부동산

전세값은 계속 상승하는 가운데 매매 시장 분위기는 그리 녹록치 않다. 과거 전세값이 매매값의 60%가 넘어가면 매매가 잘된다는 정설이 있었다.

그러나 2011년 등장한 전세대출이란 부동산 금융정책으로 정설과 다르게 상황은 흘러갔다.

우선 전세값이 얼마 상승했으니 이제는 집값이 올를거야 이러한 생각은 접어야 한다. 다만 전세값이 90% 정도 되면 중소형 위주로 거래는 되는 것으로 판단한다.
 
80년대 후반 90년초 수도권에서 전세값이 많이 상승해 집값과 전세값이 폭등했던 사례가 있다. 당시 전세값 상승으로 한가족이 자살한 사건이 필자의 머리속에 아직도 자리잡고 있다.

그런데 현재 전세값이 이렇게 폭등해도 아무 불만이 없는것은 왜일까? 바로 전세대출이 그 문제를 해결하고 있어서다. 이명박과 박근혜 정부는 주택 공급이 부족한 것을 근본적 원인으로 보고 이런 정책을 활성화 시킨 것으로 풀이된다.

다행히 2015년 선분양으로 공급이 충분해 2018년 출범될 정부가 전세대출를
중단하면 전세값은 오히려 폭락할수도 있다.

임대인이 원하는 전세값이 있다해도 임차인이 그 돈이 없으면 전셋값은 하락하기 마련이다. 지금은 그 돈을 정부가 은행을 대행해 빌려주는 탓에 전세값이 오르고 있는 것이다.

이러한 스토리가 전개되려면 공급이 부족해야 한다. 만약 공급이 충분하면 반대로 임대인이 빨리 임차인을 구해야 한다. 이때 만약 전세대출를 중단하면 임차인도 돈이 없어 전세계약를 섣불리 안하게 된다. 게다가 입주 물량이 많아지면 임차인은 좀 더 느긋해져 결국 돈이 필요한 임대인이 가격을 내리게 된다.

현재 전세대출을 줄이면 공급이 현저히 부족해 집값이 폭등할수도 있다. 때문에 필자도 아직까진 전세대출 제도라 필요하다고 생각한다.

2017년 말부턴 전셋값 내릴듯

결국 공급인데 이명박과 박근혜 정부의 집값 하락 정책이 현재 부작용을 낳고 있다는 것이다. 다행히 2014년 8월 dti 폐지대신 ltv 70% 상향 확대했다. 여기다 최근 몇년간 신규 분양 물량이 크게 늘어 2017년 말부턴 전세값 걱정 없이 서민들이 마음 편하게 살 수있는 여건이 조성될 것 같다.

현재 주택 담보 대출 금리는 연 2.7% 안팎이다. 전세대출도 2.5~3% 정도하니 주택 담보 대출 금리와 엇비슷하다.

사실 전세대출은 신용대출 성격이 강해 금리가 높아야된다는 것이 은행들을의 기본적 이해구도다. 이것을 정부가 은행들에게 보증을 해줘 은행 입장에선 설정비를 줄일 수 있고, 서울 보증을 통해 원금은 물론 이자 10%까지 보존할 수 있기에 은행들이 전세대출을 안할 이유가 없는 것이다.

요즘 전세 대출해주면서 전세 보증금까지 책임져주는 맞춤형 상품까지 출현하면서 그아먈로 전세대출 르네쌍스 시대가 아닌가 생각이 들곤한다.

담보대출은 원금 상환을 처음부터 해야 하지만 전세대출은 이자만 상환하면 되기 때문에 매매보단 전세를 더 선호한다고 판단된다.

필자는 정부가 정말 가계부채가 걱정되면 전세대출도 담보대출과 똑같이 처음부터 원금상환을 시작해야 형평성에 맞다고 생각한다.

그러나 올해 정부는 매매보단 전세를 권한다는 느낌이 강하게 든다.

사실 올해도 매매가 활성화되면 집값이 또 상승할 수 있다. 때문에 어찌보면 정부의 정책이 적절할 수 있겠다.

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