DTI 보다 엄격하다는 DSR이란?<타부채 이자상환능력과 더불어 타부채 원금상환능력>
우리나라 부동산경제학이론은 대개 미국시장경제를 바탕으로 한것으로 판단됩니다
여기에 우리의 부동산시장흐름을 이해할려면 전세제도,선분양제도,그리고 가장 중요한 금융정책을
이해해야 한다고 주장하고 싶습니다,,,
2003년10.29대책 주요정책은 LTV를 40%로 제한한다는정책입니다
그러한 이유로 집값은 하락하기시작했습니다,,,
2005년상반기 LTV60%완화 역시 집값은 상승했습니다,,,,
2007년3월 DTI 규제를 전국으로 실시해 역시 집값은 하락하기시작했습니다,..
2008년11월 DTI규제폐지 역시 DTI규제를 폐지하니 집값은 역시 상승했습니다,,,
2009년9월 DTI규제를 다시 강화하니 역시 집값은 하락했습니다,,,
2010년8월 DTI규제를 일부 완화하니 역시 집값은 상승했습니다,,,,,
2011년3월 DTI규제를 다시 강화하니 역시 집값은 하락하기 시작했습니다,,,
2014년8월 LTV70%확대 역시LTV를 확대하니 역시 집값은 상승했습니다,,,,
그동안 금융정책으로 인한 집값변동추이를 정리해봤습니다,,,
사실 2014년8월 LTV확대보다는 차리리 LTV는 그대로 나두고 DTI규제를 폐지했다면
집값은 좀더 상승했겠지만 가계부채는 지금보다 늘지는 않았을것이라고 필자는 주장하고 싶습니다,
이유는 매수인이 대출받아 주택을 구입하면 매도인또한 대출금을 상환해야 하기에
여기서는 별로 늘지않는다는것입니다,,,,
아마 정부는 DTI폐지는 너무많은 집값상승이 부담스러워 차선책으로 LTV확대로
타협점으로 찿은것 같습니다,,,
기존집값이 상승하면 건설사는 신규공급를 박차를 가합니다,
이는 후에 공급확대로 전세값안정으로 몰고 올수 있어 어차피 신규공급은 해야 하기에
국가적으로도 해야하는 사업입니다,,,,,
그결과 올해 신규분양이 많아진건 사실입니다,,,
아마 2018년도에는 전세값이 안정이 되지않을까하는 생각은 누구나 할수 있을것입니다,,
문제는 신규공급과 LTV확대로 가계부채가 늘어는데
이러한 문제를 정면으로 대처하기에는 정부입장에서 난해할것입니다,,,,
그러면 신규공급에 DTI규제를 기존주택과 같이하면 해결될수 있는문제를
기존주택에 대출제도를 강화하는것은 본질을 정부는 계속해서 감춰나야
정부가 앞으로도 주도적으로 부동산시장을 좌지우지 하겠다는 포석으로 풀이됩니다,,
쉽게 LTV규제를 다시 원상태로 돌아가면 될문제를 DTI산정시 타부채 원금상환내력도 하겠다는것은
LTV축소를 다시 하고 싶은데 그러면 너무급격한 부동산침체를 걱정하는것으로 판단됩니다,,,
부동산문제는 심리입니다
대외적으로 보이는 함축적이미지가 매우 크다고 할수 있습니다,
자그러면 dsr이 왜 힘느냐를 말하겠습니다,
현행 dti제도는 소득대비 부채비율인데 이때 타부채는 이자상환능력만을 체크합니다,,
그런데 dsr이 시작되면 타부채 원금상환능력도 같이포함시키면
그만큼 대출한도는 줄어드는것입니다,,,,,,
대출정책이 규제로 돌아서면 부동산시장은 그동안 침체했었다는것이 그동안 결과였던것을
보면 앞으로시장도 예측이가능할것으로 판단됩니다,,
다만 정치적으로도 부동산정책은 매우 중요한하다 할수 있습니다,,
사실 일반 국민들는 현재 자기가 집이 있으면 집값상승정책을
집이 없으면 하락정책을 환영할것입니다,,,
총선.대선이 다가오는 현실에서 맹목적으로 하락정책을 쓴다는것은
정부여당입장에서는 부담이 일수 있습니다,
다만 현야당보다는 집값등하락에 관계없이 우클릭발언만 하면 효과는 보는것으로 판단되
정책조율도 앞으로도 바뀔여지는 충분히 남아 있다고 판단됩니다,,,,
미국금리인상대기중인상환과 대출정책을 사실상규제정책으로 바뀐다는것은 분명부동산시장에는
악재가 틀림없으나 수년간 필자의경험에서오는 판단은 기본에 충실한 자는
별걱정없을거라는것입니다,,,