라 할 수 있다.
전세만기가 되었음에도 전세보증금을 받지 못하는 경우에는 내용증명을 보내고 전세금 반환소송까지도 고려를 해야 하지만 소송을 하더라도 수개월 정도 기간이 필요하고 보증금 반환청구소송과 더불어 손해배상청구까지도 동시에 진행을 해야 할 수도 있어서 가급적 상호 협의하여 원만하게 대화로 협의하는 것이 가장 좋다.
전세보증금을 받지 못한 상황에서 퇴거해야 하는 상황이면 전세계약을 한 후 전입신고를 하고 확정일자를 받은 경우라면 점유(거주)를 하게 되면 대항력을 갖추게 되고 보증금반환소송에 의하여 판결문을 받아 강제경매를 할 수 있기 때문에 너무 걱정할 필요는 없고 다만 점유와 전입신고의 요건을 유지해야 하기에 전세금을 받기 전까지는 세대원 일부의 주소와 짐은 일부 남겨두는 것이 좋다.
전세권설정등기를 생각할 수도 있는데 전세권설정등기는 보증금 반환을 지체하면 법원의 판결문이 없어도 경매신청을 청구할 수가 있고, 경매절차에서도 확정일자는 배당요구를 꼭 해야 하지만 전세권설정은 별도의 배당요구 없이도 순위 배당에 참가할 수 있으며 실제 거주여부와 관계없이 대항력을 가지기 때문에 주민등록 주소를 옮기더라도 대항력이 있어서 세대전원이 주소를 빼고 짐도 모두 빼는 상황이 되어도 대항력에는 문제가 없다. 다만 임대인의 동의가 필요하고 등기비용이 발생하는 번거로움이 있다.
임차권 등기명령도 있는데 부동산소재지 지방법원에 임차권등기명령 신청을 하고 주민등록등본, 거주사실 확인서를 첨부하여 확정일자를 받은 임대차계약서와 같이 제출을 하여 임차권등기명령 신청이 완료되면 전세금 받기 전 이사를 해서 주민등록을 옮기더라도 대항력을 갖추게 된다.
다만, 임차권등기명령은 임대차계약기간이 만료된 시점에만 가능하기에 계약만료 이전에 먼저 이사를 갈 경우에는 해당이 안되기에 주의가 필요하다.
이렇게 전세보증금을 받지 못하고 이사를 가야 하는 경우에는 전세계약기간이 만료되면 임차권등기명령을 하는 것도 좋고, 계약기간 중이라면 가족 일부의 주소와 점유는 유지 하는 것이 좋으며, 전세대원이 모두 퇴거를 해야 한다면 전세권 설정을 하는 것도 좋다.
그리고 계약만기 전 나갈 때 중개수수료를 누가 내느냐를 가지고 다툼이 많은데 세입자의 사정으로 만기 전 계약해지가 되는 상황이면 중개수수료는 세입자가 내야 하는 것이 맞고 집주인의 사정으로 계약해지가 되는 경우라면 당연히 중개수수료는 집주인이 내고 이사비용까지 받을 수 있다.
계약기간은 법으로 보호받는 것으로 계약기간 전에 해지를 해줄 의무는 없기에 계약해지를 원하는 쪽에서 부담을 하는 것이 맞고 부담을 하기 싫다면 계약기간까지 채우는 수 밖에 없어서 목마른 사람이 우물을 파는 것이다.
감사합니다.
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