부동산 투자의 3요소는 경기사이클, 정책, 개발인데 그 중에서도 경기사이클이 가장 큰 비중을 차지한다.
2015년 올 초부터 살아나기 시작한 부동산경기는 여름에 들어와서 세계경제위기란 복병을 만나 그만 추락하고 말았지만 8월 25일 남북협상타결을 시발점으로 하여 주식, 부동산시장이 안정감을 찾아가더니 12월 현재까지 본격적인 상승 단계에 진입하지는 않았지만 안정 국면에 있다.
필자가 예전에도 누누히 말씀드렸지만 2015~2017년은 내수, 경기연착륙 시대인데 올 7~8월에 뜻하지않는 세계경제위기란 복병을 만나 그만 실물경제, 주식.부동산시장이 주저앉고 말았다.
이러한 경제위기가 갑자기 닥치면 대부분 사람들은 갈팡질팡, 우왕좌왕하는데 그동안 지나온 세월을 보면 어디 경제위기를 한두번 겪어 왔던가
지나온 세월의 경제위기를 보면 1978년 2차 오일쇼크, 1987년 6월 민주항쟁, 1997년 12월 IMF, 2008년 미국발 금융쇼크 등 한두번이 아니다.
그러나 이 위기가 항상 기회가 아니었던가
바닥은 소리소문없이 지나가는데 필자의 견해로는 올 12월에도 역시 이러한 과정이 아닐까 한다.
2000년대부터는 주식과 부동산시장이 동조화현상을 보이는데 기술적분석으로 볼때 올 7~8월 세계경제위기가 과거 2008년 10~11월 코스피지수가 1000 아래로 추락한 때와 유사해 보인다.
이때 '미네르바'란 필명을 가진 친구가 코스피지수가 500 아래로 떨어진다고해 공포의 분위기로 몰아 넣었는데 그러나 이를 비웃듯 코스피지수는 1000 아래에서 반등을 하여 2009~2011년까지 코스피지수가 상승 곡선을 그리고 실물경제가 살아나 주식시장에서는 현대자동차(주) 등이 폭등하였고 부동산시장에선 부산.경남 소형아파트의 폭등이 있었다.
2008년 미국발 금융쇼크때는 그해 10월에서 그 다음해인 2009년 2월까지 5개월동안 안정감을 찾은뒤 3월부터 코스피지수가 본격적으로 살아나기 시작해 2011년까지 상승 곡선을 그렸다.
이때와 2015년 현재 코스피지수 흐름을 비교해보니 2008년 10월~2009년 2월까지 5개월동안 안정감을 찾은뒤 3월부터는 본격적으로 상승했는데 2015년 8월부터 12월 현재까지 5개월동안 역시 안정감을 찾아가고 있다.
이러한 안정 국면뒤에는 상승 단계가 있을 것으로 보인다.
비록 지금은 세계경제위기, 미국 금리인상, 대출 규제 등으로 심리가 많이 움추려 들었지만 이또한 지나온 세월처럼 위기뒤에 기회가 되는게 아닌가한다.
1995~1997년 경기연착륙 시대와 2015~2017년 경기연착륙 시대는 유사한 측면이 있는데 경기연착륙은 수출호경기가 있은 후 경기의 급격한 하락을 방지하기 위해 쓰는 경제 정책인데 이 경기연착륙 시대에 내수를 부양하는 측면이 있다. 그래서 이때를 내수, 부동산 시대라고 한다.
개인적으로 코스피지수는 올 8월에 바닥을 찍고 12월 현재까지 안정 국면, 눌림목 과정을 거치고 있는데 기술적분석으로 볼때 이러한 과정을 거친 후에는 상승 곡선을 그릴 가능성이 크다.
요즈음 언론 기사를 보면 좋지않은 일이 벌어져 한군데서 안좋다고하면 여기저기서 다투어 비슷한 기사를 내보는데 또 경기가 좋아지면 언제 그랬다느냔듯이 얼굴을 바꾸기도 하는게 언론 기사가 아닌가 한다.
기술적분석으로 보면 추락한뒤에는 막바로 급반등하는 것이 아니라 얼마동안의 안정국면을 찾은뒤에 다시 상승곡선을 그리는데 12월 현재는 안정 국면의 마지막 달이 아닌가 한다.
미국 금리인상은 이미 몇개월전부터 알려진터라 그동안 주식, 부동산시장에 충분히 반영이 되어 막상 뚜껑을 열어보면 악재가 노출되어 그때부터는 상승 곡선을 그릴 것으로 보인다.
그래서 투자 격언에 '소문에 사고 뉴스에 팔아라'란 역발상 투자 발언도 있지않은가
공포감을 느낄때가 절호의 투자 기회다라고 하는데 이번에도 역시 역발상 투자가 성공 투자가 되리라
경기는 보통 한번 살아나기 시작하면 3년 정도 이어지는게 정설인데 2015~2017년은 내수.부동산, 경기연착륙 시대라는 전망에는 변함이 없다.
2015~2017년 이번 경기에도 주식과 부동산시장은 동조화 현상 즉 흐름을 같이할 것이다.
부동산시장 내부를 들여다보면 2010년대 지방은 매매가 대세이고, 서울.수도권은 전세가 대세이다.
대구.부산.울산.광주 등 지방은 앞으로 중대형아파트가 주도하고 서울.수도권은 개별 재료가 있는 재건축 아파트와 전세가 상승으로 인한 매매전환 수요로 서울 변방지역, 서울인근 2기신도시가 주도할 것으로 보인다.
그리고 부동산 투자에 있어서 정책도 무엇보다도 중요한데 부동산 투자 격언에 '정부의 정책을 거스르지 말라'는 말이 있지않은가
지방은 2010년대 지방 대세를 맞아 국토균형발전을 위한 세종시.혁신도시 건설에 이은 또 하나의 남부권 경제권 구축을 위한 남부권 신공항 건설 발표가 있을 것이다.
남부권에 제 아무리 산업단지를 건설해봐야 무엇하는가 이 지역에 외국 바이어들이 몰리고 관광객들도 몰리는 국제항공 교통망을 갖추어야 비로소 제 가치를 하는게 아닌가
서울 부동산은 강남내륙 대치.도곡.삼성동 시대에서 반포 시대를 거쳐 몇년뒤에는 한강변 압구정동 시대가 되리라. 성공 투자를 하기위해서는 이러한 도시개발의 흐름을 유심히 보라~
경기 흐름을 파악하기 위해서는 실물경제의 바로미터 코스피, 코스닥지수의 흐름도 유심히 보라~ 특히 2015년에 들어와서는 코스닥지수의 흐름이 예사롭지 않다.
요즈음은 주식시장과 부동산시장이 동조화현상을 이루기때문에 몇년뒤에 주식시장이 꼭지점을 치고 흘러내릴때에는 부동산시장 역시 흘러내리리라.
앞으로 한 3년 정도는 내수.부동산, 경기연착륙 시대가 될 것이므로 8월 이후 안정 국면, 눌림목 과정을 거치고 있는 12월 지금이 절호의 투자 기회가 아닌가 한다. 안정 국면뒤에는 상승 곡선이 따르게 마련이다. 대부분 사람들이 공포에 떨고 있을때 역발상 투자를 하시라!
내수.부동산 시대는 몇년 더 이어져야 한다. 지금은 경기연착륙 시대이다. 경기경착륙, 출구전략은 몇년뒤의 얘기다.
재테크맨 이주호
J man investment
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