최근 부동산 시장은 혼미한 상태다. 최근 몇년의 시장 분위기 처럼 확실히 오른다도 아니고, 과거 노무현 정부,이명박 정부 때처럼 대출 규제로 인하여 떨어진다고 아니다. 각 특정 단지별로 오르는 단지가 있는 반면 끊임없는 인기에도 불구하고 시세가 제자리를 걷는 단지가 있고 최근 몇개월 사이 고점대비 1000만~2000만원 하락한 단지도 있다.
시장의 정체성이 불투명한 시기가 지금이 아닐까 생각한다. 어쩌면 이러한 부동산 시장의 모습은 부동산을 떠나서 국내 경제와 국제 경제의 모습인 것 같다.
유럽의 마이너스 금리와 일본의 마이너스 금리에도 불구하고 회복을 보이지 못하고 있는 세계 경제와 한때 당월 수주잔고가 0 (제로)까지 나왔던 조선업,중국에도 밀리고 있는 철강업,성장세가 꺽인 휴대폰 관련업 국내 운임에도 미치지 못하는 해운 운임으로 BDI가 사상 최저인 290포인트까지 찍었던 구조조정 대상인 해운업 등 국내외 경기는 그 어느 하나 좋은 것이 없이 암울한 상태다.
이런 암울한 상태에서 경기가 죽으려고 하면 시장에서 막강한 힘을 발휘하고 있는 유럽 중앙은행과 G2 미국,중국 등이 시장을 살짝 살려놓고, 다시 죽으려고 하면 특단의 대책으로 또 살려놓고...죽고 싶어도 죽지 못하고, 살고 싶어도 살지 못하는 미국 드라마 워킹데드에서 좀비처럼 국내외 경제는 좀비경제가 되고 있다.
사람들은 "경제가 살아날것인가? 죽을 것인가?"를 얘기한다. 그 누구도 미래 경제 흐름을 알수 없지만, 필자 개인적으로 미래 경제는 앞으로 수년동안은 죽지도 않고 살지도 않고 좀비처럼 흘러갈 것으로 보인다.
양 극단의 사고 방식을 버리고 사상 초유의 마이너스 금리,저금리에서 시장은 그저 그렇게 세월을 보내면서 세계 경제에 빅뱅을 일으킬수 있는 새로운 아이템이 나올때까지는 당분간 이렇게 흘러가지 않을까 생각한다.
양털깍기라는 말이 한때 유행한 적이 있다. 화폐전쟁이라는 책에서 나왔던 말로 경제가 번영과 쇠퇴를 반복할때 이를 이용하여 경제적 이득을 취하는 행위를 양털깍기에 비유한 것이다. 얼마전부터 시행된 정부의 부동산 관련 정책중 대출규제 정책을 보면 양털깍기가 연상된다.
정부는 내수 경기가 침체되고 부동산 시장이 금융시스템까지 위협할 정도가 되면 양도세 면제와 대출 규제를 해제하여 부동산 시장을 살리고 부동산 시장이 어느 정도 살아 났다고 생각하면 차기 정책 수단의 확보와 시장 과열 방지를 위하여 다시 대출규제와 세금 정책등으로 부동산 시장의 타오르는 불씨를 꺼뜨린다.
개인적으로 판단컨대, 정부가 보는 부동산 시장은 무주택 서민을 위한 내집마련 정책 또는 생활 안정을 위한 임대 주택의 확보가 아니라 내수 경기의 활성화와 과열 경제의 소방수를 위한 정책 수단의 일부로 보는 것 같다.
상가 분양시장 과열될 듯
부동산이 경제 정책의 수단이 되었다고 본다면 현 시점에서 정부는 대출규제로 또 다시 양털깍기에 돌입한 것이다. 그러면서도 각종 시그널을 통하여 시장 침체를 막기 위하여 부동산이 죽지 않을 것이라는 립써비스를 날리고 있다.
그렇다면, 현 시점에서 실수요자와 투자자는 어떻게 행동을 해야 할까? 부동산 보다 빠른 주식시장의 핫머니, 스마트머니의 움직임을 보면 시장 전체를 대표하는 시가총액이 큰 초대형 대형주보다 개별주로 돈이 움직이고 있다.
죽지 않는 좀비경제에서 저금리의 지원을 받고 있는 스마트머니들은 시장 전체를 긍정적으로 보기 보다는 시장의 부분적인 요소에 집중하여 머니 게임을 펼치고 있는 것이다.
부동산 시장도 주식시장과 같은 움직임이 나오고 또는 나올수 있다. 시장 전체가 아닌 특정 부분,특정 지역, 특정 단지, 특정 상품에 한정해서 스마트 머니들이 움직일것으로 생각을 한다.
그리고 면적이 큰 주거형 부동산 보다는 면적이 작은 소형 부동산이 높은 매매가의 고가형 주거형 보다는 중,저 매매가의 소형 주거형이 더 인기를 끌것으로 보인다.
앞서 이야기 한 것을 토대로 이를 수도권 부동산 시장에 도입을 해보면 신규 분양 단지중에서 해당 지역에서 타 단지 대비 저렴한 분양가로 분양을 하는 단지들이 청약에서 우선 관심 대상이 될수 있고, 기존 입주 단지중에선 침체된 경제 상황을 반영하여 절대 매매가격이 적은 단지가 스마트머니의 관심대상이 될수 있다고 생각한다.
지역별로는 새로운 신고가의 인기 단지보다는 비인기 단지들이 인기단지와 가격 폭을 좁히는 선에서 스마트머니들의 움직임이 나올 수 있다.
그리고 현재 신규 분양된 프라자 상가에도 극히 일부에서 프리미엄이 붙는 현상이 나오는 것을 볼 때 상가 분양 시장과 기존 상가 시장은 보다 더 높은 과열의 단계로 진입하는 것으로 판단된다.
이러한 현상은 저금리가 가져온 결과로 생각하며 과거 수익형 부동산 시장의 진행 형태를 볼때, 실제적인 은행 금리와 과도한 시장의 상가 기대 수익률의 갭이 축소되는 선까지 스마트한 핫머니들이 각 지역에서 수익형 부동산에 거품을 만들수도 있다고 본다.
현재는 주거형 부동산에서 거품을 만들기 어려운 시대이기 때문이다. 실수요자,투자자들은 스마트 머니들의 움직임을 따라가시면 조금이라도 더 높은 초과 수익을 거둘수 있다고 생각한다.
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