전세가율 80%가 부동산 시장에 미치는 영향은?

전세가율 상승, 매매가 상승 부추겨

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 오은석 | 입력2016.02.16 01:13

최근 언론에서 전세가가 계속하여 상승하여 올해 전세가율이 80%를 넘을 것이라는 전망이 나오고 있습니다. 전세가격 상승이 기정사실처럼 여겨지고 있는 이 시점에서 전세가 상승이 부동산 시장에 어떠한 영향을 미치고, 우리는 어떻게 대응해야 할까.

올해 전세가율이 80%까지 높아진다는 것은 전세가가 지난해와 같이 약 7%p 내외로 상승한다는 의미다. 즉 지난해와 비슷한 정도의 전세난이 발생할 수도 있다는 말이다. 전세가율의 상승은 전세가의 상승을 의미한다.

결국 부족한 전세금을 대출 받아 살거나 반전세나 월세로 전환하는 수요가 증가할 것이다. 그러나 반전세나 월세로 내는 비용은 대출 이자보다 높아 가계에 부담이 많을 것이다. 전월세 거래량 가운데 월세가 차지하는 비중이 증가하고는 있지만 그 증가율이 전세가율보다는 낮은 탓이다.

전세가격이 상승하여 매매가격과 차이가 줄어들게 되면 투자자들이 들어오면서 매매가격이 떨어지지 않고 오히려 상승하게 된다. 그만큼 전세에 지친 실수요자들이 월세가 아닌 매매로 내 집 마련을 하게 되면서 상승폭을 유지하게 되는 셈이다.

분양 아파트 가격이 얼만큼 경쟁력 있냐가 중요

실물경기가 회복되지 못했지만 과거 대구와 부산 등 지방이 그러한 모습을 보였고, 최근에는 서울∙수도권이 유사한 움직임을 보이고 있다. 그 이유는 전세가 상승이 매매가 상승으로 이어졌기 때문이다.

전세가율이 높아진다는 것은 전세가율이 높은 지역의 아파트 매매가격의 상승이 될 수 있다는 의미로 재해석해야 한다. 문제는 그러한 매매가격 상승이 비정상적이고 인위적인 상승으로 거품이 될 수 있다는 것이다.

실물경기의 회복 속도가 지금처럼 더디고, 저금리 기조가 지속되면 전세수요는 당분간 꾸준히 유지될 것으로 보인다. 탄탄한 전세수요가 뒷받침된다면 전세가격이 큰 폭으로 하락하지 않을 것이고 매매가격 역시 큰 폭으로 떨어지지는 않을 것이다.

신규 분양으로 인해 공급물량이 증가하더라도, 그 지역의 인프라가 다 갖춰지지 않고 입주율도 낮다면 전세가격이 기존 아파트에 비해 메리트가 있지 않는 이상 현재 살고 있는 집을 떠나 신규 분양된 아파트로 이사 가지는 않을 것이다.

결국 입주물량이 중요한 것이 아니라 분양 아파트의 매매가격과 전세가격이 기존 아파트에 비해 얼마나 가격 경쟁력이 있느냐가 중요한 것이다.

막연하게 부동산 시장이 어떻게 될 것이라는 생각보다는 전세가율과 전세가격의 변화, 그리고 신규 분양되는 아파트의 가격 변화 등을 면밀히 모니터링하면서 매수 또는 매도 타이밍을 결정하는 것이 바람직해 보인다.