지난 5년간 전국을 뜨겁게 달구어 놓은 부동산은 지방 대구.광주 등 소형아파트이다.
2011년에 전국 집값 20년만에 최고 상승률을 기록한 대구 집값은 그후 대세 상승하여 2015년 여름까지 소형아파트의 경우 바닥에서 배 정도 올랐다.
2011년 전국 부동산시장의 큰 흐름을 보면 강남권 집값의 추락이 시작된 한해였고 반면 지방 집값은 그후 2015년 여름까지 전국 부동산시장을 주도했다.
2010년대 지방 대세를 맞아 2011~2015년 여름까지 대구.광주 등 지방 소형아파트가 대세 상승하였고 작년에 소형아파트 가격이 추락할 즈음 중대형아파트가 크게 뛰었는데 이는 평형별에 따른 소형아파트와 중대형아파트 가격 상승 흐름 시차때문이 아닌가 한다.
2010년대 전국 부동산시장의 큰 흐름을 보면 수도권(서울.인천.경기)은 전세가 대세이고 지방은 매매가 대세이다.
작년에 이제 지방 집값이 무너졌으니 서울 집값이 상승 바톤을 받을 차례라고 하는데 서울 부동산시장의 내부를 자세히 들여다보면 강남권 등 재건축의 경우 재건축 진행이라는 재료에 따라 개별적으로 움직이는 측면이 있으며 그외 전세값 폭등에 따른 매매전환 수요로 전세값 상승에 떠밀린 3040세대의 매매전환 수요로 서울 변방지역, 서울 인근 신도시 집값이 오른 것이지 서울 집값 전체가 크게 오른건 아니다.
2000년대에 강남권 등 서울 집값이 워낙 폭등하여 2010년대 수도권(서울.인천.경기)은 집 주인들의 집값 보전 차원에서 전세값이 오르는 측면이 있고 반면 지방은 2000년대 서울 집값이 오를때 못올랐으니 2010년대 지방 대세를 맞아 지방 대구.광주.부산.울산 등은 별도로 오르는 측면이 있다.
지역별로 보면 2010년대는 지방은 집값이 오르는 매매가 대세이고, 수도권(서울.인천.경기)은 전반적으로 전세가가 오르는 전세가 대세이다.
작년에 지방 집값 상승이 끝났다고 하나 평형별로 보면 2011~2015년은 소형아파트의 대세 상승이고 중대형아파트의 대세 상승은 2015년부터 시작되어 현재 대세상승 진행형이다.
지방 대구.광주.부산.울산 중대형아파트가 대세상승 진행형인게 일례로 모 아파트의 경우 같은 단지내 20평대 소형아파트는 평당 시세가 천만원이나 40평대 이상 대형아파트는 아직 평당 시세가 800만원대에 머무르고 있다. 이말인즉슨 평당 가격을 놓고볼때 대형아파트는 소형아파트보다 평당 200만원 정도 시세 차이가 있어 향후 가격 상승 여력이 충분하다.
그리고 대구 수성구를 일례로 들면 지역에 따라 차이가 나는데 수성구의 요지 범어동 가든3차, 경남, 명문빌라, SK뷰, 궁전맨션 등은 몇년전보다 배 정도 올랐으나 수성동 신세계아파트의 경우 2007년 고점은 궁전맨션과 비슷한 가격이였으나 이들 아파트에 비해 가격 상승이 덜한 측면이 있다. 구체적으로 말씀드리자면 2007년 3억원 고점 대비 궁전맨션은 현재 시세가 5억원을 넘고있으나 신세계아파트는 아직 시세가 4억원 초반에 머무르고 있는 것이 이러한 점을 잘 말해주고 있다.
주식시장에서 보면 작년에 한미약품이 최고 상승률을 기록하였으나 바닥에서 너무 올라 부담을 느낀 나머지 올해엔 새로운 저평가 종목이 부상하고 있는데 제2의 한미약품으로 불리우는 종근당, 녹십자, 유한양행 등이 연초 주식시장을 뜨겁게 달구고 있어 이들 종목으로 가격 상승 주도권이 순환할 수 있듯이 대구 수성구 중대형아파트의 경우도 작년에 가격이 급등한 아파트보다 작년에 가격 상승이 덜한 중대형아파트로 순환할 수도 있다.
주식시장에선 올해 제약.바이오주 주도주의 출현으로 이들 종목이 전체 주식시장을 이끌어 갈 것이며 서울 집값의 경우 전세가 폭등으로 인한 매매전환 수요로 서울 성북구 모 아파트의 경우 작년 10월에 비해 올 1월에 신고가를 경신하는 등 오름세가 뚜렷하다.
전반적으로 주식, 부동산시장이 좋아진건 아니지만 세부적으로 살펴보면 주식시장이던 부동산시장이던 선두 종목은 이미 신고가를 경신하며 달리고 있다.
지난 5년간 전국 부동산시장을 강타한 대구 집값도 부동산114에 따르면 10일 기준 매매시장은 지난 2주간 -0.04%의 변동률을 기록하며 하락했다. 면적별로 보면 중소형이 하락세를 키웠다. 66㎡ 이하가 -0.12%, 66~99㎡ 미만 -0.09%, 99~132㎡ 미만 -0.09%, 132~165㎡ 미만이 -0.01%의 변동률을 기록하며 하락했다. 반면 168㎡ 이상은 0.01% 올랐다.
여기서 나타난 한가지 특이한 현상은 모든 평형이 대부분 하락하였지만 168㎡ 이상 즉 50평대 이상은 내리지 않고 소폭이나마 상승하여 향후 대형아파트 가격 상승을 예고해 주고 있는듯 하다.
사실 대구 부동산시장 내부를 보면 2011년부터 대세상승한 소형아파트는 그동안 분양을 많이하여 앞으로 입주 물량에 대한 부담이 있지만 대형아파트, 도심권 아파트는 그동안 분양이 크게 없었던터라 입주 물량 부담도 없고해서 앞으로 지방 대구 등의 부동산경기가 살아나면 이제는 작년부터 살아나기 시작한 중대형아파트가 시장을 주도할 것이다.
그리고 작년에 대구 중대형은 가격 상승폭이 컷으나 대구 인근 구미 등 중대형아파트는 가격 상승이 거의 없다시피해 과거 대구와 구미 부동산 흐름 1년 시차를 보인 전례로 보아 올해엔 이들 구미 등 중대형아파트도 대구 중대형아파트 대세 상승에 동참할 가능성이 있다.
대구 부동산시장은 또 올해 들어와서 범어동 효성 청약 경쟁 149대 1, ‘e편한세상 대신’ 청약 경쟁 평균 125.98대 1을 보여 “대구 부동산 열기가 다시 지펴질 수 있는 촉매역할이 될 수 있다”고 한다.
전국 주식, 부동산시장은 작년말 미국 금리인상 발표로 불확실성이 해소되어 이처럼 몇몇 주식, 부동산은 이미 가격 상승이 시작되었고 조만간 주식, 부동산시장 전체를 이끌어 갈 것으로 보인다.
주식이던 부동산이던 몇몇 종목에 불씨가 짚혀져야 시장 전체를 이끌어 갈 수 있는데 이러한 맥락에서 필자가 일전에 말씀드렸던 것 처럼 바닥은 작년말에 소리소문없이 지나간게 아닌가 한다.
올 4월엔 총선도 있어 각종 개발 공약 등이 쏟아지면 이때까지 부동산시장을 달굴 가능성이 크다. 그리고 지방 부동산의 경우에는 총선 후 남부권 신공항이란 큰 호재가 버티고 있다.
주식, 부동산 등 실물경제는 살아움직이는 생명체와 같다 1997년 12월 IMF, 2008년 미국발 금융쇼크 등 돌발 경제위기 상황을 제외하면 시장은 죽은듯하다 살아나고 과열되었다가 죽기도 한다.
경기에는 항상 사이클이 있다. 우리가 부동산 투자를 하기위해서는 이 경기사이클을 읽어야 하고 부동산시장 내부를 지역별, 평형별, 상품별로 속속들이 파 헤쳐봐야 한다.
지역별로 보면 지방은 매매가, 수도권(서울.인천.경기)은 전세가 대세이다.
평형별로 보면 지방 대구.광주.부산.울산 등은 중대형이, 서울은 3040 세대의 전세가 폭등으로 인한 매매전환 수요로 소형이 대세이다.
상품별로 보면 서울은 2000년대에 집값이 폭등했기 때문에 2010년대는 상가주택, 근린상가, 오피스텔 등 수익형부동산이 대세이고 지방은 여전히 집값이 대세이다.
부동산 투자는 이처럼 나무보다 숲을 봐야하고 숲을 보면서 지역별, 평형별, 상품별로 세세히 살펴봐야 성공투자할 수 있다.