교통혁명, GTX 노선을 주목하라

전철투자 패러다임 바꿀 전망

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김부성 | 입력2016.03.02 13:28

부동산 시장에서 가장 중요한 요소는 교통이다. 교통이 개선되면 부동산의 가치가 급상승하기 때문이다. 교통수단엔 전철, 고속도로나 국도를 이용한 버스등이 있지만 부동산에서 가장 중요한 교통수단은 단연 전철이라고 볼 수 있다.

그런데 전철도 다 같은 등급이 아니고 전철마다 파급력이 있는 전철과 상대적으로 파급력이 덜한 전철이 있어서 이들 전철 투자시에는 기본적인 몇가지 원칙이 있다.

우선, 전철의 파급력은 지상철보다는 지하철이, 경(輕)전철보다는 중(重)전철이, 강남권을 경유하지않는 전철보다는 강남권을 경유하는 전철이, 서울이나 지방권 전철보다는 수도권 전철이, 그리고 마지막으로 버스 등 전철이 아닌 대중교통보다 최소한 빠른전철이 그렇지 못한 전철에 비해 파급력이 강한 편이다.

이러한 전철투자원칙은 지상철보다는 지하철일것, 경전철보다는 중전철일것, 강남권을 경유할 것, 수도권 전철일 것(서울, 지방에 비해 수도권이 파급력이 강함), 버스,택시보다 이동시간이 빠를 것 등 5가지 원칙으로 정리된다.

이 5가지 원칙 중에서 최소 3가지 이상 해당돼야 어느정도 영향력을 가지게 된다. 2가지만 해당될 경우 파급력은 매우 미약하여 실질적인 투자 가치를 담보하기엔 무리가 따를 수도 있다.

또한 이미 개통된 전철 노선에 투자하는 것은 좋은선택이 되기 어렵다. 전철 3승 원칙의 수명이 어느 정도 다 할 수 밖에 없어 실거주는 편하나 투자 측면에서 미래가치는 상대적으로 약하기 때문이다.

4가지에 해당되면 파급력이 상당해 투자가치가 높은 편이고, 5가지 모두 해당된다면 투자가치가 매우 높기 때문에 반드시 이러한 전철노선을 주목해야 한다. 수도권 급행전철(GTX)나 지하철 7호선 등이 주목되는 이유도 이 때문이다.

혹자는 서울보다 경기도가 왜 파급력이 크냐고 문의하는데, 서울은 대부분이 역세권이고 서울 내 전철 개통된다고 해서 원래 교통이 편한 서울 지역 도심 집값이 전철호재로 갑자기 급등할 가능성은 낮아서다.

과거 서울 중심과 강남권에서 거리가 멀었던 강서구 일대가 9호선 골드라인을 따라 가격이 많이 오른 이유도 교통의 불모지에서 최대 수혜지역으로 단번에 부상했기 때문이다. 대부분 역세권이거나 전철 이용이 용이하고 멀리 출퇴근을 위해 서울에서 경기도 외곽으로 출퇴근하는 수요가 적은 서울 강남권에서 전철 하나 개통되거나 발표한다고 집값이 급등하는 일은 없다고 보면 된다. 전철호재의 최대 수혜지는 서울이 아니라 경기도라고 볼수 있는것이다.

한편 과거 9호선이 5가지에 모두 해당되어 골드라인으로 불렸고 9호선이 지나가는 노선 지역의 집값이 가장 많이 폭등했다. 최근에는 신분당선 연장선이 이들 5가지 원칙에 맞아떨어져 판교, 광교신도시 등의 집값이 폭등한 바있는데 얼마전 개통된 후로는 정중동의 모습을 보이고 있다.

GTX , 역대급 전철로 자리매김할듯

왜냐면 전철 3승 원칙(법칙이라고 하기는 무리다. 원칙이나 특성정도라고 봐야할것임)에 따라 발표(기본계획 확정고시 등), 착공, 개통 전후 이러한 3단계의 호재반영이 전철이 개통 완료되면서 그 수명이 어느 정도 다하기 때문이다.

따라서 현재 전철이 개통된 지역은 전철호재로 접근하는 것은 큰 의미가 없고 앞으로 전철이 발표, 착공될 지역을 주목하는 것이 유리한 것이다.

최근 정부의 제3차 국가철도망구축계획(안)이 발표되면서 미래의 가치에 대한 밑그림이 나와 전철투자의 새로운 시대가 열렸다고 해도 과언이 아닐 것이다.
제3차국철도망구축계획안은 내용이 많아 본 칼럼과 별도로 추후 기고하려고 할 예정이다. 그럼 GTX는 과연 어느정도의 파급력을 가지기에 교통혁명이라고 불리는것일까?

GTX는 그동안 보아오지 못한 가장 강력한 교통수단이 될 전망이다. GTX 경기도 서북부에서 경기도 남부권까지 30분대에 도달하는 혁명적인 교통수단(지하 40m에서 시속 140~230㎞ 고속주행)이다. 전에는 단 한번도 보지 못했던 역대급 전철이 되는 것이다.

GTX노선은 A, B, C 노선이 추진중이지만 현재 속도가 가장 빠른 노선은 A노선이다. B, C노선은 시간이 꽤 걸릴것으로 예상되기 때문에 부동산 가격에 반영되는 속도나 정도는 한동안 미미할 것으로 전망된다.

또 지금은 전철이 발표된다고 집값이 무조건 오르는 것은 아니고 기존 새아파트급 물량이나 신규분양 물량 중 대단지 중소형 물량(20평대~30평대)중 전철역세권 예정지로 거론되거나 유력하게 역세권 예정지로 거론되는 물량들 중 대단지 물량의 가격탄력성이 가장 높을것으로 예상된다.

또한 발표를 하고(확정고시) 착공시점에서 멀지 않은 시점에 입주하는 물량이면 금상첨화라 할 수 있다. 3승원칙 중 거의 전철 호재의 절반 이상을 시세에 반영 받을 수 있기 때문이다.

GTX는 향후 수도권 교통혁명의 본격적인 서막을 알릴 획기적이고도 충격적인, 가장 파급력이 큰 교통수단이 될 것이다.