2016~2020년 중대형 아파트 전성시대

그간 공급 부족했던 영향

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이주호 | 입력2016.03.20 22:46

최근 중대형아파트 씨가 말랐다, 중대형아파트 바닥을 쳤다라는 신문 기사가 간간히 나오는데 사실 2011년부터 2015년까지 5년간 소형아파트가 인기를 끌어 소형아파트 위주로 분양하다보니 중대형아파트가 씨가 말랐는건 분명하다.

부동산 투자의 3요소는 경기사이클, 정책, 개발이고 또 부동산 투자는 각론으로 들어가 지역별, 평형별, 상품별로 주도면밀하게 분석해야 성공투자할 수 있다.

그리고 부동산 투자에 있어서 중요한 것은 수요공급의 원칙이다.

아무리 실물경제가 좋아져도 그동안 분양을 많이 하여 공급 물량이 많으면 즉 매물 압박을 받으면 집값은 올라갈 수가 없다.

최근 중대형아파트 대세가 솔솔 풍기는게 2011년부터 2015년까지 소형아파트 전성시대이다보니 소형아파트는 분양 물량이 많아 매물 압박을 받는데다가 작년 여름에 대출규제 그리고 세계 경제위기로 인하여 소형아파트 대세가 꺾이니 앞으로 경기가 본격적으로 살아나면 지난 5년동안 매물이 씨가 마른 즉 매물 압박을 받지않는 중대형아파트가 자연스럽게 올라갈 수 밖에 없다.

지금 실물경제도 안좋은데 중대형아파트가 올라오다니 무슨 말씀이냐고 하시는 분들도 계시겠지만 중대형아파트는 작년 1~6월 코스닥지수가 대세상승하는 과정에서 지방 대구 수성구.달서구, 부산 해운대구 중대형아파트가 상당폭 올라 갔으며 실물경제의 바로미터 주식시장도 작년 7월부터 올 2월까지 충분한 조정을 받고 2월 중순부터는 슬슬 오름세를 타니 앞으로의 실물경제를 봐야하는게 올바른 시장 분석이 아닌가 한다.

필자가 과거에 누차 말씀드렸지만 중국을 비롯한 세계 유수국가들은 2017년까지 경기연착륙, 내수 경제정책을 내세우고 있어 그때까지는 경기가 살아 있을 것으로 전망된다.

이러한 맥락에서 앞으로의 실물경제는 지금부터 2017년까지, 혹 2018년쯤에 경제위기가 오더라도 2019~2020년도까지 경기연착륙, 내수경기 시대가 될 것으로 전망되어 경기가 살아있는한 중대형아파트는 대세 상승할 것이다.

통상적으로 경기가 조정단계에 있으면 소형아파트가, 경기가 본격적으로 살아날때는 중대형아파트가 주도부동산이 되는데 돌이켜보면 2001년부터 시작된 서울.수도권 소형아파트 대세가 2005년까지 이어졌으며 2006년부터 시작된 중대형아파트 대세가 2007년까지 이어졌고 비록 2008년도에 미국발 금융쇼크가 있었지만 2009~2010년도까지 실물경제가 살아나는 과정에서 서울.수도권 중대형아파트 대세가 이어졌다.

정확히 2001~2005년 소형아파트 5년 대세, 2006~2010년 중대형아파트 5년 대세였다.

주식시장에서도 2005~2007년 중국특수를 맞아 조선.철강 등 재래산업이 살아나는 과정에서 2006년부터는 서울.수도권 중대형아파트가 대세상승하였으며 2008년 미국발 금융쇼크로 주식시장이 폭락하니 중대형아파트도 함께 하락하였고 코스피지수가 2009~2010년까지 대세상승하니 중대형아파트도 역시 대세상승하였다.

2011년부터 주식시장 대세가 꺾이니 중대형아파트 대세도 꺾이고 경기가 전반적으로 조정에 들어가니 2011년부터 2015년까지는 소형아파트 특히 지방 소형아파트의 대세가 있었으며 작년 8월부터 대출규제로 이들 소형아파트 대세가 꺾이니 이번에는 2월 중순부터 코스닥지수 등 실물경제가 살아나니 그동안 충분한 조정을 거치고 씨가 마른 중대형아파트 대세상승론이 솔솔 풍기고 있다.

평형별 흐름을 보면 경기가 본격적으로 살아나면 그동안 충분한 조정을 거치고 씨가 마른 중대형아파트가 부동산시장을 주도하는게 당연한 부동산 경제논리가 아닌가 한다.

요약하자면 2001~2005년은 서울.수도권 소형아파트 대세, 2006~2010년은 서울.수도권 중대형아파트 대세이고

2011~2015년은 지방 대구 수성구.달서구, 부산 해운대구 등 소형아파트 대세, 2016년부터 2020년도까지는 지방 중대형아파트 전성시대가 될 것으로 전망된다.

2016년부터 2020년까지 중대형아파트 전성시대로 전망되는데 올해부터 중대형아파트가 올라오면 지방, 서울.수도권할 것 없이 대세상승할 것으로 보며 2000년대는 서울.수도권, 2010년대는 지방 매매 대세인 점으로 미루어 보아 2016~2020년도 중대형아파트 대세때에는 지방 대구.부산.광주 등이 앞장서고 서울.수도권은 따라 오는 형국을 보이지 않을까 한다.

부동산시장에서도 이러한 현상을 증명해 주는게 작년 1~6월까지 코스닥지수가 대세상승할때 서울.수도권 중대형아파트보다 지방 대구 수성구.달서구 그리고 부산 해운대구 중대형아파트가 힘차게 올라왔다는 점이다.

작년 한해에 수능 만점자 4명을 배출한 대구 수성구 범어동 경신고 주변 아파트들이 바닥에서 배 정도 올라왔다는게 이러한 점을 잘 말해주고 있다.

이미 부동산시장에서는 작년부터 대구 수성구.달서구 그리고 부산 해운대구 중대형아파트에 먼저 손을 들어줬다는게 주목할 일이다.

이러한 부동산시장의 흐름을 놓고볼때 부동산시장에서 중대형아파트의 주도는 지방 대구.부산.광주에서 하고 올해부터는 서울.수도권 중대형아파트도 따라오는 형국을 될 것이다.

지방서 중대형 아파트 값 주도할듯

중대형아파트가 오르려면,

첫째로 경기가 본격적으로 살아나야 하고

둘째로 중대형아파트 씨가 말라야 하며(매물 압박을 받지않아야 하며)

셋째로 소형아파트 대세가 꺾여야 한다

또 중대형아파트 특히 대형아파트는 있는자 그들만의 리그이므로 소형아파트 즉 중산층아파트처럼 정부 부동산대책, 규제에 영향을 크게 받지않는데 일례로 2005년 8.31 부동산대책으로 소형아파트 대세가 꺾여도 2006년부터 2010년까지 실물경제가 살아나는 과정에서 중대형아파트 있는자 그들만의 잔치를 벌린게 좋은 예이다.

작년 여름 대출 규제로 소형아파트 대세가 꺾여도 올해부터 경기가 본격적으로 살아나면 2020년까지 있는자 중대형아파트 그들만의 리그를 벌릴 것으로 예상된다.

이번에 중대형아파트 대세 상승이 시작되면 서울 그리고 서울 인근 판교.분당.광교.일산.동탄 등과 지방 대구.부산.구미.광주.울산.창원.포항 등의 중대형아파트가 동반 상승할 것으로 보인다.

지방의 경우는 이번 중대형아파트 대세 상승과 6월 남부권신공항 발표가 동시에 시너지 효과를 얻어 중대형아파트가 더욱더 탄력을 받을 것으로 전망된다.

2016~2020년은 중대형아파트 전성시대이고 2021년부터는 다시 소형아파트 전성시대가 될 것으로 예상된다.

인생살이도, 주식도, 부동산도 돌고도는게 세상의 이치인가 보다.