2016년, 역대급 전세대란이 온다!
"정부의 대출심사강화 발표, 미국금리인상재료를 과도하게 뻥튀기는 언론보도로
주택매수세 일정기간동안 관망세 불가피, 이로 인해 전세대란 역대급수준 될 듯!"
"공포감조성 호들갑 떨던 언론매체, 무디스 펀치 한방으로 쥐구멍에 숨는 모양새"
2015년도 얼마남지 않았다. 보름뒤면 올한해도 마감된다. 올 한해 부동산시장을 뒤돌아보면 파란만장한 굴곡을 지나왔고 이제 그 굴곡과 우여곡절의 대미를 내년이 보름밖에 안남은 현재 시점에서 각종 언론,방송매체들의 부정적이고 비관적인 논조의 마구잡이식 ‘하락론’기사들이 도배하듯 장식하고 있다. 각종 부동산 비관론들이 시장을 집어삼킬태세로 걷잡을수없이 시장에 횡행하고 있는것이다.
스마트폰이 전국민적으로 보급되어 손가락 하나만 움직이면 이러한 뉴스들을 실시간으로 볼수있는 시대에서 심리가 상당한 영향을 미치는 부동산시장에서는 이들 뉴스들이 실수요자들과 투자자들 모두를 혼란과 불안에 빠뜨리고 심리위축으로 일시적, 혹은 정해지지않은 일정기간동안 시장참여자들로 하여금 관망세를 견고케하는 강력한 재료가 되버린지 오래다.
따라서 정부입장에서도 변화가 심한 부동산시장에 개입하여 시장을 조절(호황,불황에 따른 정책조절)하는것이 과거 어느때보다 한층 쉬어진 시대가 되었다. 다시말해 이제는 한두가지 재료만으로 다른 재료들과 변수들은 배제하고 언론에서 앞다퉈 경쟁적으로 특정한 견해를 뒷받침하는 것으로 비춰지는 기사들을 쏟아내게 되면 시장 참여자들은 즉각적으로 부동산시장에서 반응을 한다는점이다.
참고로 본 칼럼에서 필자는, 그동안 한달남짓 언론매체(방송,신문,인터넷등)에서 도배하다시피한 부동산시장의 부정적인 기사들과 이에 반대하는 기사들을 비교분석하여 의견을 제시하는 그러한 소모적인 글을 쓰기에는 칼럼의 지면제약, 그리고 도배한곳에 덧도배를 할정도로 폭탄처럼 쏟아져나왔던 기사들(공급과잉론,미국금리인상등등)을 다시 짜집어 분석하는 낭비는 칼럼독자들을 위해서라도 다시 보태지 않으려하고, 결론만 말하려고 한다.
2016년 내년은 수도권의 경우 전세대란이 올해보다 더욱 심화되는 원년이 될것으로 예상된다. 상황에 따라서는 역대급이라 불러도 과언이 아닐정도의 전세대란이 시장의 화두가 될것이다. 이러한 전세대란은 현재 언론에서 도배하고 있는 각종 비관적인 기사들로 인해 매매시장에 나서려고 하다가 다시 전세시장으로 머무르려는 수요가 증가하면서 수급불일치와 겹쳐 상반기에 극에 달할것이다.
월세는 여유가 있겠지만 전세는 올해보다 더 씨가 마를것이다. 언론의 자극적인 부동산하락(부정적기사)도배기사와 덧도배식 기사들의 최대 피해자는 전세수요자들이 될것이다.
대출가이드방안(중장기적 물량조절과 수도권 급등세의 진정효과를 위해 정부가 내놓은카드)과 미국금리인상(단기적으로는 시장에 악재로 작용하나 단기이후에는 긍정적요인으로 작용)의 이면을 보지않고 표면적인 현상과 단기적 영향들에만 표적을 삼아 조회수 늘리기와 특종성 기사들을 양산하려는 언론매체의 욕심이 부른 화(禍, 시장경색)는 단기적으로는 주택소유자들에게 화가 미칠것처럼 보이겠지만 궁극적으로는 무주택자들에게 전셋값 폭등이라는 불씨로 다가와 내년상반기에 역대급 전세대란으로 다시 도배를 해야하는 상황에 직면하게 될것으로 보인다.
한편, 매매시장은 투자수요와 투기수요 및 실수요가 공존하는 시장이라 언론매체의 영향을 받고 시장이 일정기간 주춤하거나 강제적으로 경색될수는 있지만 100%에 가까운 실수요시장인 임차시장에서는 언론에서 내보내는 뉴스기사에 전세시장이 미동하지 않는다는점이다.
다시말해 매매시장은 언론매체의 영향을 받아 실제로 시장이 언론매체의 뉴스에 따라 일정기간 후행할수는 있지만 전세시장과 임대시장은 그와 반대로 전세시장 상황을 언론에서 후행하여 보도하는 역할만 허락될뿐이라는점이다. 언론에서 집값이 떨어지고 있다고 도배하면 실제 일시적으로 집값이 떨어질수있지만 전세시장은 언론에서 전셋값이 떨어지고 있다고 사실이 아닌 보도를 해도 임차수요자들이 현장에서 집을 보러가면 뉴스가 잘못됐다는것을 바로 알수있는것이다.
좀더 높은가격을 받고 팔려고 하는 매도자와 가능한 최대한 싸게 사려고 하는 치열한 전쟁터나 다름없는 부동산 매매시장에서 언론매체의 힘과 위력(영향력)은 가히 과거의 그것과는 비교가 안될정도의 파급력을 가진 ‘괴물’과도 같은 하나의 커다란 변수로 자리잡았다. 따라서 매매시장에서는 언론의 영향이 매우 커졌고 시장의 왜곡이나 변형이 일어나는 빈도나 가능성이 과거보다 훨씬 높아진 것으로 볼수있다.
과거(10년도 채 안되는...)에는 부동산시장이, 부동산시장에 영향을 주는 각종 변수들에 따라서 움직이고, 언론은 이러한 움직임을 포착하여 후행적으로 기사들을 내보냈고 기사들자체가 지금처럼 폭발적인 속도로 시장에 즉각적으로 반영되지는 못했었다.
그러나 최근 2-3년전부터는 어느새 부동산시장의 향배와 상관없이 부동산시장상황을 언론에서 미리 설정하고 설정한대로 뉴스를 내보내면 곧바로 뉴스의 영향을 받아 부동산시장이 후행적으로 움직이는 현상들이 발생하고 있는것이다. 그리고 그러한 효과는 짧게는 3개월 길게는 9개월정도 유지되다 결국 시장의 힘에 의해 이러한 비정상적인 상황이 종료되는경우도 있었다.
지금 비수기와 연말 어수선한 시기와 맞물려 정부의 대출가이드라인발표와 미국금리인상발표로 인해 언론매체에서 너도나도 쏟아내는 이들 두가지 재료에 대한 기사들중 열에 아홉이상이 부정적인 기사들인탓에 이러한 기사의 영향을 받아 실제 주택시장은 관망세가 짙어지고 공포감이 시장에 드리워지고 있는 상황이다.
그러나 두가지 재료는 발표가 완료된 것으로 불확실성은 제거되었고 이제 이들 표면적인 악재들이 시장의 내성에 흡수되는기간이 얼마정도일지가 관건이 되었다. 또한 이러한 공포감에서는 매도자들보다 매수자들이 주택을 구입하기 유리한 환경이기 때문에 사실 무주택자들은 이런시기에 주택을 구입해야하고 주택을 매도하려는 사람들은 매물을 철회하고 때를 기다려야 하는것이 투자의 성공원칙인데, 소위 주식용어로 ‘개미’들의 경우 이와 정반대로 하는경우가 대부분이어서 타이밍을 놓치는일이 허다하다.
주택을 사려고 하는 무주택자들은 더 떨어지기를 기다리고 실제 더 떨어지면 더 떨어지기를 기다리고 더 떨어지면 더 떨어지기를 수없이 기다리다 결국 타이밍을 놓쳐 시장이 급변할 때 전세난민으로 남아 그때가 매수할수있는 유리한 시기였다는점을 아쉬워하고, 반대로 개미 매도자들의 경우에도 지금은 매도할때가 아닌데도 언론의 공포감조장 뉴스에 겁을 먹고 오히려 매수해야 할 시점에 매도를 하려고 몸살이 날정도로 조바심을 갖기 때문에 고수들과 정반대의 길을 가면서 낭패를 보는경우가 밤하늘의 별들만큼이나 허다하게 많은것이다.
내년에는 전세대란이 시장을 휩쓸것이다. 전세에서 매매로 전환하려는 수요자들의 발목을 자른 정부의 대출심사강화 방안과, 미국금리인상 재료를 가지고 엄청난 양의 맛도 없고 영양가도 거의 없는 잡탕 요리들을 무분별하게 만들어내고 있는 언론매체들의 영향으로 인해 전세수요는 더욱 증가하고 전세매물은 더욱 줄어드는 양수겹장 외통수에 걸릴것으로 예상되는 2016년 한해는 역대급 전세대란이 올 가능성이 매우 높다.
한편, 오늘 무디스는 한국의 신용평가등급을 역대 최고치인 Aa2등급으로 올렸다. 2015년말 각종 언론매체에서 대한민국이 미국금리인상으로 당장이라도 난리가 날것처럼 요란을 떨고 있는 상황에서 무디스가 이러한 상황에 강력한 어퍼컷 펀치한방을 날려버린셈이 된것이다.
이같은 연말 대반전으로 갑자기 얼굴이 빨갛게 달아오르고 어찌해야할지모를정도로 뻘쭘해진 각 언론매체는 호들갑을 떨다말고 이제는 정신을 수습하듯 한국신용등급상향(역대최고)소식을 차분히 전달하고 있는 헤프닝도 벌어지고 있는중이다.
언론매체들이 형편없는 잡탕음식들(미,금리인상으로 마치 한국이 부도나로 나고 부동산시장이 초토화될것처럼 호들갑을 떠는 양상)을 만들어내고 있을때 진정한 실력을 가진 요리사는 영양과 맛을 겸비한 음식을 조용하게 그리고 따끈하게 식탁에 올려놓은셈이다.
2016년 역대급 전세대란은 현재 언론에서 호들갑을 떨며 시장을 혼란스럽게 하고 공포감을 조장하는 상황을 이기고 버티는 시장참여자들과 이와 반대로 휘둘리는 참여자들의 희비쌍곡선을 극명하게 갈라놓을것이고, 무주택자들로서 내집마련타이밍을 잡는 사람과 또다시 반복되는 “조금만 더 떨어지면 사야지”라고 미루고 전세난민으로 유랑하는 사람들의 희비역시 극명하게 가르는 역할을 할것이다.
매도자는 지금 팔때가 아니며 무주택자들은 전세를 탈피하여 유리한조건으로 매수우위시장에서 내집마련을 할 기회라는 사실을 고려해야 할 때다.
김부성,[부동산富테크연구소] 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr
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