요즈음은 과거와 달리 세상이 워낙 빨리 돌아가 '소문에 사서 뉴스에 팔아라' '위기가 기회다' 등 역발상 투자격언이 쏟아지고, 부동산시장에선 특히 강남권 아파트의 경우 봄, 가을 이사철전인 한겨울, 한여름에 집값이 미리 움직이는건 이미 오래전의 얘기다.
미국 금리인상이라는 악재는 이미 몇달전부터 주택 대출 규제란 악재와 함께 올 8월 이후부터 시장에 선반영된 측면이 있어 17일 미국 금리인상이 막상 발표되니 주식시장은 대부분 사람들의 생각과는 달리 하락이 아니라 상승을 알리는 빨간 신호를 보이고 있다.
이는 세상이 급속하게 돌아가는 역발상 투자 논리에 기인하는게 아닌가 한다.
올 8월 이후 주식, 부동산의 급격한 하락의 원인은 세계경제위기, 미국 금리인상, 대출 규제 등 때문인데 8월 이후 12월 17일 미국금리인상 발표전까지 충분한 조정을 거쳐 막상 미국 금리인상이 발표되니 불확실성 해소로 주식시장이 상승을 알리는 빨간불을 켜고 있다.
부동산시장을 전망하는데 있어서 이 실물경제의 바로미터 주식시장의 흐름은 중요한 투자 잣대가 되고 있다.
왜냐하면 2000년대부터 주식과 부동산은 흐름을 같이하는 즉 동조화현상을 보이기 때문이다.
주식과 부동산시장은 올 8월부터 12월까지 5개월 정도 조정을 보이고 있는데 이는 2008년 미국발 금융쇼크로 코스피지수가 1000 아래로 추락한 후 5개월 정도 조정 국면을 보인때와 유사하다.
코스피, 코스닥지수 월간 그래프가 12월에 반등세로 돌아서 밑꼬리를 달면 내년 1월부터는 주식, 부동산시장이 2~3년 정도 대세상승할 것으로 보인다.
미국 금리인상 불확실성 제거로 이번주부터 주식시장의 코스닥, 코스피지수가 오름세를 타는데에다가 노동개혁 5법 등 구조개혁과 경제할성화를 위한 핵심 입법이 국회를 통과하면 실물경제, 주식, 부동산시장이 본격적으로 상승세를 탈 것으로 전망된다.
2004~2006년 금리인상 땐 아파트값이 11% 상승한 점으로 미루어보아 금리인상이 집값 상승에 영향을 미칠지는 몰라도 절대적인 것은 아니다. 2004~2005년은 실물경제가 잘 돌아가 아파트값이 상승하였고 상승세가 2007년까지 아파트값 폭등이 이어졌다.
개인적으로 볼때 2015년 12월 주식시장의 흐름은 2005년 주식시장과 유사해 보인다.
2005년 코스피지수는 종전 마의 지수인 1000을 뚫지못하고 살짝 조정에 들어갔다가 2~3년 정도 줄기차게 상승하여 2007년도에 대망의 코스피지수 2000을 돌파했다.
미국 금리인상을 발표하더라도 한국 금리인상은 단번에 실행되지 않고 1년뒤쯤 실행된다고 하니 한 1년 정도 시간을 벌 수가 있다.
필자가 예전에도 누누히 말씀드렸지만 경기는 한번 살아나기 시작하면 3년 정도 이어지기 때문에 2015년에 살아난 경기가 2017년 정도 까지는 이어지지않을까 한다.
경기가 3년 정도 이어진다는 정설은 과거 1987년 하반기~1989년 상반기 내수경기, 1994년 하반기~1997년 상반기까지의 경기연착륙, 2005~2007년 대중국 수출호경기, 2009~2011년까지의 경기가 바로 그러한 경우이기 때문이다.
내년부터 부동산경기가 본격적으로 살아나면 중소형아파트보다 중대형아파트가 유리한 고지에 있는게 올 8월 주택 대출 규제가 1989년 8.10 부동산대책, 2005년 8.31 부동산대책때와 유사한 측면이 있는데 그때 대책이 나온뒤부터는 소형, 중산층 아파트는 답보상태에 있었고 대형아파트 가격 상승은 2년 정도 더 이어진 과거 선례가 있기 때문이다.
중대형아파트가 2년 정도 더 대세상승한 이유로는 중대형아파트는 있는자 그들만의 잔치이므로 보통 사람, 중산층 부동산인 소형아파트 투자에서 벗어났기 때문이 아닌가 한다.
2016년은 부동산경기를 살리기에는 너무 과열된거 같고, 내수경기는 살려야하겠기에 중산층 소형아파트의 과열은 향후 가계 부채가 우려되므로 중산층 투자에서 벗어나 비교적 자유로운 도심형 중대형아파트가 시장을 이끌지않을까 한다.
2001~2005년 서울 강남권 소형아파트, 2003~2007년 서울 강남권 중대형아파트 대세가 대표적인 평형별 흐름의 예인데 소형아파트 대세가 부동산대책으로 꺾여도 중대형아파트 대세는 2년 정도 더 이어지는 경우가 과거 몇번이나 있었다.
정부의 부동산에 대한 정책은 한편으로는 장래 가계 부채를 우려해 대출 규제를 해도, 다른 한편으로는 부동산경기가 급격히 꺾이지않고 내수경기를 대표하는 부동산경기가 몇년 정도 더 이어졌으면 하는 바램일 것이다. 내년 부동산시장은 대출 규제와 내수경기란 두 톱니바퀴가 맞물려 돌아갈 것으로 예상된다.
부동산 투자 격언에 '정책을 따르라'는 말이 있는데 정부의 정책을 보더라도 현 정부 임기내내 내수경기, 부동산경기가 있을 것으로 보인다.
기술적 분석으로 볼때 이번 12월에 코스닥, 코스피지수가 반등세로 돌아서 밑꼬리를 달면 내년 1월부터는 적어도 상반기까지 대세 상승하지않을까 한다.
내년 부동산시장 전망은 상고하저가 될 것으로 전망된다.
이상 여러가지 정황으로 보아 이번에도 역시 '위기가 기회다'라는 투자 격언이 맞아들어갈 것으로 보인다.
12월 부동산 투자, 공포심을 사라고 말씀드리고 싶다.
재테크맨 이주호
J man investment
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