물 만난 고기, 오피스텔

오피스텔, 거주개념으로 이동 중

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력2016.03.24 08:42

2000년 중반 때까지는 오피스텔 인기가 좋았었다. 분양하는 곳마다 인파가 몰렸었고, 오피스텔 한 채라도 가지고 있는 사람은 부동산부자 반열에 서있었다. 오피스텔은 여러 채를 가지고 있어도 분양받으면서 일반사업자 등록만 해버리면 주택 수에 포함되지 않아 좋다.

오피스텔은 대개 역세권에 있거나, 상가 또는 업무밀집지역에 있다. 그래서 소액의 보증금을 받고 월세를 놓는 부동산재테크 품목으로는 오피스텔을 따라 갈만한 부동산이 없으리라. 부동산투자는 좋다고 하는 곳에 사람이 몰리기 마련이다. 그 후 큰 길 빈자리는 오피스텔이 빼곡히 들어서 버렸다.

짓고, 또 짓기를 반복하게 되자 2010년 이후 물량이 넘쳐 천덕꾸러기 신세가 되었고, 월세도 상당 폭 내려갔으며, 절반은 공실로 남게 됐다. 대출받아 오피스텔 산 사람은 대출금 이자 내느라 손해, 값이 내려 손해를 보는 마이너스재테크를 하는 처지에 이르렀다.

오피스텔은 신규분양은 돼도 기존오피스텔은 거래가 되지 않음이 특징이다. 한 번 사놓으면 팔리지 않는다는 뜻이다. 결국 팔려면 값을 많이 내려야 한다. 따라서 세월이 갈수록 본전을 까먹게 되고, 늘 수리할 곳이 생겨 이중삼중으로 손해를 보게 된다. 현재 오피스텔을 가지고 계신 분들은 고개를 끄덕이리라.

사업자등록을 한 사람들은 매년 부가세 신고를 해야 하고, 소득세 신고를 해야 한다. 자신이 직접 하려면 복잡하기 때문에 세무사에게 맡겨 버리는 사람도 태반이다. 전세를 놨건, 월세를 놨건 그것도 소득이라고 신고를 해야 하고, 세금을 내야 한다. 그렇다고 사업자등록을 하지 않으면 이게 다주택을 피하기 어렵다.

지금이 오피스텔 매도 시기

일반주택을 10억에 전세 놓는 사람은 세금이 없는데 1억에 전세를 놓는 소형 오피스텔 보유자나, 보증금 2,000만 원에 월세 40만 원을 받는 사람은 매년 부가가치세와 소득세를 내야 한다. 이런 연유로 오피스텔의 인기는 뚝 떨어졌고, 요즘은 신규분양도 잘 되지 않음이 사실이다.

더구나 골목골목에는 원룸주택이 들어섬으로써 오피스텔의 입지는 더욱 좁아지고 있다. 오피스텔이나 원룸이나 1-2인 가구를 목적으로 하지만, 1-2인 가구가 언제까지 더 늘어난다고 볼 수도 없다. 그렇다면 오피스텔이나 원룸주택은 더 이상 갈 곳이 없다고 봐야 하는데 여기서 기적이 일어나고 있다.

지금 수년째 전세가 오르고, 월세 전환률이 빠르게 변함으로써 오피스텔시장의 사주팔자가 바꿔지고 있는 것이다. 사람이나 부동산이나 10년 주기로 운이 바꿔지는 것일까? 언제까지나 영원한 것은 어디에도 없듯이 오피스텔도 더 이상 천덕꾸러기가 아니다.

전세를 계속 살자니 오르는 폭을 감당하기 어렵고, 집을 사자니 불안하기도 하려니와 빚 없이 구입할 처지도 아니기 때문에 빚으로 집을 사야할 사람들은 마음이 내키지 않으리라. 이런 처지에 있는 내 집 마련 수요자가 1억 내지 3억으로 살 수 있는 오피스텔로 몰리고 있다.

아파트를 갖건, 오피스텔을 갖건 나 살기 편한 곳에서 사는 게 최고다. 어차피 집값이 오를리 없다고 보면 거주위주로 집 마련을 하는 게 옳고, 그 대안으로 오피스텔을 선택한 것이다. 이제 오피스텔은 주거개념으로 바뀌고 있다.

따라서 오피스텔을 팔고자 하는 사람들에게는 팔 수 있는 기회가 온 것이다. 사고자 하는 사람들은 전세금으로 사도 돈이 남게 된다. 지금 오피스텔은 동이 나고 있다. 전철역이 있는 곳 100-200미터는 다 좋다. 수도권에서는 수원시청역. 청명역. 병점역 부근에 사람이 몰리고 있다.

지난 10년 동안 손해를 봐가면서 팔려고 노력했던 사람들은 지금 파는 게 답이다. 앞으로 더 오르겠지 하는 생각은 자신의 욕심일 뿐이다, 설령 오른다 할지라도 폭이 크지 않을 것이니 임자 있거든 팔도록 하시라. 팔게 되면 사업자등록은 말소해야 한다.

당초부터 사업자등록이 없는 사람은 문제 될 게 없으나, 사업자등록이 돼있는 사람은 사업자 의무기간 10년을 계산해 봐야 한다. 10년을 채운다는 조건하에 부가가치세를 환급받았으므로 10년 이내에 팔 때에는 10년을 채우지 못한 기간은 부가가치세를 반환해야 한다.

10년이라면 길고도 짧은 세월이다. 아름다운 꽃은 긴긴 겨울을 이겨내야 더 예쁘고 진한 꽃을 피울 수 있듯이 기존 오피스텔도 봄을 만났다. 부동산은 기회라는 말씀을 누차 드렸다. 잘난 인생도 못난 인생도 스쳐가는 바람 앞에 오래 머물지 못한다. 오피스텔 파실 분 빨리 팔고, 오피스텔 사실 분 빨리 사자.