우리가 부동산시장의 전망을 하기 위해서는 경제를 거시적으로 봐야 할 필요가 있는데 그 중에서도 특히 실물경제의 바로미터인 주식시장을 예의주시해야 한다.
부동산 투자를 함에 있어서 주식시장의 흐름을 중요시해야 하는게 2000년대부터 주식과 부동산시장은 흐름을 같이하는 동조화현상을 보이기 때문에 부동산시장을 전망하기 위해서는 필히 주식시장의 흐름을 분석해 봐야 한다.
올초부터 주식시장 특히 코스닥지수가 힘차게 뛰어오를때 부동산 그중에서도 대구.광주.부산.울산 등 중대형아파트가 힘차게 뛰어 올랐는데 8월에 주식시장이 폭락하자 부동산 역시 대출 규제란 악재를 만나 폭락하고 말았다.
8월 이후 12월 17일 미국금리인상이 발표되기 전까지 주식과 부동산시장이 함께 조정을 받았는데 12월 17일 미국금리인상 발표로 불확실성이 해소되니 코스닥, 코스피지수가 반등세로 돌아서 주식시장의 반등세가 연말까지 이어지면 내년 1월부터는 주식, 부동산시장이 함께 크게 뛰어오를 것으로 전망된다.
2015년 올해에는 주식시장이던 부동산시장이던 상반기에는 호조세를 띄었고 하반기에는 조정 국면에 있었는데 이제 8월부터 12월 17일 미국금리인상 발표전까지 충분한 조정을 받았으니 내년부터는 본격적으로 상승세를 탈 것으로 전망된다.
주식시장이 내년부터 오름세를 타면 '상고하저'가 될 가능성이 큰게 12월 17일 미국금리인상 발표로 불확실성이 제거되니 2017년까지의 내수 시대에 오를 수 밖에 없고 하반기에 접어들수록 미국금리 추가인상 우려때문에 약세로 돌아설 수 밖에 없을 것이다.
일반적으로 가격 상승 3단계 논리에 있어서 올초부터 상반기까지의 가격 상승이 1단계이며, 내년초부터 내년 상반기까지의 가격 상승이 2단계 상승, 2017년에 마지막 3단계 상승이 되면 대세상승이 거의 마무리되지 않을까 한다.
주식시장의 흐름이 이러하면 부동산시장 역시 흐름을 같이할 것이다.
노무현정부때인 2005~2007년에 주식시장이 폭등하여 2007년에 대망의 코스피지수가 2000을 돌파하였고, 부동산시장 역시 이 기간동안 강남권 집값의 폭등이 있었다.
그로부터 10년이 지난 2015년 오늘날 역시 코스닥, 코스피지수가 2017년 내수경기, 부동산경기 시대까지 폭등하면 부동산시장 역시 2017년까지 대세상승할 것으로 보인다.
한가지 다른 것은 2005~2007년은 수출호경기, 코스피지수, 강남권 집값 대세 상승 시대이며 2015~2017년은 내수호경기, 코스닥지수, 지방 집값 대세 상승 시대라는 점이다.
또 세부적으로 보면 2015~2017년 서울.수도권은 전세가 대세이며 경기연착륙 시대이나 지방은 매매가 대세이며 중대형아파트 대세인 시대가 전망된다.
서울.수도권 부동산시장은 전세가 대세인 시대라 전세가 폭등으로 인한 3040세대의 매매전환 수요로 서울 변방지역과 서울 인근 수도권2기신도시가 부동산시장을 주도하고 있으며 강남권재건축 등 개별 재료가 있는 재건축아파트는 별도로 움직이는 측면이 있다.
그리고 세부적으로 지방은 2011~2015년 소형아파트 시대에 이어 2017년까지 중대형아파트 대세가 전망된다.
2010년대 지방은 매매가 대세인 시대라 세계경제위기, 대출 규제, 미국금리인상, 입주물량 부담으로 소형아파트는 올 여름에 상승세가 꺾이고 말았으나 도심 중대형아파트는 그동안 소형아파트에 비해 덜 올랐고 분양 물량도 적어 입주 물량 부담이 없으니 앞으로 부동산경기가 살아나면 중대형아파트의 가격 상승이 있을 것으로 보인다.
지방 중대형아파트의 장점은 수요공급의 원칙상 공급(입주) 물량 부담이 없다는 점이다.
부동산시장은 불규칙적으로 움직이는듯 하나 자세히 보면 어떤 근거, 사유를 가지고 과학적, 조직적으로 움직이고 있다.
2000년대부터 주식과 부동산시장이 흐름을 같이하니 내년 상반기에 주식시장이 대세 상승하면 부동산시장 역시 대세상승할 것이다.
필자가 볼때 주식시장은 내년 상반기에 오름세를 타고 하반기에 조정에 들어갈 것으로 보이므로 부동산시장 역시 상반기에 오르고 하반기에 조정에 들어가는 `상고하저` 현상을 나타낼 것이다.
대다수의 전문가는 내년 부동산시장을 `상고하저`로 전망하고 있고 필자의 견해도 `상고하저`로 전망돼 올 12월 지금이 부동산 투자의 적기가 아닌가 한다.
부동산 투자의 3요소는 경기사이클, 정책, 개발인데 경기사이클 하나만 잘 읽어도 성공 투자할 수 있다.
경기가 불안한 지금, 향후 부동산 투자에 있어서 가장 중요시되는건 경기사이클에 대한 전망이다.
향후 실물경제의 흐름을 분석해 보면 미국금리인상이라는 불확실성이 해소된만큼 그동안 충분한 조정을 받은 코스닥, 코스피지수는 오를 수 밖에 없을 것이다.
내년 하반기에 미국금리인상이 추가로 발표되기 전에 주식시장이 조정에 들어갈 것으로 예상되는데 막상 미국금리인상이 발표되면 불확실성이 해소되어 다시 2017년초부터는 상승세로 돌아서지 않을까 나름 전망해 본다.
이러한 부동산경기 전망하에서 부동산 투자를 하면 성공 투자할 것이다.
내년 초 주식, 부동산시장의 실질적인 흐름이 벌써부터 궁금해 진다. 필자가 분석해본바에 의하면 내년 주식, 부동산시장의 전망은 '상고하저'다.
재테크맨 이주호
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