2016년 설 이후 부동산시장 전망

미국 금리인상, 대출규제 강화 등이 미치는 영향의 강도에 따라 분위기 갈릴듯

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김부성 | 입력2016.01.18 18:35

지난해 4분기 이후 부동산 시장이 크게 변하고 있다. 때문에 설 이후 부동산 시장 전망도 그만큼 어려워졌다.

10년 전보다 서울·수도권과 지방간의 시장분위기 차이가 더욱 커졌다. 과거에는 서울·수도권과 지방의 부동산 시장이 한묶음으로 움직였는데 금융위기와 유럽 재정 위기 이후 지방은 활황장세를 수년간 유지해왔고 수도권의 경우 한때 침체를 겪기도 했다.

서울·수도권은 부동산 시장은 2014년 9.1 대책 이후 1년간 상당한 회복세를 보였다. 그러나 지난해 4분기 이후 미국발 금리인상, 공급과잉론 등장, 정부의 가계대출규제 등 3대 악재가 등장하면서 주택시장에 대한 관망세가 짙어진 상황이다.

따라서 설 이후 부동산 시장은 3대 악재가 어떤 형태로 시장에서 영향을 미치는 지에 따라 향방이 갈릴 것으로 전망된다. 오는 4월 치뤄지는 총선 결과도 시장에 일부 영향을 줄것으로 보인다. 신규 분양시장과 기존 재고 주택 시장간 시장흐름의 차이, 뉴스테이(기업형임대주택) 공급 등도 설 이후의 부동산시장을 전망할 때 반드시 살펴봐야 할 재료들이다.

지방은 쉬어갈 것으로 전망

우선 설 이후에는 지방 대도시(기업,혁신도시,세종시등 개발호재지역은 일부 제외)주택시장이 그동안 4~5년이상 폭등한 상황인데다 입주물량이 적지않아 지방권은 이제 쉬어가는 장세가 될것으로 보인다. 오름폭에 한계가 있고 이미 조정장세에 접어든 것으로 볼수 있는 것이다.

특히 대구, 부산, 경남, 경북권이 이와 같은 현상이 두드러질것으로 보인다. 하락 가능성이 있고 완만한 조정국면이 2~3년간 지속될것으로 예상된다.

반면 서울·수도권 시장은 지방보다는 사정이 좋은 편이다. 2014년 9.1대책 이후 1년간 회복세를 보이다 최근 관망세로 돌아선 것은 정부 정책과 언론의 부정적 보도 등으로 일시적으로 심리가 위축된 것이지 상승동력 자체가 꺼진 것이 아니기 때문이다.

만약 정부가 대출규제를 내놓지 않았다면 미금리 인상이나 시장의 공급과잉론이 상승세를 막기는 역부족이었을 것이다.

대출규제는 시장에 가장 효과 빠른 즉효약이라 정부 입장에서 부동산시장의 완급을 조절할 때 단골처럼 등장하는 재료이다. DTI가 대표적이고 지난해 말 나온 가계부채 방안 중 아파트 대출시 분할상환원칙이라는 새로 출현된 규제등이 시장에 관망세를 만들게 한 결정적인 역할을 했다고 분석된다.

대부분 지역서 전세난 가중될 가능성 높아

그러나 시장이 대출규제를 통해 매수세를 꺾으면 부작용도 반드시 생긴다. 전세가격의 상승, 전세대란 등이 그것이다. 매수세를 꺾으면 전세가 씨가 마른다. 일부 신도시 초기의 역전세난수준의 현상은 극히 일부의 일시적 현상일 뿐 2년 정도 지나면 전세가격은 폭등하게 돼 역전세난은 사라진다. 따라서 일반적으로 대부분의 지역에서 전세난이 가중될 가능성이 높다.

매매가 대비 전세가가 오르면 집을 소유한 사람들은 대출을 받지 않고 전세를 주면서 보유하는데 따른 운신의 폭이 상당히 커진다. 대출이 필요가 없어지는 것이다. 또한 총 대출 규모 대비(현재 40%남짓) 분할상환비율을 45~50% 수준으로 맞추려는 정부 목표가 달성되면 대출규제는 가변적으로 변화될 수 밖에 없다. 때문에 시장에 장기간 영향을 주는 중대한 악재는 될 수 없고 심리적인 영향을 주는데 그칠것으로 전망된다.

따라서 갑작스런 대출규제가 연말연초 비수기와 맞물려 시장이 관망세를 보이고 있지만 시장의 돈이 공중으로 사라진것은 아니다. 시기와 상황을 보고 언제든지 부동산시장에 유입될 수 있는 유동성이 존재하고 있다. 지금의 상황은 시장의 회복세가 정부 생각보다 너무 빨리 나타나 잠시 진정시키기 위한 완급 조절의 일환으로 잠시 쉬어가는 정도의 상황이라고 보면 될 것이다.

그마저도 신규 분양시장에는 대출규제가 적용되지 않고 기존 주택에만 대출규제가 적용된다. 때문에 3대 악재와 뉴스테이트 출현, 계절적 비수기 등으로 일시적으로 시장이 관망세를 보인다고 해서 설 이후 지속적으로 시장 전체가 침체될 것으로 보는 것은 섣부튼 판단이 될 것이다.

기존 주택시장은 대출을 받지 않고 전세를 주고 매수할 수 있는 전세가격의 상승이 예견되고 있다. 전세 물량이 귀해지는 상황에서 매수 대기자들과 내 집 마련 수요자들은 반전세나 월세, 혹은 매매라는 3가지 선택을 강요 받을 수 없다. 그나마 이 3가지 중 가장 주거비용이 적게 드는 쪽을 선택하게 되는데, 월세나 반전세보다는 매수에 대해 생각하지 않을 수 없는 상황에 직면하게 될 것으로 보인다.

주택을 매수하지 않고 임대차 시장에 머무르려는 수요자들은 매매가와 임대가격 등이 동시에 하락해야만 비로소 자산 측면과 심리적 측면 양쪽에서 실익이 생긴다. 그러나 어느 한쪽이라도 오르게되면 강한 반발을 하게돼 매수에 대한 고민을 끊임없이 하게 된다.

종합하여 정리하자면 설 이후 부동산 시장은 지방권은 정부 정책과 크게 연동되지 않더라도 그동안 상당한 기간동안 많이 올랐고, 4~5년간 공급이 많아 침체장세 내지는 최소한 횡보장세가 2~3년간 이어질것으로 예상된다. 전세가격은 수도권에 비해서 안정될 것으로 보인다.

반면 서울·수도권 시장은 지방과 달리 상승압력이 지난해와 비교해 강도의 차이가 있을뿐 상당한 상승압력을 받을 것으로 보인다. 이 상승압력이 정부의 규제나 심리적인 관망세로 표출되지 못한다면 전세 가격 급등이라는 유탄을 맞을 것으로 예측된다. 따라서 설 이후 부동산시장은 매수 우위로 매수하느냐, 계속해서 전세나 반전세, 월세를 유지하며 임차인으로 거주할것이냐의 고민이 계속될 것으로 전망된다.

또한 3대 악재의 영향력은 총선 이후 정국이 안정화되고 경제 살리기라는 대의명분으로 정책의 수정이 이루어진다면 그동안의 내성을 포함해 상당폭 약화될것으로 전망된다. 설이 끝나고 총선 전까지 기존 주택시장은 관망세가 이어질것으로 보이고, 총선 이후에 시장의 향배가 본격적으로 가늠될 수 있을 것이다.

분명 혼란한 시기임은 틀림없다. 다만 혼란의 시기에 아무것도 하지 않고 시장을 비관만 하는 상황이 지속되면 높은 전월세 비용을 감당해야만 하는 굴레에서 벗어나기 힘 들 것이다. 따라서 무주택 실수요자들은 일시적 매수우위시장에서 내 집 마련의 기회를 찾거나 시장을 꾸준히 모니터링하면 매수시점을 살펴야 할것이다.