부동산 ‘3대 악재’는 가짜다

전세난민에게 기회가 될수도

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김부성 | 입력2016.03.25 16:12

현재 수도권 부동산시장이 관망세가 짙은 가운데 전반적으로는 시장이 주춤한 상황이고 혼란한 상황이어서 약보합세 경향이 강한편이다. 2014년 9.1대책이후 1년간 수도권시장이 제자리를 찾아가면서, 5년간 급등했던 지방대도시 부동산 상승장세의 바톤을 이어가는가 싶더니 불과 1년만에 또다시 발목이 잡히는 형국이 되었는데, 발목을 잡은 대표적인 요인이 바로 부동산 3대악재로 불리는 미국 금리인상우려, 공급과잉우려 논란, 가계부채대책(대출심사강화방안)발표가 그것이다.

이 3가지 악재로 불리는 요인 때문에 잘나가던 수도권 부동산시장이 작년 4/4분기(2015.10월말이후) 주춤하게 된 결정적인 이유가 되었다. 그중 가장 강력한 영향력을 발휘한 순서는 가계부채대책발표, 미국금리인상우려, 그다음이 공급과잉우려순이다.

그런데 이 3대악재는 사실상 가짜라고 볼 수 있다. 미국 금리인상은 시장에 공포감만 조성했을뿐 실제로 그 공포감에 버금가는 효과는 전혀 내지 못하고 있다. 피일차일 금리인상이 늦춰지고 하루가 멀다하고 미 금리정책이 변동되는등 실상 미국이 금리인상이 되면 대한민국 부동산시장에 무슨일이 당장 터질것처럼 요란스러웠지만 막상 수개월이 지나면서 내성이 이미 생긴상태라 미국 금리인상 공포감은 더 이상 공포감이 될 수 없고, 공포의 대상도 아니게 되버린 상황이다.

그다음 공급과잉우려로 인한 논란들이 많았고 이러한 논란들에 염색(세뇌)당한 실수요자들이 근거나 대책없이 전세시장을 고수하게 되는 경우가 많아지면서 시장 관망세에 일부 영향을 주고 있지만, 이러한 논란이나 우려 역시 실제로는 가짜라고 볼 수 있다.

허수가 없고 투기수요개입의 여지가 없는 철저한 실수요시장인 전세가격이 지속적으로 상승하면서 공급물량에 대한 우려도 불식되고 있는데 2017년말~2018년 공급과잉우려는 기우에 불과하다고 볼 수 있다. 중소형 위주로 공급된데다 그동안 경기침체로 인해 2011년부터 2015년까지 연평균 약 9만5천가구이상의 물량이 그 전 10여년의 기간동안 공급된 평균물량치를 밑돌아 작년에 일부 공급이 늘어난 수치로 2-3년후 공급이 과잉될것이라는 우려는 폭락론자들이나 3탕 4탕씩 우려먹는 논리에 불과할뿐이다.

마지막으로 가장 큰 문제가 되고 있고 가짜라고 단언하기 힘들지만 가짜에 속한다고 볼 수 있는 아주 고약한 대출심사강화방안으로 인한 수요위축을 들 수 있다. 시장회복세에 결정적인 찬물을 끼얹은 것이 바로 갑자기 튀어나와 시장을 혼란에 빠뜨린 주범 대출심사강화방안(대출규제)이다.

주택은 비수기에 매입해야

집단대출에는 사실상 적용하지않겠다고 했지만 간접적으로 집단대출에도 영향이 적지않다. 금융권이 사업성이 상당히좋은 현장을 포함하여 중도금집단대출을 거부하거나 금리를 1%수준으로 올려 건설사와 수분양자들에게 공연히 부담을 가중시키는 것은 하루빨리 시정되어야 하며 대출규제에 대한 수정보완은 총선이후 경제활성화정책 발표(예상)가 나오거나 늦어도 하반기에는 수정보완되거나 완화될가능성이 점쳐지고 있기는 하지만 시장에 미치는 영향이 위 두 개의 요인들보다 크다고 볼 수 있다.

주택담보대출이나 중도금 집단대출연체율은 가계부채에서 가장 낮은 연체율을 보이는 최우량 대출상품인데다 주택을 구입하면서 대출없이 구입하는사람들보다 일정한 대출을 동반하여 주택을 구입하는 경우가 대부분인데도 불구하고 무차별적으로 가계부채증가 방지와 건전성을 위한 가계부채대책이라는 명분하에 가장 안좋은시기에 가장 안좋은 정책이 튀어나와 1년정도 순항하던 수도권 주택시장을 혼선에 빠뜨리게 되었는데 건설부동산, 주택건설협회등의 강력한 수정요청 목소리를 굳이 빌리지 않더라도 대출규제는 시급히 보완되어야 전세난도 완화되고 주택시장이 정상화될것이라고 판단된다.

대출규제는 정부에서 할 수 있는 가장 신속하고도 확실한 정책이므로 임시땜질하기는 좋지만 부작용이 크기 때문에 신중하게 펴야 하는 정책인데, 시기적으로 미국 금리인상이라는 과포장된 논란으로 인해 정부가 다소 성급하게 내놓은 정책으로 보이고 시간차를 두고 시장상황이나 부작용등이 모니터링 되면 총선이후~하반기내에는 응급처치격인 대출규제가 정상으로 돌아오거나 완화될 가능성이 클것으로 예상된다.

설사 대출규제가 완화되지않더라도 주택소유자들의 경우 급등하는 전세가격의 상승으로 대출을 모두 갚아버리고 전세만을 주는 수요자들이 늘어나 대출규제에 대해 큰 타격을 받을가능성은 적은편이다. 반면 대출규제를 이유로 매수대기자들이나 전세시장에 계속 머무르려는 수요자들은 전세금을 계속 올려주거나 반전세 혹은 월세로 전환되어 주거비용만 늘어나기 때문에 주택매수와 임대시장에 계속 머무르는 것 두 개의 갈림길중에 한가지를 선택해야하는 갈림길에 직면하게 될뿐 이익될 것은 전혀없는 상황이다.

더구나 정부가 기업형 임대주택공급으로 반전세나 월세시대를 더욱 가속화하고 있고 베이비부머들이 은퇴후 주택을 대거 처분할것이란 예상과는 판이하게 다르게 노후의 안전판으로 현금 유동성을 가져다줄 주택연금으로 전환하는 사례가 급증하면서 결국 무주택자들과 전월세시장에 머무르는 수요자들만 낭패를 볼 가능성이 점점 높아지고 있는 상황이다.

부동산 3대악재는 필자가 보건대 악재라기보다는 우리가 부르는 이들 3악재는 가짜라고 볼수있다. 더욱이 부동산 3대악재중 하나인 대출규제로 인한 피해는 고스란히 무주택자들에게 덧씌워질가능성이 높고 베이비부머들은 점점더 노후 최후의 안전판이자 평생 거주하면서 연금을 받을 수 있는 주택에 대한 관심이 더욱 깊어지고 있고 쉽사리 매도할 생각보다는 보유하면서 연금을 받을 수 있는 길을 선택하는 사람들이 급증하고 있다. 주택을보유하면 거주하면서 연금이 나오지만 전세로 거주하면 죽었다 깨어나도 연금을 받을수없기 때문이다.

혹자는 주택연금 몇십만원 혹은 1,2백만원 받아서 무슨 도움이 되겠느냐고 하는 분들도 있지만 시중은행 금리가 가장 높게 쳐주는곳이 1.7%수준인데 이 금리는 1억기준 한달 12만원에 불과하고 하루 4천원정도 이자인데, 스타벅스 가장 저렴한 커피한잔값에 불과하다. 하루 커피 3찬을 마시는분들은 3억 정기예금을 통해 얻을 수 있는 이자를 모두 소진하는 상황이 된다.
부동산 3대악재는 가짜이기 때문에 여기에 속으면 무주택자들은 제대로 당할 수밖에 없다. 내집하나 마련하여 사랑하는 가족들과 맘편히 거주할수 있는 주택하나 마련하는데 무엇이 그리도 요란스러운 계산이나 복잡한것들을 고려하면서 전세에서 반전세로 반전세에서 월세로, 서울에서 경기도로 경기도중심부에서 외곽으로 밀려나면서 힘들게 시간을 낭비하느냐는 의미다.

내집마련은 고시공부하듯 공부해서는 낭패볼 가능성이 높다. 내집마련은 사는 것이 아니라 사는곳이기 때문에 반드시 한 채는 사서 남의 집 세 살이를 종식하는 것이 정신건강에도 유익하다. 전세를 사는 경우 집값이 오르면 정신건강에 타격을 받고, 전세가격이 오르면 역시 매한하지다. 집값도 떨어지고 전셋값도 떨어져야 스스로의 선택이 잘한선택임을 위로하면 정신건강에 타격을 안받는데 이럴가능성이 얼마나 될것인지는 당장 집근처 부동산에서 전세매물이 얼마나 있는지 한번 알아보면 금방 확인될 일이다.

터무니없는 투기가 아닌한 내집마련은 필수이고 3대 가짜악재에 속아 낭패보는 일은 없었으면 하는 마음 간절하다. 주택은 비수기, 관망세에 사는 것이 투자의 원칙이기도 하다는점도 염두에 두어야 할 것이다.