단 1평이라도 땅을 가져라

토지의 용도지역

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력2016.02.22 08:50

농사만 짓던 아버지나 할아버지 세대에는 오직 풍년이 들기만을 소원했었다. 그러다 풍년이 들어 여윳돈이 생기면 매년 한 두 마지기의 논이나 밭을 사서 보탰다. 이게 고전적인 재테크 방법이다.

그러다 1970년대 초부터 서울 강남 개발로 인해 아파트가 인기를 끌기 시작했고, 복부인까지 등장하면서 전국엔 아파트 붐으로 휘몰아쳤다. 그 이후 골목에는 아파트로 가지 못한 사람을 위해 빌라나 다가구주택이 지어졌다. 번화한 곳에는 오피스텔이라는 신종 업무 및 주거공간이 생겨나기도 했다. 약 50년 동안 죽도록 집만 지어온 셈이다.

그러다 보니 주택보급률은 105%가 되었는데 무주택자는 40%가 넘는 기이한 현상이 일어나고 있다. 이런 변환기를 맞아 주택으로 돈을 번 사람들도 많지만, 10년 전부터는 공급 폭발과 경기 둔화로 오히려 손해를 보고 있는 사람이 많은 실정이다.

이미 10년 전부터 주택을 사뒀다가 시세차익을 노리겠다는 투자는 실패의 길을 걷고 있다. 그렇다면 주택은 투자대상의 수단이 되지 못하게 된 것이다. 또 투자는 경제성장이 밑받침을 해야 하는데 한국경제는 그러하지도 못하고 있다.

중국의 경기 둔화, 미국의 눈치 보기, 남북대결의 극단적인 상황은 앞으로 상당기간 주택시장을 옥죄일 수 있다. 따라서 주택을 사면 팔지 못할 수가 있으니 투자에 앞서 신중히 고민해야 할 것이다.

그러나 여윳돈을 통장에 넣어 둘 수도 없는 일이다. 요즘 많은 사람들이 놀고 있는 돈을 어찌해야 할 것인지에 대해 질문한다. 1억원에서 3억원이 주류를 이룬다. 없는 사람은 큰 돈이지만, 있는 사람에게는 여유투자로 딱 맞는 돈이다. 필자는 옛날 아버지나 할아버지께서 하셨던 '여윳돈과 땅 투자'를 권한다.

땅은 심는 대로 거두고, 가꾸어 가는 삶의 원천이다. 주택은 공급 과다에 따라 값의 변동이 있지만, 토지는 늘어나지 않기 때문에 갈수록 그 존재는 귀해진다.
"땅 투자 전 도시계획확인서 확인 할 것"

문제는 재테크 방법의 난이도다. 아파트 재테크 방법은 간단하지만, 토지는 특성이 구구각각이어서 여간 복잡한 게 아니다.

지금은 여윳돈을 집안에 쌓아둘지라도 통장에 넣어두는 세상이 아니다. 그렇다고 함부로 펀드나 보험으로 갔다가는 본전을 찾지 못하는 경우도 많다. 땅은 단 1평이라도 사놓으면 내가 쓰고 죽던지, 자녀들이 쓰게 된다.

이제부터라도 경험이 없고, 어렵다 생각 말고 차근차근 공부하면서 땅 투자에 눈을 돌리자. 서울 웬만한 곳은 3.3㎡(1평)당 3000만원이다. 그러나 서울·수도권 외곽지역은 평당 100만~300만원 가는 곳이 많다. 서울의 1평 값으로 30평을 살 수 있다.

땅은 우선 도시계획확인서를 볼 줄 알아야 한다. 어떤 용도로 쓰일 땅인지 일곱 가지로 나뉘어 있다. 그 일곱 가지는 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연보전지역이다. 그 땅의 주민등록인 셈이다.

확인서를 보면 용도란에 취락 지역이란 것도 있고, 계획관리지역이라는 것도 있다. 취락지역이라는 곳은 건폐율(바닥면적)이 60%까지 가능하다. 100평을 사면 60평까지 1층 바닥면적을 지을 수 있다는 뜻이다.

계획관리지역은 건폐율이 40%다. 1층 면적이 40%이기 때문에 2층까지 지으면 80평을 지을 수 있다. 전, 답, 임야 등 지목은 크게 따질 필요가 없다. 그 대신 생산관리, 자연녹지 등 전답은 건폐율이 20%다. 바닥면적 40평을 지으려면 200평을 사야 한다.

가장 헷갈리기 쉬운 것이 농림지역과 자연보전지역이다. 이 두 지역은 농어가 주택을 짓는 외에 다른 건물은 지을 수 없다. 나중에 관리지역이나 녹지지역으로 변경될 것이라는 말은 계획이 잡혀 있지 않는 이상 믿지 않는 게 좋다.

녹지지역은 자연녹지, 생산녹지, 보전녹지로 나뉘는데 그 중 자연녹지나 생산녹지는 단독주택이나 1종 근린생활시설 등 여러 가지 건물을 지을 수 있으나, 보전녹지는 지을 수 없다. 따라서 자연녹지나 생산녹지는 투자로 좋은 땅이고, 보전녹지는 투자대상의 땅이 되지 못한다.

관리지역은 계획관리, 생산관리, 보전관리로 나뉘는데 이중 계획관리와 생산관리는 투자대상으로 좋은 땅이고, 보전관리는 단독주택을 짓는 외에 제한이 많기 때문에 투자대상이 되지 못한다. 땅 용도에 자연보전, 보전관리, 보전녹지처럼 '보전'이라는 글자가 들어가면 신중히 생각해야 한다.

사람들이 가장 많이 착각을 일으키는 땅은 제1종 근린생활시설용지와 제2종 근린생활시설용지다. 1종은 1층에 수퍼나 약국이 들어가는 점포이고, 2종은 일반음식점이 들어갈 수 있는 자리다. 때문에 1종은 주거지역에 들어갈 수 있지만, 2종은 들어갈 수 없다.

땅 중에서 가장 비싼 땅은 상업지다. 투자를 하려면 돈 많이 주고 상업지를 사는 게 아니라 상업지로 될 땅을 사야 한다. 또 지금은 농림지역일지라도 나중에 계획관리나 생산관리지역으로 바뀔 땅을 사야 돈을 벌 수 있다.