설이후 부동산 시장 전망과 투자전략

수익형 부동산, 별다른 영향없을 듯

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 박상언 | 입력2016.02.02 00:29

“설 이후. 주택 가격 어떻게 될것같아요? ” “ 일본도 이제 마이너스 금리인데 우리나라 금리는 오르지는 않겠죠?“

설 이후 주택시장은 매매시장과 분양시장 모두 둔화되는 분위기가 이어지고 거래량과 가격 상승폭도 상당부분 감소하면서 서울·수도권 외곽지역과 지방 광역시를 중심으로 하락세가 이어질 것이다.

주택 구입자금 대출규제 강화가 골자인 ‘여신심사 선진화 가이드라인’과 미국발(發) 금리 인상우려에 따른 글로벌 경기 하락 등 위험요인이 산재해서다.

부동산 매매시장의 선행지표인 경매시장만 높고 보더라도 분위기가 그다지 좋지 않다.

지방 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 작년 말에 이어 두달 연속 하락했고 경기도 역시 낙찰가율이 1년 만에 처음으로 90% 이하로 떨어졌다. 서울의 아파트는 경매 물건수가 급감하면서 낙찰가율 등이 여전히 높지만 낙찰건수는 크게 감소하고 있다.

가계부채 관리방안 시행으로 주택시장이 얼어붙는다면 경매 시장에도 악영향이 나타날 것이다.

매매시장은 다소 주춤할듯

여신심사 선진화 가이드라인 시행으로 주택시장에 냉기가 흐르면서 지난 10월까지 뜨겁게 달아올랐던 주택시장 열기가 구정이후에도 다소 주춤할 것으로 보인다.

지난해 10월까지만 해도 적극적인 투자행태를 보인 부동산 투자자들이 미국의 금리인상예고와 정부의 가계부채 관리 예고이후 주택 공급과잉 우려까지 더해져 , 시장에서 한발 빼고 있는 모습을 보이고 있다.

전세난은 계속될듯

설 이후 전세시장은 전반적으로 입주물량이 늘어나면서 지방은 어느 정도 안정화 단계에 접어들겠지만 서울과 일부 수도권 지역의 경우 여전히 공급량이 부족해 국지적으로 전세난이 이어질것이다. 주택경기 불확실성으로 세입자의 주택 구입이 줄고 월세화가 진전되면서 재건축 단지 인근 지역과 학군 선호지역을 중심으로 전세난은 설 이후에도 이어질 가능성이 많다.

즉 대출규제 등으로 실수요자의 소비 심리가 위축돼 매매전환 수요가 줄어들면 그만큼 전세 수요는 더 늘어날 수밖에 없다. 서울은 특히 재건축·재개발 이주 수요가 설이후에도 집중돼 전세난을 피해 수도권으로 이주하는 가구가 늘어나면서 수도권의 전세난도 계속될 전망이다.

신규분양 감소할 전망

지난해 건설사들이 경쟁적으로 신규 물량을 쏟아낸 분양시장은 설이후에는 청약 경쟁률이 낮아지고 공급량도 줄어들 것이다. 최근 지역에 따라서는 다소 미분양이 증가하고 있기도 하고 지난해 한꺼번에 많은 물량이 쏟아진 만큼 분양시장에 부담이 될 수 있다. 대출규제 강화로 단기 시세차익을 노리는 단타 세력의 수요가 줄어들어 수도권보다는 상대적으로 투기세력이 많이 몰렸던 지방 분양시장이 더 둔화할 가능성이 크다. 공급과잉론까지 불거져 건설사들도 아파트 신규분양 물량을 줄일 것으로 보인다.

수익형 부동산엔 큰 영향 없을듯

저금리 기조에 인기를 끌고 있는 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산 시장 관심은 설이후에도 지속될 것이다. 미국발 금리 인상 여파로 국내 금리가 인상되더라도 일본의 마이너스 금리발표로 기준금리가 최소한 동결될 가능성이 크고 부동산 시장의 전반적인 둔화가 예상되는 상황에서 마땅한 투자 대안이 없기 때문이다.
즉 중.장기적으로 볼때는 급격한 금리인상이 수반되지 않는한 수익형부동산에 대한 투자대세물줄기까지는 꺾긴 힘들 것이다.

부동산 투자자들의 성향은 시세차익이나 주택투자에서 매달 수익중심인 오피스텔 , 빌라, 상가, 빌딩, 오피스 등 수익형부동산으로 점차 이동하고 있기 때문이다.

저금리가 지속돼 부동자금이 계속 들어올 가능성이 크다. 수익형 부동산은 주로 은퇴자나 투자자가 고정 임대수익을 목적으로 매입한다. 베이비부머 은퇴가 이어지는 상황에서 고정 월세를 바라는 자본형 은퇴자들이 투자할 만한 대체 상품이 많지 않다. 즉 임대료를 받아 대출금 이자를 상환하는 투자자가 많아 수익형 부동산의 인기는 쉽게 꺾이지 않을 것이다.

내수시장 관계없이 마땅히 투자할 곳이 없어서 수익형 부동산으로 눈을 돌리는 것이다.

과거 강남권 재건축 추진 아파트 등을 재테크 투자처로 생각하던 자산가들이 이제는 상가 건물 등에 관심을 쏟고 있어 수익형 부동산 시장이 이번 가계부채 관리 대책에 큰 영향을 받지는 않을 것이다. 투자자들이 기대하는 수익형 부동산의 수익률은 서울 강남은 연 4%대, 서울 전체적으로는 연 5~6%대, 수도권은 연 7%대 등이다. 연 1%대 시중은행 예·적금 금리와 비교하면 여전히 매력적이다.

가계부채 관리 방안 시행으로 투자심리가 다소 위축될 수는 있지만 수익형 부동산 시장에 미치는 영향은 크지 않지만 만약을 대비해 자기자본 비중을 높이는 투자전략이 요구된다. 또한 분양가의 적정성, 공급과잉 여부를 적절하게 판단해 고급 유효 수요가 있는지, 임대를 창출할 수 있는 곳인지 꼼꼼히 따져 투자해야 한다.

실수요자 내집마련 적기일수도

부동산 시장이 전반적으로 둔화할 것으로 예상되는 설이후에는 입주물량이 많고 가격도 상대적으로 저렴한 택지지구 신규 분양 아파트를 장만하는 데에는 최적기일 수 있다.

부동산 시장이 둔화하면 투자 심리가 위축되지만 입주물량이 많아지면 전세가는 떨어지고 덩달아 매매가도 내려가기 때문이다. 설이후 내집마련전략은 분양가가 저렴한 택지지구 신규 분양 아파트가 그나마 안전한 투자처가 될 수 있다

무주택자 경우에는 희소성이 높아진 공공분양을 노려볼 만 하다. 공공분양 물량이 남은 수도권 사업장은 서울 강서구 마곡지구는 9단지와 10-2단지 두 곳이 예정돼 있다. 남양주시 다산진건지구·시흥시 은계지구·구리시 갈매지구·부천시 옥길지구 등지를 들 수 있다.

한국토지주택공사·SH공사·경기도시공사 분양일정은 해당공사 홈피와 언론매체를 통해 항시 예의주시해야 한다.

가계 부채 관리가 더 관건

국제 원유 가격 폭락에 따른 경기위축과 신흥국 도산, 중국경기에 대한 우려가 상존해있지만 미국 경기가 살아나서 금리가 점진적으로 인상되지만 유럽중앙은행(ECB)과 일본같은 국가는 양적완화를 재차시작, 금리를 마이너스수준까지 떨어졌다. 마침 부동산 가격도 안정세를 나타냄에 따라 국내 기준금리는 동결이나 상승이나가 아니라 동결이나 인하하느냐가 숙제로 내던져졌다. 한국은행도 일본의 마이너스 금리 채택으로 고민이 깊어져 국내 기준금리를 인하해야 한다는 여론이 공감대를 형성하고 있다.

한편으론 금리와 집값은 반비례가 아니고 정비례인 경우가 많았다. 금리는 집값에 영향을 미치는 변수중 하나일 뿐이다. 집값은 금리외에 집값 상승 기대심리(기대수익률)과 수급, 정부 정책, 소득 국내외경기 등 각종 변수에 좌우되는데 그중에 가장 큰 영향을 미치는 게 소득과 경제성장율이다.

소득과 경제성장율 등이 뒷받침되면 금리인상은 중장기적으로는 부동산 시장에는 호재가 될 수도 있는 셈이다.