주식시장 살아나면 부동산시장도 살아난다

3월부터 주식시장 활기띄어

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이주호 | 입력2016.03.10 08:25

2005~2007년, 2009~2011년 코스피지수, 수출관련주가 대세 상승하는 과정에서 주식시장에선 조선, 철강, 자동차업종의 주가가 폭등했었다. 같은 시기 부동산시장에선 '버블세븐' 지역(서울 강남·서초·송파·양천구 목동, 경기 분당·평촌·용인)의 폭등이 있었다.

주식시장은 2011년 코스피지수 정점 이후 조정국면에 들어갔으며 부동산시장에선 2011년부터는 국토균형발전을 위한 세종과 혁신도시 등의 건설로 지방 시대를 맞았다.

2011년 지방 집값이 20년 만에 최고 상승률을 기록한 뒤부터 대구, 광주 등 소형아파트 가격이 폭등하여 2015년 상반기까지는 지방 소형아파트 그들만의 세상이였다.

2011년 이후 2014년까지 조정을 받던 주식시장에선 지난해 1월부터 6월까지 제약주와 코스닥지수의 대세가 있었다. 이 기간동안 제약주인 한미약품이 주도주로 부상하여 2014년 10만원 전후에 있던 주가가 70만원대로 폭등하는 등 향후 제약, 바이오산업의 전망을 밝게했다.

또 부동산시장에서는 2015년 1~6월까지 지방 대구 수성구 등 중대형아파트의 폭등과 서울에서는 3040세대의 전세가 폭등으로 인한 매매전환 수요로 서울 변방지역, 서울 인근 신도시 소형아파트 상승이 있었다.

2015년 상반기에 부동산시장에 나타난 한가지 특이한 현상은 지방에서는 중대형아파트가, 서울에서는 소형아파트가 시장을 주도했다는 점이다.

주식시장과 부동산시장이 2012~2014년까지 조정을 받다가 2015년 상반기에 힘차게 뛰어오르는 과정에서 주식시장에서 새로운 주도주가 탄생했는데 그게 바로 한미약품 등 제약, 바이오주다.

이 기간동안 부동산시장의 주도 부동산은 대구 등 지방 중대형 아파트와 서울 변방지역, 신도시의 소형 아파트다.

주식시장은 지난해 7월부터 올 2월까지 세계 경제위기, 중국발 경제위기, 북한 미사일 발사 등 대외 악재를 만나 조정국면에 들어 갔다. 이달부터는 중국 경기부양책 등으로 세계 경제가 살아날 기미를 보이고 있다.

부동산시장도 실물경제가 살아나는 때를 맞춰 3월에 들어서는 전국 아파트 값이 0.03% 오르는 등 반등세를 보이고 있다.

지난해 기조 이어갈듯

필자의 견해로는 2017년까지는 중국 등 주요 국가 경기의 급격한 하강을 방지하기 위하여 경기연착륙 경제 정책을 쓰게 될 것이다. 이에 따라 앞으로 경기는 과열된 국면은 아니더라도 어느정도 돌아가게 될 것이다.

이 과정에서 2015년 코스피 지수보다 코스닥지수의 대세 상승이 있어 코스닥지수는 2017년까지 대세 상승할 것으로 보고 주도주는 제약, 바이오주로 전망된다.

부동산시장 역시 향후 경기가 살아나면 2015년 상반기에 주도한 지방 중대형 아파트와 서울 변방 지역, 인근 신도시 소형 아파트가 시장을 주도할 것으로 보인다.

즉 올해도 부동산시장의 흐름은 2015년 시장 기조를 그대로 이어갈 것이다. 2010년대 부동산시장의 큰 흐름은 서울·수도권은 2000년대 매매 대세에 따른 전세가 대세인 시대가 될 것이다.

지방은 비록 작년 하반기에 세계경제위기, 가계부채를 우려한 대출 규제 등으로 2011년부터 시작된 소형아파트의 대세가 무너졌으나 2015년도에 새로운 주도부동산인 대구 등 중대형아파트가 힘차게 뛰어 올랐으니 이제 곧 부동산경기가 살아나면 이들 아파트가 시장을 주도할 것으로 전망된다.

경기는 한번 살아나기 시작하면 3년 정도 이어지는게 정설이다. 지금 비록 세계 경제위기, 실물경제, 주식시장, 부동산시장 등이 일시적으로 무너졌으나 경기연착륙 경제 정책이라는 든든한 버팀목이 있다.

부동산시장은 제멋대로 움직이는듯 하나 부동산시장은 사실 어떤 근거와 사유를 가지고 과학적으로 질서있게 움직인다. 앞으로 부동산시장의 큰 희망은 실물경제 회복과 경기연착륙이다.

2015년 7월에서 올 2월까지 경제위기를 겪었으니 이제 중국 경기부양책, 경기연착륙 경제 정책으로 시장이 서서히 살아날 일만 남았다.

주식이던 부동산이던 바닥에서 정상까지 가는 과정에서는 단숨에 가지 않고 여러가지 힘든 과정을 겪으면서 간다. 어디 부동산 투자로 돈벌기가 쉬운가 투자에 있어서 고통이 따르지 않는 투자는 없다.

2012년 4월 총선 이후부터 2015년 상반기까지 지방 대구, 광주 등 소형아파트의 폭등이 있었는데 2016년 4월 총선 이후에는 어떤 지역, 어떤 평형의 아파트가 부상할지 사뭇 궁금하지 않을 수 없다.

부동산 투자의 3요소는 경기사이클, 정책, 개발인데 앞으로 정책, 개발쪽 빅호재로는 6월 남부권신공항 발표, 2018년 평창동계올림픽 등이 시장을 크게 좌우할 것이다.

정책, 개발도 부동산 가격 상승에 끼치는 영향이 크니 앞으로 이들 정책, 개발 지역도 눈여겨 보시라

경기사이클은 2017년까지 이어질 것이며 경기연착륙 경제 정책이 부동산시장의 큰 버팀목이다. 향후 부동산시장은 희망적이다.