부동산 투자의 방향 설정

옳은 길로 가는 마차를 타라.

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력2016.03.07 08:52

앞을 못 보는 노인이 길을 가던 중 마차가 오는 소리를 듣고, 손을 흔들면서 자신을 좀 태워달라고 부탁했다. 마부는 기꺼이 노인을 마차에 태웠다. 노인은 “여기서 영등포까지 가려면 시간이 얼마나 걸립니까”라고 물었다. 마부는 "약 30분정도 걸릴 겁니다“라고 대답했다.

노인은 깜박 잠이 들었다. “어르신 그만 일어나시죠. 영등포 부근 다 왔습니다” 그러자 노인은 “난 종로 딸네 집에 가는데..”라며 깜짝 놀랐다. 마부가 “아까 영등포라 안 했습니까”라고 되묻자, 노인은 “그건 내가 얼마나 걸어왔는지 거리를 알기 위한 것이었소”라고 답했다. 마부는 영등포에서 일을 보고 노인을 다시 종로에 데려다 드렸다.

부동산 투자도 위 노인과 같이 옆 사람을 따라 반대 방향으로 가게 되면 손해를 보게 돼있다. 대부분의 사람들은 남들이 타는 차를 함께 타고 같은 방향으로 가기를 좋아한다. 타는 차를 계속 타고 같은 길을 가기 때문에 다른 차나 코스는 알지를 못한다. 그래서 실수 위에 또 실수를 하게 된다.

요즘 부동산 시장도 잘못 들어가면 마차가 영등포로 가는 모양새가 될 수 있다. 전세는 더 이상 밀어 올리지를 못해 반전세로 돌아서고, 기존 주택지나 신규 분양은 숨고르기를 하고 있기 때문이다. 어느정도 적응력을 키우면 일어설 수 있을지, 계속 내려갈지 알 수 없는 일이다.

주택시장에 가기를 주저하는 여윳돈은 상가 등 수익성 부동산을 찾거나 토지시장을 찾지만, 사람마다 돈 적고 수익 많은 것을 찾는 바람에 작고 똘똘한 것은 나오기가 바쁘게 팔린다. 반면 10억 이상 값이 큰 것은 눈요기에 그치고 만다. 아무튼 개발호재가 있는 지역이나 매물에 투자함을 기본으로 알자.

그리고 급한 실수요자가 아니거나 아주 좋은 매물이 아니면 주택시장은 시장 돌아가는 상황을 더 관망하는 게 옳다. 2000년대 초부터 주택에 투자를 해 온 사람들은 판교, 위례, 동탄, 지방 혁신도시의 아파트 분양권 전매로 돈을 번 사람 외에 이익을 남긴 사람이 별로 없으리라.

누구나 부동산을 살 때에는 돈이 붙어 주기를 바라지만, 세상이 변해 이제는 자칫 손해를 볼 수도 있게 됐다. 부동산은 내일과 내년을 위해 사는 것이다. 하루살이는 내일을 모르고, 메뚜기는 내년을 모른다. 그러나 사람들 앞에는 100년이라는 긴 세월이 있기에 먼 앞을 내다보고 더 큰 소득을 얻기 위해 부동산을 사는 것이다.

어떤 사람은 부동산투자를 로또라 한다. 맞아서 복이 터지는 로또가 아니라, 일생동안 한 번도 맞지 않은 휴지조각이라는 뜻이다. 여러분 중에 “나는 왜 사는 부동산마다 재미를 못 보느냐?”고 한탄하는 분도 있으시겠지. 그건 방향 설정을 잘못한 탓이다.

투자 방향 설정이 관건

지난해 주택경기가 좋을 때에는 아파트 매매시장으로 세입자들이 뛰어들면서 매매 거래량이 전월세 거래량과 비슷했었다. 지금은 세입자들만 오고 갈 뿐이다. 집을 팔아야 할 사람들은 마음이 급해지기 시작한다.

서울 아파트 거래량은 지난달 4578건 정도로 2013년 8월 이후 가장 낮고, 임대차 거래량은 이보다 30% 정도 높다. 신년 들어 부동산 경기가 얼어붙는 이유에 대하여는 더 이상 글을 쓸 필요도 없겠거니와 여러분들이 더 잘 알고 계시리라.

옛날 가훈은 가화만사성(家和萬事成)이었으나, 요즘은 '안 먹고, 안 쓰고, 안 입고 살자'이다. 수출이 줄었으니 소득이 부진하고, 호주머니가 비어 있으니 쓸 돈이 없다. 따라서 부동산시장뿐 아니라 전반적으로 돈이 돌지 않는다.

시장이 침체될 때 팔아야 할 부동산을 팔지 못하게 되고, 그럴 때 재산이 축나게 된다. 팔릴 때를 기다려 본 사람은 그 심정을 알 것이다. 세상에서 기다리는 일처럼 가슴 아리는 일이 있을까? 특히 부동산 팔리기를 기다리는 일은 온통 정신이 거기에 쏠리기 때문에 일손이 잡히지 않는다.

부동산 투자는 방향설정에 절반의 승부가 걸려 있다. 주택 시장으로 가는 마차가 고장이 났거든, 토지시장으로 가고, 토지시장으로 가는 마차가 고장이 났으면 상가시장으로 가는 게 이치다. 고장 난 마차를 타려고 시일을 소비하거나, 이리저리 요령을 피우는 사람은 현명한 사람이 아니다.

방향이 설정되면 그 다음은 기회다. 기회를 잘 포착하는 사람이 프로다. 프로는 기회가 오면 우선 잡고 보지만, 아파추어는 생각만 하다가 놓친다. 뛰면서 생각하는 사람은 성공해도, 생각하고 난 후 뛰는 사람은 이미 늦다. 프로는 평생 공부를 하지만, 아마추어는 한 때 공부를 한다. 그리고 자기가 다 아는 체한다.

'주택시장 위험론'이 갈수록 높아지고 있다. 그러나 필요한 사람은 가는 게 옳고, 필요하지 않은 사람은 다른 방향으로 가야 인플레가 뛰는 계절에 노래를 부를 수 있다. 여당에서는 내년까지 1~2인 가구용 임대주택 14만 가구를 짓겠다고 한다. 그 중 노인용이 800가구요, 신혼부부용이 5만3000가구다.

몇 년 전에는 도시형생활주택으로 골목을 도배하더니 이제 1~2인용 셋방으로 도배를 할 모양이다. 올핸 경기 시흥, 안산, 평택 등 서해안에 쏟아질 신규분양도 10만 가구라 한다. 과연 입주가 다 될지, 빈집으로 남을지는 두고 볼 일이다.
인구는 늘지 않고 주택은 늘어간다. 여러분들은 슬기롭게 대처하시리라 믿는다.