전세상승이 멈춘 것일까

멈춘것이 아니라 변화중

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2016.03.20 23:37

하늘 높은지 모르고 상승하던 전세가격 상승이 다소 주춤한 양상을 보이고 있다.

최근 대출규제, 불안한 국내외 경제상황, 2015년 급증한 분양물량 부담 등의 이유로 매매가격이 둔화되고 있는 상황에서 움추려든 매매수요가 전세수요로 이동하면서 전세가격 상승을 부채질 할 것이라는 예측과 달리 전세시장도 매매시장과 같이 동반 약세를 보이고 있는 것이다.

교육4구(강남, 서초, 송파, 양천) 1-2월 전세 거래량은 6053건으로 지난해 7854건보다 줄었다.

매매 거래량도 줄어들었는데 2월 매매 거래량은 1056건으로 작년 12월 2256건의 절반수준이고 작년 2월 1813건보다도 크게 줄어들었다.

조금 더 세밀하게 살펴보면 교육4구 내에서도 핵심으로 손꼽히는 강남 대치, 서초 반포.잠원, 송파 잠실, 양천 목동의 1-2월 전세가격은 1974건으로 작년 2625건 보다 줄었고, 매매거래량도 581건으로 작년 755건으로 감소한 상황이다.

봄 이사철과 더불어 매매시장 약세로 매매수요가 전세수요로 전환되면서 전세가격이 강세가 되어야 하는데 왜 이렇게 매매와 전세 동반 약세흐름을 보이고 있는 것일까?

전세 상승세 주춤한 이유는?

겨울 학군 수요가 끝나면서 매물이 다소 증가했고 달라지는 입시제도 영향으로 학군 프리미엄 수요가 예전보다 못한 상황이며, 위례신도시, 미사강변도시, 동탄2신도시 등 수도권 신도시의 입주물량이 늘어나면서 전세물량 숨통이 다소 트인 것도 전세가격 상승세가 주춤하는 원인이 되고 있다.

또한 최근 몇 년간 매매가격 상승폭보다 전세가격 상승이 더 높이 오래 지속되면서 세입자 입장에서는 매매가격에 육박하는 전세금 상승이 부담스러울 수 밖에 없다.

전세 상승세는 멈춘 것일까

판교신도시의 아파트 전세가격이 7년간 3배 정도 상승하면서 3.3㎡당 평균 전세가격이 1831만원으로 강남3구 (강남구2054만원, 서초구1940만원, 송파구1602만원)의 아성을 위협하고 있는데 이런 판교도 입주시점에는 낮은 전세가격으로 고생했듯이 일시적 입주물량 증가에 따른 전세가격 약세는 시간이 지나면 회복이 된다.

그리고 치솟는 전세가격에 지쳐 마음 편하게 살기 위해 매매로 눈을 돌리는 실수요자들이 꾸준히 늘고 있고, 저금리 상황에서 전세금 받아 마땅히 굴릴 때가 없는 집주인 역시 전세보다는 월세를 선호하면서 불안한 세입자와 돈 굴릴 때가 없는 집주인의 이해관계가 맞아떨어지면서 전세금 상승부분을 월세로 전환하는 반전세 구체적으로 준전세(월세보증금이 전세금의 60% 초과)나 준월세(월세보증금이 전세금 10~60%)가 늘어나고 있다.

집값보다 낮은 보증금이 보호되면서 세금부담이 없고 불안한 경제상황에서 집값하락 부담이 없는 전세선호도는 높고 전세수요는 여전히 두텁기 때문에 전세 상승세가 멈추는 것이 아니라 변화하고 있는 것이다.