입주물량 증가 지역에 대한 위험 관리 필요해

입주물량 과잉 우려 지역은?

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2016.02.28 21:30

지난해 아파트 분양물량은 40만가구를 넘어섰다. 제2차 장기 주택종합계획(2013~2022년)을 바탕으로 정한 공급계획 물량인 연평균 27만 가구를 넘어서면서 주택공급 과잉에 대한 우려가 커지고 있다.

지난해 전국에서 주인을 찾은 아파트는 49만가구로 추정된다. 가구수 증가분(2011년 이후 27만 가구)와 주택 멸실 수(최근 4년간 연8만 가구)를 고려하면 우리나라 적정 공급량은 연 35만 가구로 분석된다.

반면 인허라 물량이 아닌 준공물량은 인허가 물량보다 적은 43만 가구다. 여기에다 최근 5년간 분위기를 감안하면 2015년 공급물량만 가지고 전체 부동산시장의 공급과잉을 논하기에는 다소 무리가 있다는 의견도 나오고 있다.

통계라는 것이 방법에 따라 차이가 있고 보는 관점에 따라 해석의 차이가 있을 수 있다. 때문에 무조건 공급과잉이다 아니다 이분법적으로 단정지을 수는 없지만 작년 분양물량은 2017년 하반기 또는 2018년 입주물량으로 이어지며 당장 1~2년 부동산시장은 오히려 2~3년 전 분양물량이 영향을 주기 때문에 올해 부동산시장은 올해 입주물량을 보고 판단하는 것이 맞을 것 같다.

물량 앞에 장사 없듯이 입주물량이 늘어나는 지역은 일시적인 공급과잉으로 마이너스 영향을 받기 때문에 입주물량이 얼마나 되고 그 영향은 어떻게 될는지 한번 살펴보도록 하자.

올해 수도권 아파트 100가구 중 1.6가구 입주

닥터아파트가 입주 물량과 주민등록 가구수를 비교한 결과 2016~2017년 가구수 대비 입주물량 비중은 수도권은 1.6%로 조사됐다.

서울은 0.6%로 평균 아래였고 2016~2018년 재건축, 재개발 등으로 멸실주택이 10만여 가구 정도로 예상되기 때문에 공급과잉은 크게 걱정할 필요가 없을 것 같다.

인천 역시 1.2%로 2017년까지는 공급과잉 우려는 크지 않는 것으로 조사가 된 반면 경기도는 2.1%로 수도권 평균을 넘었고 지역별로는 하남(16.1%), 화성(7.1%), 김포(5.8%), 평택(4.9%), 구리(4.7%), 시흥(4.4%), 오산(3.6%), 광주(3.3%) 등지는 평균이상을 보여 외부 주택 수요가 크게 유입되지 않는 한 2016년 올해와 2017년 내년 입주물량 영향에 주의를 할 필요가 있을 것 같다.

2018년 수도권 공급과잉 우려지역에 대한 설문조사가 있었는데 파주가 49.6%로 1위, 용인이 45.2%로 2위, 화성이 29.6%로 3위를 차지했다. 그 뒤를 인천(29.1%)과 평택(26.5%) 등이 이었다.

2010~2016년 경기도 분양물량을 조사한 내용을 보면 최근 2년간 분양물량은 연 평균 4만4693가구로 과거 5년간 13만8372가구(연 평균 2만7675가구)보다 많이 증가했다. 지역별로 광주, 용인, 파주, 평택, 화성 등지에서 증가폭이 컸다.

광주는 과거 연평균 562가구였는데 최근 7373가구로 1212%나 증가하여 1위를 차지했다. 용인은 최근 1만6333가구로 연 평균 분양물량 2941가구보다 552% 늘어나 2위, 파주는 최근 4369가구로 연 평균 1012가구보다 332% 증가로 3위, 평택은 1만3323가구로 연 평균 3112가구 대비 328% 증가하여 4위, 동탄2신도시 분양물량이 나오는 화성이 292% 증가로 5위를 차지하였다. 그 외 시흥(257%), 부천(253%), 김포(199%), 남양주(196%), 고양(186%) 순으로 분양물량이 늘어났다.

설문조사나 분석이 100% 정확도를 보이는 것은 아니지만 입주물량과 매매가격 변동률의 반비례 관계는 이미 부산과 대구에서 입증된 바 있다. 때문에 최근 분양 물량이 급증한 지역들은 공급과잉 우려에 대하여 조금 더 리스크 관리를 할 필요가 있을 것 같다.