완벽한 투자는 없다

여러가지 형태의 부동산 매매계약

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력2016.02.18 08:23

부동산투자에서 완벽한 투자란 거의 없다. 토지로 따졌을 때 모양이 예쁘면 길이 멀고, 교통이 좋으면 향이 나쁘고, 나머지 여러 가지 조건이 마음에 들면 값이 높아 마음 한구석을 섭섭하게 만든다.

부동산도 내 앞으로 등기가 나면 그때는 오히려 마음이 놓인다. 그러나 세심하고 의심이 많은 사람들은 너무 완벽한 투자처를 찾으려다 기회를 놓치는 일이 있고, 잘 선택했음에도 결심에 대한 의심을 하면서 계약을 포기하는 일도 있다.

좋게 보면 예쁘고, 밉게 보면 미운 것은 부동산이나 사람이나 같다. 가시가 많은 나무는 큰 나무가 될 수 없다. 성질이 까다로운 사람은 부동산투자는 물론, 어떤 일에도 성공하기 어렵다.

사람들은 부동산을 사면 계약서에 잉크가 마르기도 전에 동네방네 자랑을 한다. 그러나 이웃에서 땅을 사면 배가 아파 오는 게 우리들의 심보다. 열에 아홉은 잘못 된 점만 들추면서 부정적인 말을 하고, 겨우 한 사람 정도만 축하한다는 말을 한다.

계약서에 도장을 찍었으면 책임을 짓는 일은 투자자 몫이다. 계약서에 도장은 다 찍어놓고, 계약금은 사무실이나 집에 가서 송금하겠다고 한 후 계약을 하지 않겠다고 하면 어찌될까? 그 계약을 포기하더라도 계약금은 물어내야 한다.

따라서 부득이한 사정으로 계약을 이행하지 못할 처지에 이르게 되면 정중히 사과하고, 자신의 권리를 포기하는 게 도리이다.

계약 전에 우선 소액의 가계약금을 넣는 일은 자기의 결심이 완성단계에 이르지 않아 잠시 보류하는 것으로 볼 수 있다. 그러나 까다로운 당사자를 만나면 관행적으로 주고받는 매매대금 중 10%의 계약금 청구를 당할 수 있다.

계약서는 작성했건, 아니했건 매매당사자의 통장으로 돈을 넣었으면 일단 의사의 합치를 보았다고 할 수 있으므로, 계약이 깨지더라도 약속한 계약금은 위약금으로 주어야 하고, 받은 사람이 위약을 하려면 정한 계약금의 배액을 배상하라는 것이 법원의 입장이다.

가계약금으로 100만원이나, 300만원의 돈을 지불했는데 그 계약을 이행해야 하느냐, 그만 둬야 하느냐? 는 질문이 매일 들어온다. 가계약금을 포기하겠다고 하면 더 이상 할 말이 없으나, 그 가계약금을 받을 수 있느냐고 묻는다면 계약당사자에 따라 다르다고 말할 수밖에 없다.

순순히 돌려주는 사람도 있고, 돌려주지 않는 사람도 있지만, 가계약금도 돌려주지 않는 게 원칙이다.

계약은 신중하게 할 것

다만 돌려주겠다는 조건을 붙였으면 돌려받게 된다. 미분양 아파트에 우선 가계약금을 걸게 된다면 꼭 단서에 “본 계약에 이르지 아니하면 가계약금은 돌려준다.”는 단서를 달아야 한다.

예컨대 계약금 2천만 원 중 오늘 200만 원만 지급하고, 7일 이내에 나머지 1800만 원을 지급하기로 한다고 정식계약서를 작성하고, 계약을 이행하지 못한다면 지급한 200만 원을 돌려받을 수 없다. 돈은 덜 줬어도 정식계약서가 발행됐기 때문이다. 오히려 1800만원을 청구 당할 수 있다.

땅이나 집을 급히 팔고자 하는 사람이 2000만원 내지 3000만원을 싸게 팔고 계약금으로 5천만 원을 받았는데 옆에서 못된 사람이 나타나 1억을 더 받아주겠으니, 5000만 원 변상하고, 5000만원은 이익을 보자고 해도 이런 일은 함부로 할일이 아니다. 신의칙에 위배되는 일이고, 자칫 배임죄가 성립할 수 있다.

또 계약 중에서는 신중하지 못한 계약이 사고를 많이 친다. 특히 부부 한쪽만 와서 계약을 했는데 다른 한쪽이 반대를 하면서 돈을 주지 않으면 계약도 깨지고, 부부싸움까지 하게 된다. 심한 부부는 이로 인해 이혼까지 하고~ 계약현장에서 서로 자신의 명의로 하려고 눈치싸움을 하다가 그냥 가는 부부도 눈꼴사납더라.

괜히 중개사를 괴롭히는 일도 있다. 매물을 봤을 때는 욕심이 생겨 덜컥 계약을 했으나 집에 가서 곰곰이 생각해보니 돈 나올 길이 막연 하자 이 트집, 저 트집 잡아가며 해약을 요구하며 계약금을 반환하라는 사람도 있다. 이런 일은 법원에 재판을 걸어도 위약자가 패소하고, 결국 상대방 소송비까지 물어야 한다.

부동산투자의 첫째 요소는 긍정이다. 끝까지 부정한 사람은 내 집 마련도 못한다. 부동산은 값이 내릴 때도 있고, 오를 때도 있다. 10%내리고, 20%오르면 좋지만, 그 반대로 될 수 있다. 그래서 손해를 보지 않을 개발호재가 주렁주렁 열린 곳에 투자를 하라고 하는 것이다.

이 시간 이후 부동산투자에 완벽을 논하지 마시라. 부족한 듯한 사람이 더 착하고 인정미가 있다. 부동산도 작은 흠이 있어야 값을 논하기 편해 계약이 쉽게 이루어 진다.